깡통 전세사기 수법 유형 및 예방대책

전세보증금은 세입자의 사실상 전재산이기 때문에 전세사기를 당한다면 세입자는 정말 심각한 경제적 피해를 받게 됩니다.

​

그러나 최근 많은 전세사기 피해사례가 발생하면서 전세사기에 대해 많은 관심이 모아지고 있습니다.

​​

집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 목적으로 사기를 치고, 여기에 공인중개사까지 사기에 가담하는 일이 생기면서 전세를 구하시는 분들도 전세사기를 예방할하기 위해 지식을 알고 계실 필요가 있습니다.

| 깡통전세

깡통전세는 말 그대로 전세금을 돌려받기 힘든 주택의 가치가 깡통처럼 텅텅빈 경우를 뜻합니다.

​

전세보증금보다 주택의 매매가격이 낮거나, 또는 주택에 많은 담보가 잡혀있어 전세주택을 경매하더라도 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 전세가 깡통전세입니다.

​

거래가 많아 어느정도 시세가 형성되어 있는 대단지 아파트보다 시세를 정확히 알기 힘든 신축빌라에서 깡통전세 사례가 많이 발생하는데요,

​

전세보증금과 집주인이 주택을 담보로 받은 대출금을 합친 금액이 만약 집값의 80%를 넘는 경우에는 깡통전세라고 볼 수 있습니다.

​

아래 그림처럼 매매가가 5억원인 주택에 2억원의 저당이 잡혀있었는데, 이 때 2억원의 전세계약을 체결한 경우입니다.

​

만약 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하고 주택이 경매로 넘어간 경우에는 세입자는 전세보증금을 떼일 가능성이 높습니다.

보통 주택이 경매로 넘어가면 시세의 80% 이하의 가격으로 낙찰이 되는데요,

​

만약 경매에서 주택이 시세의 70%인 3억 5천만원에 낙찰이 될 경우, 세입자는 경매대금 3억 5천만원에서 선순위 대출금인 2억원을 뺀 1억 5천만원만 돌려받을 수 있습니다. 즉, 전세보증금 5천만원은 받기가 힘들어지는 것이죠.

​

이러한 깡통전세를 예방하는 가장 좋은 방법은 계약 전에 주택의 등기부등본을 꼼꼼히 확인하는 것입니다.

​

부동산계약 시 가장 필수적으로 확인하는 서류가 등기부등본입니다.

​

등기부등본은 아래와 같이 [표제부]와 [갑구], [을구]로 나뉘는데요,

​

등기부등본의 표제부에서는 해당 주택의 주소나 면적 등 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 갑구에서는 소유자 정보, 을구에는 소유권 외 저당권 등에 대한 정보가 나타납니다.

​

주택에 저당권 등이 얼마나 설정되어 있는지를 살펴보기 위해서는 등기부등본의 을구를 살펴봐야 합니다.

전세계약 체결 전 설정된 저당권은 세입자의 전세보증금보다 우선하여 돌려받기 때문에, 계약할려는 주택의 시세에서 저당권 설정금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 얼마나 높은지 확인이 필요합니다.

​

저당권이 설정되지 않아 등기부등본 을구가 깨끗한 경우가 베스트입니다.

| 전세보증금 보험

전세보증금반환보증은 전세사기를 방지하는 가장 좋은 방법입니다.

​

전세보증금반환보험은 전세계약이 종료된 뒤, 만약 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못한다면 보증공사에서 대신 전세금의 100%를 보험가입자에게 지급합니다.

​

전세금반환보증에 가입하면 전세보증금을 떼일 걱정을 크게 줄일 수 있지만, 보험가입을 위해서는 주택가격 등 일정 조건을 만족해야 하고, 소정의 보증료도 내야한다는 점 유의하시기 바랍니다.

| 전세사기 유형 : 가짜 집주인

대표적인 전세사기 유형은 가짜 집주인과 계약사는 경우입니다.

​

진짜 집주인이 아니기 때문에 당연히 가짜 집주인과 전세계약을 체결할 경우 전세보증금은 돌려받기 힘듭니다.

​

전세계약을 체결할 때 가짜 집주인이 진짜 집주인의 인적사항을 속이거나, 조작된 가짜 위임장으로 거짓계약을 체결한 뒤 전세금을 받고 잠적하는 유형입니다.

집주인을 확인하는 건 가장 기본이지만 부동산 계약에 서툴거나 공인중개사까지 사기에 가담할 경우에는 이런 사기를 당할 수도 있습니다.

​

이런 사기 유형을 예방하는 방법은 계약하려는 상대방이 정말 집주인이 맞는지를 정확히 확인하는 것입니다.

​

부동산 등기부등본에 적힌 소유자 정보와 계약을 하러온 상대방의 신분증에 적힌 정보가 일치하는지 반드시 확인해야합니다.

​

거래상대방이 대리인이라고 주장하는 경우, 대리인이 가져온 위임장에 찍힌 인감도장과 인감증명서를 비교해 인감이 진짜인지 확인하고, 임대인과 통화를 통해 대리인의 신분을 다시 한번 더 확인해야 합니다.

​

특히, 계약금이나 잔금을 입금할 때에는 대리인 명의의계좌가 아니라 등기부등본상 집주인 명의의 계좌로 이체해야한다는 점도 유의하시기 바랍니다.

| 전세계약 후 당일 저당권 설정

전세계약 후 전입신고를 마치면 세입자로서의 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

​

주의하실 점은 이 대항력이 전입신고를 한 당일이 아니라 다음날부터 발생한다는 점입니다.

​

예를 들어, 12월 1일에 전입신고를 할 경우에는 12월 2일 00시부터 대항력이 생기게 되고, 이후에 집주인이 주택울 담보로 대출을 받더라도 세입자의 전세보증금은 이보다 앞서 보호를 받습니다.

​

그러나 만약 집주인이 전세계약을 체결한 직후 주택에 저당을 잡아 대출을 받는다면, 세입자의 전세보증금 보호순위는 뒤로 밀리게 됩니다. 저당권은 설정한 당일 즉시 효력이 발생하기 때문에 다음날 효력이 발생하는 전입신고보다 우선순위에 있기 때문입니다.

​

이런 점을 악용해 전세계약 당일에 대출을 받는 경우가 있습니다.

이를 막기 위해서 등기부등본은 전세계약 전뿐만 아니라 전입신고 다음날에도 한번 더 확인해야 합니다.

​

특히, 계약일 다음날까지는 주택에 저당권을 잡지 않겠다는 특약을 전세계약서에 포함시키는 것도 방법입니다.

| 전세사기 유형 이중계약

집주인이 2명의 세입자와 중복으로 전세계약을 체결하는 경우에도 전세보증금을 돌려받기 힘들어집니다.

​

또는 새로운 세입자와 전세계약을 체결해 전세보증금을 받았지만 이를 기존세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다.

​

이런 전세사기 유형은 전세금이 전세주택의 시세와 비슷할 때 주로 발생하는데요,

​

전세금을 두번 받아보니 전세보증금*2가 집값보다 훨씬 높아 전세금을 들고 잠적을 하는 경우입니다.

​

따라서, ​잔금을 지급할 때에는 기존 세입자가 이사를 나가고 집을 비워줬는지 확인하는 것이 필요합니다.

​

기존 세입자가 만약 전세보증금을 돌려받지 못했을 경우에는 이사를 나가지 않기 때문에, 기존 세입자가 집을 비웠을 경우에는 전세금을 받았다는 것을 뜻하기 때문입니다.

| 신탁 전세사기 유형

신탁은 본인 재산의 소유권을 제3자에게 이전해 관리하는 행위를 뜻합니다.

​

주택에 대한 신탁 계약을 체결할 경우에는 주택의 소유권은 집주인이 아니라 신탁회사로 넘어가게되는데요,

​

소유권이 신탁회사로 넘어간 것이기 때문에 해당부동산에 전세계약을 체결할 경우에는 집주인이 아닌 신탁회사와 계약을 체결해야 합니다.

​

만약 신탁회사가 아닌 집주인과 전세계약을 맺을 때에는 그 계약은 무효가 됩니다.

​

이럼 점을 악용하여 집주인이 신탁계약을 체결한 사실을 속이고 전세계약을 체결한 뒤 전세보증금을 가로채는 경우도 자주 발생하고 있습니다.

이러한 신탁 전세사기 유형을 방지하기 위해서는 등기부등본 상에 신탁사실이 등기되어 있는지를 확인해야 합니다.

​

신탁등기는 등기부등본의 갑구에서 확인할 수 있는데요, 만약 신탁 등기가 올라가 있다면 전세계약을 하지 않는 것이 가장 좋고, 아니라면 신탁원부를 발급받아 신탁회사 등에 대한 더 자세한 사항을 확인 후 대응해도 됩니다.