[부동산 인사이트] 전세가율을 이해하면 부동산 상승 포인트를 알 수 있다!

By Fusion????

대통령 자치분권균형발전위원회 정책자문 위원 및 현직 관세 법인을 운영하고 있는 Fusion님은 급변하는 부동산 정책과 정보를 빠르고, 쉽게 전달합니다!

 

안녕하세요 퓨전입니다.

 

아파트 하락장에서 반등을 예상하는 지표로서 1) 미분양호의 감소 2) 거래량의 증가를 다루었고 마지막으로 3) 전세가율의 상승에 대하여 기술해 보려고 합니다. 전세가율의 정의는 다음과 같습니다.

 

전세가율 = 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율

 

우리나라와 일부 국가 (인도, 볼리비아)만이 사용하는 전세라는  개념은 한국 부동산 시장에 어마어마한 영향을 미치고 있습니다. 앞서 정의한 전세가율이 높은 아파트의 경우 아파트 매매가의 일정 부분만을 부담하여 본인 명의의 집을 매입할 수도 있으며, 월세 -> 전세 -> 자가로 이어지는 내집 마련을 위한 주거사다리 중 중간에 위치하여 중추적인 역할을 하기도 합니다. 전세시장에서 전세가는 실수요가치라는 측면에서 더욱 주목받습니다. 제테크 명목으로 전세가가 설정되는것이 아니라 실주거로서의 입지를 반영하여 전세가가 산정되고, 전세대출시 이자 부담을 고려하여 전세가가 산정되기 때문에 입지, 금리 등 여러가지 요인들이 결집된 지표로서 전세가는 많은 전문가들이 주목하는 지표입니다. 전세가를 바탕으로 한 지표중 가장 많이 언급되는것이 전세가율인데 전세가율의 하락과 상승시 그 원인을 구분하여 시장을 판단하는 법에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 이 역시 수도권 시장을 중심으로 안내드리는 것이오니 참고 부탁드립니다. 

 

｜전세가율의 하락

1) 매매가가 그대로인데 전세가가 하락하는 경우 

매매가가 그대로인데 전세가가 하락하는 경우는 일반적인 경우는 아닙니다. 새로운 아파트 입주시 일정시기까지 잔금을 치뤄야 하는 임대인이 전세가를 낮춰서 설정할 수 있으며, 그 주변 아파트들의 경우 이러한 신축의 영향으로 전세가가 낮게 설정될 수 있습니다. 그러나 수도권 전세의 수요는 언제나 일정수준을 뒷받침 해주기에 이러한 현상은 오래가지 않습니다. 

 

2) 전세가는 그대로인데 매매가가 상승하는 경우 

이 경우가 대표적인 부동산 시장 상승기의 모습일 것이라고 판단됩니다. 실수요가치를 반영한 전세가는 그대로인 반면 부동산 시장가는 폭등하여 전세가율이 하락하는 모습은 코로나시기에 우리 주변에서 겪은 상황입니다. 우리는 하락장에서 반등의 신호탄의 지표들을 공부하고 있지만 매수한 이후 주택  매도시기를 결정하는데 있어 전세가율의 하락 수치는 중요한 지표로 사용될 것입니다. 평균 밑으로 떨어지는 전세가율을 확인할때 그때가 바로  우리가 남들보다 빠르게 매도를 결정해야 하는 순간입니다. 매도의 시기를 최고점에서 파는것이 우선이라고 생각하시는 분들이 많을텐데 실상은 그렇지 않습니다. 최고점에 이르렀을 경우 거래량 자체가 줄기 때문에 원하는 시기에 매도가 불가능하며, 부동산 시장의 폭등을 견제하는 정부의 정책으로 양도세율이 상승 조정되면 실제로 차익으로서 우리 통장에 입금되는 돈은 더 적어집니다. 때문에 부동산 상승장에서도 전세가율을 확인하며 매도시기를 정확하게 파악하는 29퍼 회원님들이 되셔야 합니다. 

 

｜전세가율의 상승

1) 매매가가 그대로인데 전세가가 상승하는 경우

매매가가 정체되어 있는 상황에서 전세가가 상승할 경우가 바로 하락장에서 반등의 신호탄으로 볼 수 있는 포인트입니다. 저도 이 시기만을 기다리고 있으며 29 퍼 회원 분들께서도 이 시기를 주목하셔야 됩니다. 매매가는 더 이상 떨어지지 않고 정체되어 있는 단계에서 실수요가치를 반영한 전세가의 상승은 부동산 상승 에너지가 응축되는 것으로 파악이 가능합니다.  단 매입하려는 주택의 전세가율이 올라가는 시점에서 주택 매입시기를 결정할 것이 아니라 주변 전세가율 과 전체 부동산 시장의 전세가율을 고려하고 스스로 결정한 전세가율의 수치를 상회하는 시점이 왔을때가 매입 적기라고 말 할 수 있습니다. 일반적으로 많은 전문가들이 전세가율 70%가 매입시기의 적기라고 판단하나 지역과 시장흐름에 따라 차이가 있을 수 있는 부분으로 매입 선호 지역이 있으시다면 지금부터 그 시장의 전세가율을 면밀히 살펴보셔야 할 것 입니다. 

 

2) 전세가는 그대로인데 매매가가 하락하는 경우 

전세가는 그대로인데 매매가가 하락하는 경우는 말 그대로 부동산 하락장입니다. 일반적으로는 매매가와 전세가가 동시에 하락하지만 매매가 하락폭이 전세가 하락폭에 비하여 클 경우 전세가율이 상승 할 수 있습니다. 이 경우 하락이 가속화 되는 단계로 주택 매입을 해서는 안되는 시기 입니다. 이때 1)의  매매가가 그대로인데 전세가가 상승하는 경우와 차이점이 있는데 전세가율의 절대적인 수치가 매우 낮다는 겁니다. 아파트 매입시기로는 70%를 안내해드렸지만 전세가는 그대로인데 매매가가 하락하는 경우는 전세가율이 50%, 60% 정도를 나타내게 됩니다. 다음으로는 부동산 매가의 사이클 과정 중 전세가율의 흐름에 대하여 안내드리도록 하겠습니다. 

 

｜부동산 시장가격 사이클에서 전세가율의 흐름 (feat 서울)

<전세가율의 변동>

 

 

전세가율 그래프(위 그래프) 를 바탕으로 서울 아파트 시장 가격의 변동 추이(아래 그래프)를 적용해 보시면 이해가 더욱 빠르실 겁니다. 2008년 글로벌 금융위기 전까지 낮아지던 전세가율은 2008년 바닥을 찍게 됩니다.  글로벌 금융위기전까지 아파트 시장 가격은 급격하게 상승을 하고 있었는데 이를 전세가율로 설명하자면 전세가는 그대로인데 매가가 높아져 전세가율이 낮아지는 상황으로 견주어 볼 수 있습니다. 앞서 언급한 대표적인 부동산 상승기의 모습입니다. 그 이후 글로벌 금융위기를 경험하면서 전세가율이 반등을 시작합니다. 전세가는 그대로인데 매가가 하락하기 때문에 전세가율이 높아지기 시작합니다. 매가 기준으로 보면 2013년 최저점을 찍고 반등을 시작하며 전세가율로 볼때는 일정하게 우상향 곡선을 유지합니다. 이는 매가 상승의 폭만큼이나 전세가 상승이 뒷받침 되기에 매가가 상승하는 와중에도 전세가율이 상승하는 것으로 판단할 수 있습니다. 이 부분이 제가 앞서 언급했던 부동산 상승의 신호탄이며 우리는 이부분을 반등의 지표로 내제화해야 합니다. 전세가율은 2016년을 기점으로 하향곡선을 그립니다. 이때부터는 글로벌 금융위기 전처럼 매가는 상승하고 전세가는 그대로여서 전세가율이 하락하는 전형적인 부동산 상승기의 모습을 그대로 보여줍니다.

 

｜결론

저는 부동산 시장이 사이클 흐름을 보여준다고 생각하고 있으며 지금의 부동산 시장은 언젠가 다시 부흥기를 맞이할 것이라 생각합니다. 부동산 매매에 있어서 입지가 중요하나 그 보다 중요한것이 시장의 흐름을 읽는 투자이며 그 흐름에서 본인의 인사이트를 믿고 나아가는 것이 더욱 중요하다고 생각합니다. 부동산 선 순환 시장에서 아파트 가격은 오릅니다. 입지에 따라 크게 오르는곳과 작게 오르는 것이 있을 수 있지만 개인이 주택 투자에 있어 융통할 수 있는 자금의 한계로 보았을때 정확한 입지의 선택이 수익률에 주는 영향보다 사이클 속 정확환 매매 시점에 대한 판단이 수익률에 주는 영향이 훨씬 클것입니다. 

 

사이클 속 정확한 매매시점을 판단하기 위하여 다음의 사항들을 주의깊게 봐주시기 바랍니다.

1) 전세가율이 상승하는 시점을 부동산 시장의 반등 포인트로 내제화 해야 합니다. 시장가격이 오르는 상황속에서의 전세가율 상승이 의미가 있음을 명심하셔야 합니다. 

2)절대적인 수치를 눈여겨 봐야 합니다. (전세가율 60% 이상을 상회하는 2014년이 부동산 시장가격 상승의 시작이듯 절대적인 수치가 낮은 전세가율에서의 투자는 위험할 수 있습니다) 

3) 전세가율 하락이 시작되면 전세가율의 수치를 모니터링하면서 매도 준비를 시작해야 합니다. 

 

부동산 상승장에서 매수를 결정하는 지점에서의 전세가율의 절대적인 수치와 매도를 결정하는 지점에서의 전세가율의 절대적인 수치는 기존 사이클 장과 다를 수 있으며 지역별로 다를 수 있습니다. 다만 회원님들께서 매수를 하기로 결정하신 지역이 있으시다면 지금부터 전세가율을 눈여겨 보시면서 자신만의 인사이트를 키워나가시길 바랍니다.

 

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