부자들이 무조건 ‘강남 불패’라 외치는 4가지 이유

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 작년 자녀에게 전셋집을 마련해 주기 위해 강남 아파트를 팔고 수원 광교로 이사 간 P씨는 최근 강남으로 재입성을 생각하고 있다. 경기도 집값은 계속해서 오르고 지금 살고 있는 집도 신축급이라 살기 좋지만 미래가치를 위해선 강남이 더 낫다는 생각이 들어 ‘갈아타기’ 기회를 조심스레 엿보고 있다.

지난해 비해 상승

강남 불패 계속되는 이유

강남 아파트는 지난해에 비해 상승세가 뚜렷하다. 서울 아파트값 상승은 강남 3구가 주도했다고 해도 과언이 아니다. 2.17%를 차지한 노원구 다음으로 송파구(2.36%), 서초구(2.00%), 강남구(1.97%)가 각각 2~4위를 기록했다. 부동산 각종 대책에 상승세가 주춤한 듯 보였지만 최근 들어 재건축 기대, 똘똘한 한 채 선호 경향이 높아지면서 강남 집값이 더욱 오르고 있다.

‘강남의 해는 지지 않는다’고 믿는 이들은 현재도 많은 인터넷 카페나 컨설팅을 통해 강남 입성을 고민하고 있다. 최근 광교·위례·판교 등이 상승세를 보이고 있지만 강남의 위상은 절대로 깰 수 없을 거라는 전망이 많이 나오고 있다. 아래에서 강남이 상승한 이유를 몇 가지 짚어보도록 하자.

택지 개발할 땅 거의 없어

재건축 규제로 아파트값 상승

기본적으로 강남 아파트는 수요는 많은데 공급이 부족하다. 강남에 있는 주택을 합해봐야 30만 채 정도에 불과하다. 이 30만 채에 대한 수요는 꾸준하게 늘고 있고 서울뿐만이 아닌 전국 단위에서 찾고 있다. 또 택지를 개발할 땅도 남아있지 않다. 아파트 지을 땅이 없으니 재건축을 통해 공급해야 하지만 정부의 재건축 규제로 인해 아파트값은 계속해서 상승하고 있다. 이러한 공급 부족 현상이 아파트값은 내리기 어렵지만 오르기는 굉장히 쉽게 만드는 것이다.

또 다른 이유로 비싼 땅값을 빼놓을 수 없다. 다른 곳에 비해 땅값이 몇 배 이상 높으니 아파트 가격도 덩달아 비쌀 수밖에 없다. 평당 3.3㎡ 건축비가 700~800만 원 정도로 든다고 고려한다 하더라도 강남의 높은 분양가는 결국 땅값에서 비롯된다는 것을 알 수 있다.

항상 매물 부족

정부 규제 피하기 위해

교육, 교통, 편의시설 등이 뛰어난 도심 생활권이라는 점도 빼놓을 수 없다. 강남을 대체할 수 있도록 광교·분당·판교 등의 신도시를 조성했지만 강남과 어깨를 나란히 하기엔 아직 부족하다고 평가되고 있다. 강남은 주거 계급의 최정점을 의미한다. 소득이 높아지면 신분 상승을 목적으로 더 좋은 곳으로 이동하고자 하는 사람들의 잠재수요가 되는 곳이 강남이라는 것이다. 따라서 한번 강남에 입성하면 다른 곳으로 이동하지 않기 때문에 항상 매물이 부족하다.

최근 정부의 부동산 규제로 인해 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 높아지면서 강남의 아파트값은 더욱 올라가고 있다. 다주택자들이 세금과 정부 규제를 피하기 위해 선택하는 똘똘한 한 채의 대표주자가 강남 아파트이다.

코로나19로 인해 도시 외곽 주택 선호도가 높아지고 용산과 여의도 개발이 주목받으면서 강남 불패에 영향을 주지 않을까라는 질문에 대해 한 전문가는 “최근 외곽 대형 주택의 수요가 높아지긴 하겠지만 강남과 어깨를 나란히 하기엔 부족하다”라는 말을 전했다. 또한 “주거 최상위에 있는 강남의 상징성은 앞으로 10년 이상은 갈 것”이라고 전망했다.