강남 사람들 화났다, 허가 없이 아파트 팔면 7월부터 벌어질 일

6월 17일 대한민국 부동산 시장이 다시 한번 들썩였다. 문재인 정부가 들어선 지 21번째로 발표된 부동산 대책 때문이다. 그간 정부는 끊임없이 상승하는 집값을 잡기 위해 노력해왔다. 2019년 12.13 대책으로 그 노력이 통하는듯했으나, 6월이 되자 모든 건 수포가 되고 만다.

이에 정부는 더욱 강력해진 정책을 통해 과열된 부동산 시장 대응에 나섰다. 그러나 예상외의 대책으로 인해 투자자들과 전문가, 심지어 무주택자들 사이에서도 논란이 가중되고 있다. 과연 어떤 정책이길래 이리도 많은 사람이 부정적인 반응을 보이는 걸까? 6.17 부동산 대책의 주요 쟁점에 대해 알아보도록 하자.

허락 없이 못 사는 부동산

수도권은 경기 일부 지역을 제외하고 대부분이 규제 지역으로 묶였다. 진한 색이 투기과열지구로 선택된 곳. / yna

가장 이슈가 된 건 토지 거래 허가 구역을 지정한 것이다. 정부는 비규제 지역의 집값이 상승하는 ‘풍선효과’가 발생하자, 인천 전 지역과 경기 대부분의 지역을 조정 대상 지역으로 묶었다. 서울은 이전과 동일하게 전역이 투기과열지구다. 이로 인해 경기 일부 지역을 제외한 수도권 대부분이 규제 지역이 되었다. 더불어 집값 상승이 뚜렷한 청주와 대전 역시 조정대상지역에 포함되게 된다.

(좌) GBC가 들어설 옛 한전부지의 모습, (우) 잠실종합운동장 리모델링 조감도 / KBS, mk

특히 서울 강남구 삼성동·청담동·대치동과 송파구 잠실동 등은 해당 대책에 따라 투기과열지구를 넘어 ‘토지거래허가구역’으로 지정되었다. 앞선 지역들은 GBC 건설, 국제교류복합지구, 잠실종합운동장 리모델링 등 각종 개발 호재가 넘쳐나는 곳이다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정된 탓에, 부동산 매입과 매각을 위해서는 관청의 허가를 받아야만 한다.

18㎡은 평수로 환산하면 5평 정도로, 대학가 원룸과 비슷한 크기다.

이는 18㎡(약 5평) 이상의 주거지역을 비롯해 20㎡ 이상의 상업지역에도 마찬가지로 적용되는 조건이다. 주택은 실거주가 목적일 경우 거래가 가능하지만, 2년간의 거주 기간을 충족해야만 한다. 사실상 모든 부동산 거래가 관청의 허락 없이는 불가능한 셈이다. 만약 이를 어기거나, 부정한 방법을 동원했다면 공시기가 30%를 벌금으로 납부하거나, 2년 이하의 징역을 살 수 있다.

대출 규제로 갭투자 방지

주택담보대출과 전세자금대출 규제 역시 한층 더 강화되었다. 정부는 투기 지역과 투기 과열 지구 내 3억 원 초과 아파트 구매 시, 전세 대출 보증에 제한을 주는 대책을 마련했다. 만약 전세 대출을 받은 후 규제 지역에서 3억 원 초과 아파트를 매입했을 시에는 대출은 즉시 취소된다. 전세를 활용해 주택을 매입한 뒤 되파는 ‘갭투자’를 막기 위함이다. 해당 대책은 빠르면 오는 7월 중순부터 시행될 예정이다.

투기 수단으로 변질된 재건축 아파트에 대해서도 조치를 취했다. 재건축 사업을 위해서는 안전 진단 적정성을 검증받아야 한다. 정부는 이번 대책을 통해 시·군·구에서 진행했던 1.2차 안전진단 용역업체 기관 선정을 시도로 격상한다고 밝혔다.

나아가 주택 소유~조합원 분양 신청 기간 사이에 2년 이상 거주 요건을 충족해야, 재건축 조합원 분양 자격을 얻을 수가 있다. 해당 요건은 사정에 따라 기간을 분산해 거주하는 것도 가능하다. 대부분의 노후 아파트는 실소유자들이 세를 놓는 경우가 많아, 이들의 반발이 심할 것으로 분석된다.

더 어려워진 ‘내 집 마련’

디에이치자이 개포 견복주택 입장을 기다리는 사람들 / 참고 사진

정부의 부동산 대책에 전문가들은 우려를 표하고 있다. 단기적으로는 효과를 볼지는 몰라도, 수요를 억제하는 방식은 되려 부동산 시장이 제 기능을 하지 못하게 만들 가능성이 크다. 이번 대책을 벗어난 파주, 김포 등의 일부 수도권 지역 가격이 오르는 풍선효과도 간과할 수 없다.

게다가 오는 7월이 되면 코로나바이러스 예방을 위해 미룬 분양가 상한제가 시행된다. 그러나 정부가 6.17 대책의 일환으로 재건축 안전진단 문턱을 높이면서, 신축 아파트의 희소성은 증가하게 됐다. 청약 시장이 뜨거워지면 이로 인해 고통받는 건 가점이 낮은 30·40세대가 되고 만다.

실제로 무주택자들은 예상을 벗어난 강력한 규제에 난감함을 표하는 중이다. 서울권 아파트의 97%가 이미 3억 원을 넘는다. 이런 상황에서 주택담보대출을 강화하는 건 집값 상승을 우려해 미리 ‘내 집 마련’을 꿈꾸던 이들에게 절망적인 처사다. 6개월 내 전입 신고 의무도 문제다. 이렇게 되면 전세 공급 물량이 감소해 전셋값 상승을 부추길 수 있다. 투기 세력을 잡으려고 시행한 대책이 실거주 목적을 지닌 사람들에게까지 피해를 주게 된 것이다.

부동산 대책 발표에 앞서 취재인들에게 인사하는 김현미 국토부장관

6.17 부동산 대책을 두고 사람들의 관심이 뜨겁다. 그러나 무주택자들의 현실을 더욱 암담하게 만드는 상황에, 대부분이 ‘누구를 위한 대책인지 모르겠다’는 반응을 보이고 있다. 그래도 정부가 고심 끝에 내린 결정인 만큼 예측한 방향대로 투기를 막아 주택 시장의 안정을 불러오기를 희망해본다.