[내집마련기 2부] 1. 갈아타기로 강남 수서를 선택한 이유(feat. 까치마을, 대치2단지, 수서신동아, 수서1-2단지 재건축)

 

안녕하세요 흑자인생입니다.

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선매수·후매도의 1주택 갈아타기를 진행 중에 있습니다.

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'20년 첫 내 집 마련 이후 "23년은 내겐 기회다"란 생각으로 레버리지를 활용한 서울로의 갈아타기.

투자, 실거주를 분리해놓고 1주택 양도세 비과세 요건은 상생임대인제도 활용하여 맞출 수 있어 갈아타기 시점으로도 나쁘지 않은 환경이었습니다.

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저와 동네 친구인 와이프는 서울에서 나고 자랐기 때문에, 각자의 본가에서 철산(기존 물건지)은 실거주하기 먼 지역이기도 했는데요.

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'23. 4월 결혼이란 큰 이벤트와 신혼집 세팅이 마치며 현금흐름이 안정화되었고 근로소득+투자소득+사업소득의 3박자로 열심히 현금을 모으며 올해가 가기 전 부동산 투자에 있어 결정을 내리기 위해 마지막 선별에 열을 올리고 있었습니다.

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[내집마련기 2부] 0. 난 이제 갈아타려 해. 선매수,후매도 30살 1주택 갈아타기의 서막 (feat.특례보금자리론)

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｜2주택? 1주택 갈아타기에 대한 고민

1주택 갈아타기를 준비 중이신 분들이라면 공감하실 고민. '2주택자'로 가느냐 혹은 '1주택 갈아타기'로 조금 더 상급지로 이동을 하느냐.

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본인 보유물건의 포지션과 현금흐름에 따라 결정은 사람마다 달라지겠지만, 대략적으로 

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1) 총자산(아파트 2채)의 사이즈는 2주택이 더 크지만→ ex) 광명뉴타운 4R 구역 분양권, 하안주공아파트(6,7,8단지) 소형평수 갭투자 

2) 부동산 경기에 더 빠르게 반응하는 건 상급지(1주택 갈아타기)→ ex) 올림픽파크포레온 18평, 강남구 소형 아파트(까치마을, 신동아, 수서1-2단지, 대치 2단지), 철산 주공12~13단지 재건축

 

라고 판단했습니다.

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마지막 결정 전까지 실제 투 트랙 전략으로 둘 다 진행을 했었는데요.

결국은 1주택 갈아타기를 하는 것으로 결정했습니다. 여러 이유가 있는데 대표적으로 꼽자면

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1) 현 보유 물건(철산 도덕파크타운 21평형)의 Value에 만족하는가? 

2) 광명에 두 채를 굳이?

 

였습니다. 결론적으로는 갖고 있는 물건 하나를 우선 만족할 수준으로 업그레이드하는 방향으로 노선을 잡았죠.

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｜1주택 갈아타기 후보지 분석과 필요자금에 대하여

2주택 vs 1주택 갈아타기의 고민을 마치니 이후 진행은 순조로웠던 것 같습니다.

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기존 5억 초반의 물건지에서 업그레이드를 하며 최대 8억 중반까지를 매매 가격대로 하여 해당 가격대 주변의 물건들을 위주로 리스트업했는데요. 

아래와 같은 기준을 주요 척도로 삼고 제가 아는 지역들을 위주로 리스트업을 했습니다. 

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1) 실거주 불필요→ 10평대도 다른 기준에 부합하면 괜찮음.

2) 입지적으로 상급지

3) 지역적으로 상급지가 아니더라도 자체 정비 사업 이슈 등 밸류

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그 결과로 위에서 언급했듯 이러한 단지 및 평형들을 두고 고민을 했습니다.

호가는 8월 초 매매 당시 호가로 현재는 또 그새 3천씩 올랐죠.

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· 올림픽파크포레온 18평형 전매 물건 (전매 '23. 12월~ , 조합원 물량 호가 10억)

· 수서까치마을 아파트 14평형 (호가 8.45억~ 8.8억)

· 수서신동아 아파트 14평형 (호가 9.0억~ 9.3억)

· 대치2단지 아파트 14평형 (호가 9.4억~ 9.8억)

· 수서1-2단지 아파트 17평형 (호가 8.7억~ 9.0억)

· 철산주공 13단지 28평형 (호가 8.0억~ 8.5억)

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올림픽파크포레온 18평형 전매

제 글을 오래 읽어주신 분들이라면 기억하시겠지만, 제가 계속 노래 부르던 그 물건입니다. 신축이며 여의도 출퇴근이 가능한 9호선이기 때문에 입지적으로도 상품적으로도 충분한 가치가 있는 단지인데요.

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결국은 포기하게 된 이유가 조합원 물량 1개가 10억을 호가하고 있는 가운데, 일반적으로 일반분양 전매 물량이 초기 투자금이 적게 드는 만큼 조합원 물량보다 매도가격이 더 비싸죠. 

"헬리오 시티 18평형이 11억~ 을 호가하고 있으니 파크포레온 18평형은 10.3~ 10.5억에 연말에 풀리겠구나"란 생각이 들었습니다.

매매할 수 있는 금액대를 오버하기도 했거니와 '23. 12월에 8~9억에 호가하기를 무턱대고 바라기에는 확률적으로 합리적이지 못한 기다림이란 생각에 포기하게 되었습니다.

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올림픽 파크포레온 시공현장

 

수서까치마을 / 수서신동아/ 대치 2단지 / 수서1-2단지 아파트 소형평형

굳이 따지자면 공급 49㎡(14.8평형)인 강남 소형 아파트들. 

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재건축만을 보고 투자하는 것은 아니지만, 강남구 소형 아파트들에는 계속해서 따라다니는 재건축 사업성 이야기가 있죠.

제 이전 글에서도 말씀드렸듯 "강남 수서"라는 지역은 개포동 정비 사업 이후 강남구의 차세대 정비 사업 예정지들입니다.

시간은 10~ 15년 이상 소요될 수 있고 지금의 재건축 지역들이 고통받는(?) 사업 진행과 사업성 Boundary(통상 대지지분 15평, 용적률 200미만)에서는 "저게 재건축 사업성이 있을까?"란 단지들이지만 개인적으로는 정비 사업의 '사업성'은 '규제'와 '법'에 의한 인위적인 것들인 만큼 그 시기의 시대상에 맞춰 변화할 수 있는 것으로 생각합니다. 

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저층 주공 재건축이 마치고 앞으로는 중층 주공 재건축의 시대가 도래한 만큼, 부족한 사업성을 어떻게 메꿔서 재건축이 될까?를 잘 살펴봐야 한다고 생각합니다.

한편, 리모델링이든 재건축이든 '강남구'라는 입지적 특성은 언제든 정비 사업의 사업성을 이끌어낼 수 있으리라 생각. 

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위에서 살펴봤듯 매수 당시 단지들 호가는 9억 주변이었는데요. 매수할 수 있는 가격대의 단지는 수서까치마을 14평형과 수서1-2단지 17평형이었습니다. 

당연히 가격적으로 비싼 대치2단지, 수서신동아에 비해 애매하다 느껴질 수 있는 수서까치마을과 수서1-2단지 이지만, 강남에 9억대로 등기를 칠 수 있는 마지막 티켓이기도 한 곳이죠.

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· 수서까치마을 아파트 14평형 (호가 8.45억~ 8.8억)

시공사 : 진흥기업 (1993년) 

용적률/건폐율 : 208% / 17%

총 세대 수 : 1,404세대 (주차 세대당 1대)

규모 : 7개동 지상 15층

평균 대지지분 : 7.72평

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· 수서1-2단지 아파트 17평형 (호가 8.7억~ 9.0억)

시공사 : 신한 (1992년) 

용적률/건폐율 : 177% / 16%

총 세대 수 : 720세대 (주차 세대당 0.73대)

규모 : 7개동 지상 12/15층

평균 대지지분 : 11.2평

수서1단지 총 2,934세대 중 임대(2,214세대)가 아닌 115~121동을 수서 1-2단지라 칭함.

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수서까치마을과 수서1-2단지 아파트. 마지막까지 정말 많았던 두 개의 단지입니다. 

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수서까치마을은 일원역 도보 5분 이내로 이동 가능하며 좋은 주변 교육 환경을 가진 단지. 삼성병원과 차세대 교통 요충지 역할을 할 수서역과도 한 정거장 거리이죠.

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수서역 바로 앞에 위치한 수서 신동아가 수서까치마을과 비슷한 용적률을 갖고도 재건축 예비안전진단 통과하며 재건축에 힘을 주고 있어 호가는 7천 가량 더 비싼데, '시장가격은 참 투명하구나'를 느낄 수 있었습니다. 

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반면, 수서까치마을 아파트는 리모델링 vs 재건축의 방향성을 아직 모두 고민 중이고 각자의 추진 위원회가 모두 활동 중인 상황. 

리모델링 동의율 확보가 50%대에서 더 오르지 못하는 가운데 수서택지지구 재건축 가이드라인 용역에 관한 이야기가 나오며 재건축에 대한 관심도가 다시 높아지는 상황 속 예비안전 진단 신청을 위한 재건축 동의서 징구를 시작했습니다.

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보유자들의 정비 사업 의지가 강하여 시간은 좀 더 필요하겠지만 이제 막 30년을 채운 단지로 앞으로 진행될 "수서택지지구 개발 재건축 가이드라인"이 이 수서까치마을과 수서신동아아파트의 재건축 사업성에 중요한 역할을 할 것이라 생각합니다.

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수서택지 개발 지구 재건축과 특례보금자리론 9억 마지막 강남행 티켓(까치마을, 수서 1-2단지, 신동아, 대치 2단지)

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(좌) 수서까치마을아파트 , (우)수서1단지아파트

 

수서 1-2단지 아파트는 공공임대(전체 세대 중 75%)와 같이 단지를 구성하고 있지만 별도의 입구와 도색으로 사실 다른 단지처럼 느껴지기도 하는데요. 단독 재건축과 임대와의 통합재건축 모두 선택지로 가능한 상황입니다. 

SH서울주택공사가 노후 임대 아파트 재건축을 천명한 가운데, 수서1-2단지 재건축 또한 방향성을 잡아가겠습니다.

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수서1단지의 경우 대청역 도보 이동은 13분 정도 소요되지만 버스 노선으로 이동이 편리했던 기억.

실거주 측면에서는 위의 강남 소형 4형제 중 가장 낮을 수 있겠지만, 재건축 투자의 입장에선 '확실한 카드'로 꼽히고 있죠.

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대치 2단지는 용적률 174%이지만 리모델링 추진을 하다 '23년 재건축으로 되돌아왔고, 수서 신동아는 방향은 재건축이지만, 용적률이 203%로 사업성에 대한 해결책은 수서까치마을과 마찬가지로 서울시의 수서 개발정책에 기대어봐야 하는 상황.

 

수서까치마을 아파트 전경. 남아있는 단지 내 리모델링 현수막

 

철산주공 13단지 28평형(재건축)

시공사 : 진흥, 한신공영 (1986년) 

용적률/건폐율 : 170% / 13%

총 세대 수 : 2,460세대 (주차 세대당 0.73대)

규모 : 24개동 지상 15층

평균 대지지분 : 16.9평

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기존 보유물건인 도덕이가 철산의 막내였다면, 철산 주공 13단지는 철산의 대장인데요. 재건축을 추진 중으로 평균 대지지분 16.9평인 단지입니다.

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광명 철산도 저층 주공 재건축이 마치고 이제 중층 단지인 12,13단지만 남은 상황. 

광명시에서 철산·하안 택지지구의 중층 재건축에 대해 용적률 인센티브(3종 주거 용적률 320%)를 부여하는 등 재건축 사업성을 위해 규제를 풀어주는 모습을 우리는 볼 수 있습니다. (관련링크)

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위와 같은 단지들을 두고 갈아타기 매수 고민을 했었는데요.

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종합적으로는 ​​이번 사이클에 특례보금자리론 활용하여 강남구에 등기를 치고자한 마음이 컸기에 수서까치마을 아파트 14평을 매수하게 되었습니다. 정남향의 대모산 뷰가 나오는 집으로 단지 내에서도 좋은 동과 층의 매물을 잘 만났다고 생각이 드는데요.

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다음 편에서는 태풍으로 뉴스에선 밖에 나가지 말라는 날, 비를 뚫고 부동산 임장하며 매물들 보고 가계약금을 쏘며 보유 주택 매도 전 선매수한 경험을 이야기를 해보려 합니다.

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마지막으로 여러 선택지 중 고민하고 있을 시기 강남 소형아파트에 대한 자신의 뷰를 공유해준 나의 친구 승재에게 다시 한번 감사의 인사를 전합니다.

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감사합니다.

흑자인생이었습니다.

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