똘똘한 서울 한채 전략, 여전히 유효할까? feat. 부동산시장, 부동산정책
안녕하세요 흑자인생입니다.
부동산 투자에 있어 1) 경·공매와 2) 매매라는 취득방법이 존재하고, 보유 방식으로는 같은 돈으로도 레버리지를 극대화하여 1) 여러 채를 보유하는 전략과 2) 똘똘한 한 채 전략으로 나눠볼 수 있을 텐데요.
보유 전략으로 최근에는 똘똘한 한 채 전략이 주류를 이루는 모습인데, 부동산시장에 왜 이런 전략이 나타났고 대세가 되었는지, 그리고 또 앞으로도 유효할 지에 관한 이야기를 해보려 합니다.
✅똘똘한 서울 한채 전략의 등장, 여전히 유효할까?
✨부동산 시장 ‘17년 ~ 현재까지 부동산 시장 내 보유 전략은 똘똘한 한 채 메타
경·공매와 같이 시세보다 싸게 사서 하는 투자와 다르게, 똘똘한 한 채 전략은 결국 비싼 물건을 사서 더 비싸지길 바라는 투자.
✨ 왜 그랬을까?
????부동산 상승기 집 값 안정을 목적으로 다주택자 규제(취득세, 양도세 중과)로 다주택자들이 세 부담에 의해 투자가치가 떨어지는 집들을 정리, 확실한 소수 물건으로 집중하는 모습이 두드러졌음. 부동산 상승기 中 부동산정책 규제에 의한 자연적인 흐름이자 현상.
✨앞으로도 그럴까?
My answer is "Yes"
????(단기적 관점) 여전히 다주택자 규제 및 대출 규제 상황. 같은 돈으로 여러 채에 나누어 투자하는 것보다 현재는 고가 1주택이 유리한 보유 전략. 이번 정부 들어 다주택자 취득세 중과 완화를 위한 지방세법 개정안을 제시했지만 국회 통과 못하고 있는 상황. 또한, 고금리 속 여러 채에 레버리지 극대화하는 투자가 고금리 + 역전세 맞아 '나쁜 임대인'으로 무너지는 케이스가 많았음.
????(장기적 관점) 인구 수 감소, 지방 소멸은 수도권 인프라 집중 및 한국의 젊은 세대(20~40인구)의 수도권 집중을 점점 심화시킬 것.
지방 갭투자 자체가 사라지진 않겠지만 선수의 영역이 될 확률이 높음. 스무디킹 하게 수도권 부동산시장으로 모이게 될 것.
???? (반대 관점) 하락기, 침체기가 길어지면 시장의 변화에 따라 다주택자 대상으로 하는 규제가 벗겨질 것. 아무도 집을 사려하지 않을 때 정부는 다주택자에게 손을 내밀며 주택시장 활성화하는 경우가 많음. 다주택이 유리한 시점이 올 수 있음.
✨ 그럼 어떻게 투자할까?
???? 현 시점 부동산 투자 시작은 수도권(서울 근접)으로 하는 게 유리하단 생각. 꼭 서울이 아니더라도 분당, 하남, 광명이나 광교, 동탄 등 반도체 벨트 형성되는 직주근접의 지역들. 1주택 잡아놓고 다음 투자도 1주택 갈아타기로 업그레이드하는 것이 best 안이고 파생적으로 빌라, 오피 월세 투자를 하려면 경·공매로 시세보다 싸게 사는 것에 집중하는 것이 좋겠다. 1주택 업그레이드까지 하다 보면 이미 결혼하고 30대에 접어들더라.
???? 부동산시장에 긴 장기침체의 시기가 오게 된다면 위에 언급한 ????반대관점처럼 다시 다주택을 가져도 좋은 시기가 올 수 있다. 자유의 시기에 레버리지를 최대한 활용해서 남들이 가지 않는 길을 가야 '부자'가 되는 걸 지난 '10~'15년에 다주택자가 된 사람들이 누렸으니까. 항상 시장에 관심가지고 째려보자.
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