부동산 투자시 혼인신고하면 정말 불리할까?_결혼페널티, 위장미혼

 

최근 우리나라 제도를 두고서 ‘결혼페널티’ 제도라고 부른다고 한다.

​말 그대로 결혼했을때 적용되는 제도들이 미혼일때보다 불리하다는 뜻이다.

​근로장려금을 신청할 수 있는 소득 요건만 보더라도 머릿수는 2명으로 늘었는데 인정해주는 소득은 1.7배뿐이다. 미혼인사람들은 인정소득이 연 2200만원까지인데 맞벌이가 혼인신고하게되면 인정해주는 소득이 4400만원이 아니라 4000만원도 안되는 3800만원이다. 한명은 연봉이 1600만원인걸까.. 정책을 논해본 적이 없는지라 가타부타할 자격이 없지만서도 이런 정책은 무슨 기준으로 설계하는지 가끔은 궁금해진다. 

 

 

그리고 많은 이들에게 도움이 되는 디딤돌대출의 소득요건을 보면 미혼 단독 가구와 기혼 부부합산 소득요건이 6000만원으로 똑같다. 부부는 한몸이니 버는 것도 합쳐서 1명분이라는 기적의 논리인가보다. (관련링크)

 

혼인신고를 하면 법적부부가 된다. 결혼페널티가 정말로 있는지, 있다면 얼마나 되는지 한번 정리해본다. 부동산과 관련있는 부분만 추려보았으며, 대출시, 청약시, 취득시, 보유시, 매도시 등으로 나눠서 정리해보았다. 

 

｜주택수

혼인신고를 함으로써 생기는 가장 큰 변화는 바로 주택수가 합산된다는 것이다. 

​사실 이 사실 때문에 모든 문제들이 초래된다고 볼 수 있다.

​우리나라의 세금정책은 ‘개인별’ 과세를 원칙으로 하고 있지만 유독 부동산관련 세금에서는 개인이 아니라 ‘세대’로 묶어서 과세하고 있다.

​다른 이유가 있겠지만 ‘부동산’을 소유하면 불로소득으로 돈을 번다는 사회적 인식이 있어서 세대 단위로 묶어서 과세하며 부동산을 소유하는 것을 불리하게 만드려는 것은 아닌지 하는 나쁜 생각이 들기도 한다. 

​하지만 부동산이라는 것은 보통 ‘주거용’의 목적이 크기에 생활을 같이 하는 한 세대별로 세금을 부과하는 것이다. 개인별로 과세하게 되면 같은 한 지붕 아래서 살고있는데 하나의 집에 대해 세금은 엄마 따로 아빠 따로 딸 따로 내는 등의 상황이 벌어지기 때문이다. 

 

 

｜대출시

대출을 받을때의 시점에서는 배우자가 유주택자인 경우 혼인신고를 하게되면 주택수가 합산되어 다주택자로 취급되어 LTV 한도가 깎일 수 있다.

​하지만 은행에 소득을 합산해서 봐달라고 선택하는 경우에는 DSR이 조금 더 널널해질 수도 있으니 선택을 잘하는 것이 좋다. (소득합산여부는 선택사항)

​예를들어, 아내가 2주택자인데 남편 명의로 비규제지역에 신규 주택을 취득하면서 주택담보대출을 받으려는 경우에, 혼인신고하게되면 남편도 3주택자로 취급되면서 LTV가 10% 깎이게 된다. 

이때, 남편의 연봉이 4000만원, 아내의 연봉이 5000만원이고 매수하려는 신규 주택의 가격이 7억이라고 가정해보자.

혼인신고하는 경우, LTV 70%에서 10%차감하고 60%로 대출한도는 4.2억.(방공제 미고려)

소득 미합산시 DSR 40% 적용시 대출한도는 약 2.4억 뿐이지만, 

소득 합산시 약 5.5억까지도 DSR이 늘어나 최대한도 4.2억까지 모두 받을 수 있다.

혼인신고하지 않는다면, LTV 70%로 4.9억이 최대한도겠지만(방공제 미고려) DSR적용으로 2.4억이 최대한도가 줄어버린다. 

고로 이런 경우에는 혼인신고하고 소득합산해서 대출을 받은 것이 한도 측면에서 유리해진다. 

 

｜정책자금 대출시

일반 시중은행에서 취급하는 부동산 대출 말고 정부기관이 제공하는 저금리의 부동산 대출들을 살펴보자.

​대표적인 정책대출인 디딤돌대출의 경우 기본적으로 소득제한이 6000만원인데 신혼부부의 경우 1000만원밖에 소득기준이 올라가지 않는다. 

 

 

 

담보대출말고 전세자금대출의 경우에도 마찬가지로 신혼부부는 5000만원에서 6000만원으로 향상될 뿐이다. 

 

 

 

결혼을 한다면 한사람은 1000만원만 벌어야하는 것 같다.

• 혼인신고 하지 않고 각자의 명의로 각각 정책대출을 받는 것이 더 유리하다. (각자 다른 주택에 대해서만 가능)

 

｜청약시

청약시장에서는 어떻게 작용할까?

​특별공급은 혼인신고한지 7년 이내의 부부라면 신청이 가능한데,

 

 

이 특별공급의 공급비율이 민영주택은 20%, 국민주택은 30%로 공급비율도 많이 늘어나서 기회가 생각보다 많아졌다고 할 수 있다. 

 

 

그리고 신혼특공의 30%는 소득요건, 자녀수 요건도 없는 추첨제의 방식으로 당첨자가 선정된다. 

 

 

하지만 특별공급 뿐 아니라 일반공급의 1순위 청약 제한사항에는 ‘무주택 세대의 구성원이여야한다’는 조건이 있다. 즉, 유주택자 배우자와 혼인신고하면 특별공급과 일반공급 1순위의 희망이 날아가버리는 것이다.

​무주택자끼리 혼인한다면 신고하는 것이 청약측면에서는 유리할 수 있지만 한명이라도 유주택자라면 신고를 하지 않아도 전혀 문제될 것이 없다. 

 

 

 

• 혼인신고 전 주택소유여부, 생애최초여부 확인 필수

 

｜취득시

부동산을 취득할때에도 개인이 아니라 세대로 세금을 부과한다. 고로 취득세는 배우자의 주택수까지 합산되어 고려된다. 

​보유 주택수를 늘리려면 혼인신고를 피해야한다는 결론이 자연스레 나올 수 밖에 없다.  

 

｜보유시(보유세)

보유세에는 종합부동산세와 재산세가 있다. 종합부동산세는 개인별 과세로 혼인신고한 부부라고 할지라도 각자의 명의로 보유중인 부동산에 대해서만 세금이 부과된다. 

​그래서 배우자 중 한명의 단독명의일 경우에는 종부세 공제금액이 11억원으로 적용된다. 하지만 공동명의일 경우에 각각 1주택으로 2주택자로 취급되어 공제금액을 각각 6억원으로 적용받아 총 12억원의 공제를 받을 수 있다는 점에서는 유리하다.  

 

｜매도시

부동산을 매도시 적용되는 양도세도 마찬가지로 부부 공동명의로 하게되면 기본공제금액이 각각 적용되어 총 500만원으로 2배의 공제금액 혜택을 받을 수 있다. (관련링크)

 

｜그 외

혼인신고를 한 부부일지라도 주택수 합산으로 적용이 안되는 몇몇 경우가 있다. 

​대표적으로 상속주택과 지방저가주택에 해당되는 종부세 특례에 관한 경우다.

​이는 종부세는 세대별 과세가 아니라 개인별 과세로 적용되기에 발생하는 문제다.

 

 

또, 일시적 2주택 특례도 지분에 따라서 적용여부가 갈리기도 한다.

 

 

혼인신고를 하게되면 오히려 페널티가 작용한다는 말이 많은 이들 사이에서 돌고 있고 또, 실제로 정리해보니 기혼이 미혼보다 불리한 점이 분명이 존재한다.

​대한민국 극악의 출생률로 경제성장률까지 문제되고 있는 가운데 출생률의 선도지표인 혼인율을 늘릴 수 있는 정책들이 속속들이 나와주었으면 하는 바램이다.

​오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.