[썩상투자, 무상지분율 개념] 상가가 많으면 재건축이 왜 어려울까? (ft. 둔촌주공 상가분쟁 원인)

안녕하세요. 밍보트입니다.

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재건축의 사업성과 밀접한 관련이 있는

요소에는 크게 2가지가 있습니다.

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1) 대지지분

2) 무상지분율

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이 2가지 요소에 대한 개념을 정리하기

위해 둔촌주공 상가분쟁에 대한 이야기도

함께 해보려고 합니다.

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'상가가 많으면 재건축이 왜 어려운지'에

대해 한 번 정리해보았습니다.

 

｜1. 상가 소유자분들은 왜 재건축을 반대할까?

투자를 하시는 분들께선 대부분 단지 내

상가가 많은 아파트 단지는 꺼려하실겁니다.

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그 이유는 상가 소유자분들이 재건축을

반대하는 사례가 많기 때문입니다.

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그 이유에는 2가지가 있습니다.

① 재건축을 하는 동안 장사를 하지 못함 = 수익 '0'

② 해당 아파트에 거주하지 않는 소유자도 있음 = 굳이?

해당 아파트에 살지도 않는데, 장사도 못하게

된다는 사실 때문에 상가 소유자분들은

재건축을 반대하게 되는 것입니다. 

 

 

일부 재건축 대상 아파트 단지들에서는

아파트와 상가를 '따로' 추진하는 경우도

더러 있다고 합니다.

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따로 추진한 경우로 대표적인 사례가

바로 래미안 첼리투스입니다. (1대1 재건축)

 

 

｜2. 둔춘주공 상가분쟁의 원인

보통 아파트와 단지내 상가를 묶어서 

하나의 정비구역으로 지정됩니다.

(이를 통합재건축이라고 이야기함)

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위에서 설명드렸다시피,

상가 소유자분들의 반대로 인해

재건축 동의 비율이 낮아지면서 

재건축 추진이 어려운 상황으로 치닫게 됩니다.

 

 

이웃분들도 '상가 쪼개기' 라고 들어보셨을텐데요.

상가동의 호실보다 소유주가 더 많은 경우가 있습니다.

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실례로 둔춘주공의 경우,

상가가 총 309실인데 지분권자는 약 530명 정도 된다고 합니다.

▶ 최소 실당 1.71명 지분이 태워져 있음

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신축된 상가의 경우, 지분별로 나눠가진 후 

공간을 분리해 임대가 가능합니다.

▶ 상가 쪼개기 발생

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단군이래 최대 재건축이라고 불리우는

둔촌주공의 경우도 상가 쪼개기로 고통받고 있습니다.

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상가의 모든 지분권자들이 각자 1개씩

신축상가를 분양받는 건 불가능합니다.

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그 이유는 도정법 제36조의 2에 따르면 "소유권과 지상권이

여러 명의 공유에 속하면 그 여러명을 대표하는 1명을 

재건축 조합원으로 본다"라고 나와있기 때문입니다. 

​

상가 소유자분들은 '무상지분율'을 높여서 분양받을

점포의 크기를 넓히기 위해 끊임없이 활동(?)하게 되면서

둔촌주공 재건축 사업이 멈춰진 상태입니다.

​

■ 그럼 무상지분율이란 무엇일까?

네이버에 검색을 해봤습니다.

매일경제에서 내린 정의가 조회됐습니다.

 

 

아파트 재건축사업 시 시공사가 대지지분을 기준으로

어느 정도 평형을 추가 부담금 없이 조합원에게 

부여할 수 있는 나타내는 비율을 의미한다고 합니다.

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(무슨 말인지 잘 모르겠다.)

(이과생이라 계산식으로 접근해보았다.)

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직접 계산식을 세워서 연습장에 써보았습니다.

 

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▶ 총 분양수입 = 분양가 X 대지면적 X 용적률

▶ 개발이익면적 = (총 분양수입 - 총 공사비) ÷ 평당분양가

▶ 무상지분율 = (개발이익면적 ÷ 대지지분) X 100(%)

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[CASE.1] 예시를 들어 계산을 해보았습니다. (단순예시)

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* 평당분양가 = 2,000만원 = 0.2억

* 분양수입총액 = 20억

* 공사비총액 = 10억

→ 개발이익면적 = (20-10) ÷ 0.2 = 50평

※ 내가 보유한 아파트의 대지지분이 20평이라면?

→ 무상지분율 = 50평 ÷ 20평 = 250%

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[CASE.2] 상황을 가정해보았습니다. (단순예시)

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* 대지지분 = 18평

* 무상지분율 = 140%

→ 개발이익면적 = 18평 X 140% = 25.2평

▶ 이 세대는 25.2평의 가치를 갖고 있다.

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Q1. 34평을 분양받고 싶다면?

→ 34평 - 25.2평 = 8.8평만큼 추가분담금 납부 필요

​

Q2. 24평을 분양받는다면?

→ 25.2평 - 24평 = 1.2평만큼 현금받을 수 있음

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무상지분율 개념이 어느정도 정리되셨나요?

무료로 대지지분 확인 방법은 관련 링크를 참고해주세요!(관련링크)

 

｜3. 그럼에도 불구하고, 썩상이 인기 있는 이유는?

모든 정비사업에 있어서 가장 중요한 것은

'사업진행속도' 입니다. (모든 것은 돈과 관련된다!)

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재건축사업성을 높이기 위해 주택 조합원들이

상가 조합원들을 따뜻하게 품어주는(?) 사례도

있습니다. 대표적인 곳이 잠원동 신반포2차입니다.

 

해당 단지는 상가 산정비율을 0.1까지 낮춰서 

상가 소유자 대부분이 아파트를 분양받을 수 있는

자격을 부여하였습니다.

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■ 상가 산정비율은 또 뭐지?

재건축 시 재건축 상가 산정비율이라는 개념이 있는데요.

상가조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지

여부를 결정하는 매우 중요한 수치입니다.

관련 계산식은 아래 사진과 같습니다.

 

 

산정비율은 조합에서 특별히 정하지 않으면 '1' 이고

조합의 정관에 따라 변동되게 됩니다.

※ 조합마다 산정비율은 다를 수 있다.

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위 그림의 예시처럼 2가지 경우가 있습니다.

① 조합비율(1.0) : 권리가액 5.0억 < 아파트 가치 10.0억

▶ 아파트 분양권 받지 못함

② 조합비율(0.1) : 권리가액 5.0억 > 아파트 가치 1.0억

▶ 아파트 분양권 받을 수 있음

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현재 부동산 규제의 타겟은 주택이기 때문에

상가의 경우 주택에 비해 종부세, 취득세 등에서

자유롭고 주택 수에 산정되지 않기에 인기가 있습니다.

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게다가 초과이익환수법이 2022년 8월부로 개정되면서

재건축 상가조합원의 분담금도 줄어들게 되어

'썩상' 투자가 더욱 인기를 끄는 이유이기도 합니다. (관련링크)

 

오늘은 '상가가 많으면 재건축이 왜 어려울까?' 를 주제로 

간략하게 글을 써보았습니다.

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상가가 많으면 재건축이 어려운 것이 아니라,

그 상가의 지분권자가 여러명일 경우 어려운 것으로 결론!

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아무쪼록 조합원분들간의 원만한 합의를 도출해서 

좋은 아파트, 좋은 상가에서 다들 생활했으면 좋겠습니다.