부동산 폭락 예고하는 전문가들, 다들 한결같이 하는 말들

부동산 폭락 예고하는 전문가들

집값 잡는 공급, 수요, 심리적 이유

출처: 한국경제

많은 사람들이 5년 연속 상승장의 끝이 어디일지 관심을 가지고 있다. 현재 집값 급등에 따른 영끌이 성행하고 있다. 정부는 날뛰는 부동산 가격을 잠재우기 위해 여러 차례 부동산 정책을 발표했지만, 연일 부동산은 최고가를 갱신했다. 이런 상황을 두고 각 분야의 전문가들이 내후년의 부동산 시장을 내다보며 비교적 안정화, 조정장이 올 것이라며 입을 모으고 있다.

‘앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다’의 저자 ‘삼토시’는 서울 집값에 버블이 낀 상태라 진단했다. 이에 2023~24년경 정점을 찍고 하락장을 겪는다고 주장했다. 무주택자라 해서 무리하게 대출을 끼고 사는 영끌을 할 필요 없다며, 평정심을 잃지 말 것이라 조언했다.

집값이 떨어지는 첫 번째 근거는 폭발적인 입주물량이다. 2023년 이후 입주 물량은 늘고, 그에 따른 수요층이 줄어들기 때문이라 진단했다. 많은 기업들이 재건축 초과이익 환수제를 피하고자, 무리하게 스케줄을 앞당겨 건축을 진행하고 있다. 이런 건물만 7만 4984호다. 23년에 입주를 앞두고 있는 둔촌주공 1만 2032호, 개포 주공 1단지 6702호, 개포 주공 4단지 3375호 등이 있다. 정비 사업이 끝나고 난 후 급증한 공급량은 집값을 떨어뜨릴 요인이 된다는 것이다.

출처: 나무위키

두 번째 근거는 10년 차 부부의 감소다. 갑자기 왜 10년 차 부부의 감소가 부동산 하락과 관련이 있겠냐는 반응이 있을 수 있다. 그러나 위에서 말한 폭발적인 공급과 연결되는 부분이다. 공급은 증가하지만, 수요는 급감한다. 주택 구매의 큰손이라고도 불리는 10년 차 부부는 아이의 교육을 위해서 수도권 아파트의 매매를 원한다. 그러나 출산율이 줄어들고, 서울 경기에 거주 중인 10년 차 부부들이 2024년부턴 큰 폭으로 줄어든다. 이에 조정장이 곧 찾아올 것이라는 전망이 대부분이다.

출처: 연합뉴스

세 번째 근거는 주택 구입 부담지수를 들 수 있다. 주거비 부담을 나타내는 PIR 지수가 해마다 증가하고 있다. PIR 지수는 연 소득 대비 주택 가격을 뜻한다. 이 PIR 지수가 수도권에선 11.4를 기록하고 있다. 이를 풀어 말하자면, 서울의 중간 소득 계층이 11.4년 동안 한 푼도 쓰지 않고 소득을 모아야 서울의 중간 가격대 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. 공급이 늘어나고, 실수요층이 줄어들며, 심리적인 피로감도 매우 높기 때문에 집값이 마냥 상승장을 거듭할 순 없다는 게 정론이다.

출처: 연합뉴스

네 번째 근거는 가격 급등에 따른 피로감이다. 많은 부동산 전문가들이 이구동성으로 집값 고점론과 함께 제시하는 근거다. 이를 두고 함영진 직방 데이터랩장은 “가격 피로감이 상당해, 매수세가 앞으로도 주춤할 가능성 있어, 지금 급하게 대출받을 필요 없다”라고 설명했다. 뿐만 아니라 공급 확대 정책으로 가격이 하락할 수 있다. 정부 주도 공급물량은 민간 재정비 사업에 비해 불확실성이 적어 결국 몇 년 내 수도권 공급량은 증가하게 돼있다. 공급 증가는 서울 집값에도 영향을 주므로, 가격 조정장이 올 것이라는 전망이다.

출처: westend61

실제로 대구에선 미분양 주택이 2배 늘어나고, 메이저 건설사 아파트의 청약 미달이 속출하고 있다. 국토교통부에 따르면 8월 기준 미분양 공동주택 2365가구, 전달 대비 100%대로 증가하며 미분양이 2000가구를 넘긴 건 2015년 이후 처음 생긴 일이다. 이에 부동산 전문가 A 씨는 “공급이 부족하면 집값이 오르는 건 당연한 원리”라며”향후 2~3년가량은 수도권 신규 입주가 부족한 입주 절벽이 올 것이다.”라고 전망했다.