상속 받은 아파트, 바로 팔까 더 있다가 팔까?

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(90)

돌아가신 어머니의 상속세 신고를 앞둔 김 씨 형제들. 어머니께서 물려주신 아파트 1채를 상속세 신고 전에 팔 것인지 아니면 일단 상속을 받아 두었다가 나중에 팔 것인지 아직 결정을 내리지 못했다. 어머니가 물려주신 아파트는 향후 가치가 더 상승할 것으로 보여 지금 양도하기가 아깝지만, 상속받은 후 계속 보유하자니 다주택자나 무주택자인 형제들은 서로 입장이 달라서 걱정이다. 더구나 상속세 신고 전에 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다고 들었는데 과연 김 씨 형제들은 어떻게 하는 것이 좋을까?

아파트를 상속받을 자녀는 여러 가지 고민을 하게 된다. 아파트값이 하락하고 있다면 서둘러 파는 것이 좋겠지만 향후 더 상승할 것이라고 판단된다면 지금 팔기가 아까우니 더 보유하자는 의견도 있을 수 있다. 만일 아파트를 공동명의로 상속받아 보유하게 될 경우 이미 주택을 보유한 자녀는 다주택자가 될까봐, 무주택자인 자녀는 청약에 불이익을 받게 될까봐 각자 다른 입장으로 걱정하기도 한다. 그뿐만 아니라 상속받은 아파트를 바로 매도하느냐, 더 보유하다가 매도하느냐에 따라 세금도 크게 달라질 수 있으니 신중하게 결정할 필요가 있다.

상속세 얼마 될까

아파트를 상속받은 경우 그 시가로 상속세를 계산해야 한다. 시가를 파악하려면 평가 기간(상속개시일 전 6개월, 후 6개월) 내에 동일한 단지의 유사 매매사례 가액을 살펴보아야 하는데, 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회가 가능하다.

이때 어떤 아파트를 유사하다고 보는지 그 기준을 명확히 알아 두어야 한다. 세법에서는 동일한 단지 내에 전용면적과 기준시가(공동주택 공시가격)까지 유사(±5% 이내)한 아파트의 매매사례 가액을 시가로 인정한다.

어머니가 돌아가시기 5개월 전에 유사한 매매가 있었는데 그 가액이 17억원이고, 다른 매매사례가액이 없다면 그 금액을 상속재산가액으로 해야 한다. 그러나 만일 김 씨 형제가 상속세 신고 전에 어머니의 아파트를 팔기로 하고 지금의 호가인 19억원으로 매매계약을 한다면 그 매매가격이 곧 상속재산가액이 된다. 매매계약일을 기준으로 하기 때문에 잔금을 상속세 신고기한 이후에 받더라도 상속재산가액은 매매금액인 19억원이 된다.

김 씨 형제들은 일단 매매사례가액인 17억원으로 상속세 신고를 한 뒤 더 보유하다가 양도하는 것이 나은지 아니면 지금 호가대로 19억원에 양도하는 것이 좋은지 고민이다. 그러나 일단 각각의 세금을 비교해 보면 판단하기가 쉬워진다.

상속 아파트, 언제 양도하느냐에 따라 세금은 달라져진다

우선 지금 호가인 19억원에 매매한다면 상속재산가액은 19억원으로 계산될 것이다. 이 씨 어머니의 상속세율을 40%로 가정한다면 상속세 부담은 약 7억 3700만원 정도가 될 것이다. 매매사례가액보다 2억원 더 높은 만큼 아무래도 상속세 부담이 더 커지게 되지만 양도세 부담은 전혀 없다. 김 씨 형제들 입장에서는 19억원에 상속받아 19억원에 양도한 것이기 때문이다.

만일 지금 양도하지 않고 일단 상속을 받아 보유하기로 결정한 경우라면 세금은 어떻게 될까? 매매사례 가액인 17억원에 대해 상속세 부담은 약 6억 6000만원 정도가 될 것이다. 만일 1년 6개월 뒤에 19억원에 양도한다면 이 씨 형제들은 양도차익 2억원에 대해 1명당 약 680만원, 총 2700만원(4명)의 양도세를 내야 한다. 결국 상속세와 양도세를 합해 총 세 부담은 6억 8700만원 정도가 되는 것이다. 세 부담만 보면 상속세 신고 전에 매도하는 경우가 상속세 신고 후 매도하는 경우보다 세 부담이 약 5000만원 많아 불리하다는 것을 알 수 있다.

위와 같이 세 부담이 달라지는 이유는 무엇일까? 간단히 말하면 상속세율과 양도세율의 차이 때문이다. 아파트 가격이 상승하고 있는 상황에서 상속세 신고 기한 내에 호가대로 양도할 경우 상속세 부담이 더 커지게 되지만 낮은 매매사례 가액대로 상속세를 신고하면 상속세 부담이 상대적으로 줄어들게 된다.

물론 그만큼 양도세 부담이 커질 수 있지만 여러 상속인으로 양도차익이 분산돼 양도세 부담이 생각보다 크지 않아 결과적으로 세 부담 면에서 더 나은 선택이 된다고 볼 수 있다. 단, 상속세 신고기한 후 법정 결정기한인 9개월 이내에 매도할 경우 그 매매가액을 상속재산가액으로 적용해 상속세 부담이 늘어날 수 있으니 주의가 필요하다.

공동 상속 아파트, 양도세나 청약에 불이익 없어

반면 상속세 신고 기한 내에 양도해야 오히려 유리한 경우도 있다. 가령 상속 아파트의 매매사례 가액은 7억원인데 지금 호가는 9억원이라 가정해 보자. 7억원에 상속받아 상속세 신고 이후 9억원에 양도할 경우 양도세를 얼마라도 내야 하는데 상속세 신고 전에 9억원에 양도하면 상속세도 없고(상속공제 10억원 적용 시), 양도세도 없어 훨씬 더 유리하다. 물론 지금 9억원에 양도하지 않고 감정평가를 9억원으로 받아두는 방법도 추후 양도세 부담을 충분히 줄일 수 있다. 이처럼 자신의 상황에 맞게 상속 및 양도 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다.

김 씨 형제 중 상속주택으로 인해 다주택자가 되더라도 상속주택을 양도할 때 양도세가 중과세되지 않고 일반세율로 과세(단, 지분이 가장 크거나 연장자인 경우 5년경과 시 중과세될 수 있음)되니 미리 걱정할 필요가 없다. 무주택자인 형제들의 경우 주택을 상속받게 되면 아파트 청약에 불이익을 받게 될까 봐 상속을 받지 않으려는 경우도 많다. 그러나 주택 청약에 당첨된 후 상속주택으로 인해 부적격자로 통보받더라도 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 상속지분을 처분하면 무주택자로 보아 당첨자의 지위를 인정받을 수 있다. 상속지분을 따로 처분할 수 없어 부득이 다른 형제들에게 증여하게 되더라도 이를 처분한 것으로 보므로 당첨자의 지위를 유지할 수 있다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr