"부동산 투자를 위해 매매/전세 가격지수는 반드시 확인할 필요가 있습니다! (ft. 추세에 대한 본질적인 해석)"

안녕하세요. 밍보트입니다.

우리가 부동산 투자를 하기로 마음을 먹었다면 어떤 것부터 봐야할까요?

기본적으로 지역별 입주물량, 미분양물량, 청약경쟁률 등 대표적으로 그 지역의 부동산 흐름을 나타내는 지표들이 많이 있습니다. 이 지표들도 중요하지만 저는 추가적으로 더 봐야하는 지표가 있다고 생각합니다.

 

출처 : 아실

 

｜ 아실 : 부동산 가격지수 확인해보기

부동산 관련 프롭테크 기반 어플들이 많이 있습니다.

저도 여러가지 어플들을 통해 출퇴근길이나 주말에도 활용하고 있습니다.

그 많고 많은 어플 중 아실이라는 어플에서 가격분석이라는 기능에 대해 알려드리려고 합니다.

 

출처 : 아실

 

PC버전에서 설명을 드리려고 합니다. 

어플도 동일한 기능이 있기 때문에 전혀 다르지 않습니다.

상단에 보시면 가격분석이라는 메뉴가 있습니다.

클릭해서 들어가보시면

 

출처 : 아실

 

위와 같은 화면이 뜨게 됩니다.

여기서 제가 보고자 하는 건, 매매/전세 가격변동 그래프입니다.(우측 상단)

해당 그래프에서 지수 + 변동률을 가격지수로 바꿔주시면 조금 더 보시는데 이해가 잘 되실 겁니다. 월간을 주간, 월간, 분기, 년간으로 바꿔서 보실 수도 있습니다. 지역도 선택해서 보시면 좋을 것 같습니다.

 

출처 : 아실

 

Y축이 2개가 보이시나요?

좌측 Y축에는 50~130까지 숫자가 적혀 있고, 우측 Y축에는 %가 적혀있습니다.

여기에 큰 의미를 두실 필요는 없습니다. 

각 숫자가 절대적인 수치가 아닌, 얼마나 오르고 내렸는지만 흐름을 눈으로 보시면 됩니다.

(2006년 1월에는 지수가 50이었는데, 2022년 1월 현재는 130에 근접해있구나!)

​부동산 초보자가 봤을 때도 매매가격 뿐만 아니라 전세가격이 상승했다는 사실을 알 수 있습니다. 장기적 우상향 그래프의 모습은 부동산 시장의 기본 진리이지 않을까 싶습니다.

 

｜ 우리가 주목해야할 지점은?

 

출처 : 아실

 

부동산 매매/전세가격 변동이 장기적으로 상승/하락/보합세를 가져가지만 우상향의 그래프를 그린다는 건 이제는 누구가 다 아는 사실이 돼 버렸습니다. 그렇기 때문에 지금 부동산 시장이 이렇게 뜨거운(?) 것이기도 합니다. 하지만 우리가 가격지수 그래프에서 보아야할 지점은 바로 위 그림에서 노란색 영역입니다.

노란색 영역이 다른 기간별 영역과의 차이점은 단 1가지입니다.

바로 전세가격지수가 매매가격지수보다 높다는 것입니다.

쉽게 설명드리면, 전세가격은 꾸준히 오르고 있는데 매매가격이 크게 오르지 못하고 있다는 걸 의미합니다. 전세에 대한 수요가 급격하게 커지고, 집을 사는 것보다 빌리는 것을 사람들이 택했다는 걸 알 수 있습니다.

​해당 그래프에서 지수는 상대적인 수치이기 때문에 지수가 서로 붙었다고 해서 매매가와 전세가가 붙어서 함께 움직인다고 보시면 안될 것 같습니다. 그 만큼 매매, 전세가격이 크게 움직였는지, 적게 움직였는지를 상대적인 관점에서 보셔야 해석하시기 편하실거라고 생각됩니다.

​제가 실제 사례를 한 번 소개해드리겠습니다.

서울시 강남구 도곡동에 위치한 도곡렉슬이라는 아파트의 시세변화 그래프입니다.

 

출처 : 호갱노노

 

위 호갱노노 그래프와 아실 가격지수 그래프를 크기 조정을 통해 전세가격지수가 매매가격지수를 넘기 시작하는 시점에 맞춰보도록 하겠습니다. (그래프를 한 화면에서 보셔야 이해가 빠르실 듯!)

 

 

정확하게 딱 맞게 X축울 설정하진 않았지만 비슷한 지점에 맞춰서 빨간색 선을 그어 보았습니다. 호갱노노 그래프에서도 매매가 상승률은 약 32%, 전세가 상승률은 약 69% 수치를 보이고 있습니다. 가격지수와 동일하게 전세가의 가격 변화가 매매가의 가격 변화보다 크다는 걸 알 수 있습니다. 그 만큼 갭이 줄어들었음을 의미하기도 합니다.

 

가격지수라는 건 가격변화의

흐름을 나타내는 값

 

｜ 그렇다면 우린 어떻게 움직여야할까?

 

 

전세가격지수가 매매가격지수를 넘어서는 시점에 들어간다면, 소액 갭투자가 가능할 것으로 먼저 판단할 수 있을 것 같습니다. 그 이후에 향후 입주물량, 미분양, 청약 경쟁률 등 대표적으로 매매가격지수에 영향을 주는 요소들을 복합적으로 본다면 투자에 대한 확신이 조금이나마 더 생기지 않을까 싶습니다.

​다시 한번 더 개념을 잡고 가겠습니다.

가격지수라는 건 매매가, 전세가 추세를 나타나는 지표이다.

추세를 나타내는 지표이기에 서로의 그래프가 만났다고 해서 실제 가격이 똑같이 가고 있다는 건 아니다. 추세라는 건 사전적 의미로 어떤 현상이 일정한 방향으로 나아가는 경향을 나타내는 것이다. 그렇기 때문에 가격에 대한 추세가 상승한다면 가격이 상승하고 있음을 나타내는 것으로 해석하는 것이 옳다.

​투자에 있어서 절대적인 기준은 없는 것 같습니다. 

다양한 지표들을 통해 복합적으로 지역을 해석하고 단지를 해석하면서 '나만의 기준'을 만드는 것이 중요하다고 생각합니다. 누군가에게 의존한 기준은 언젠간 무너지기 마련입니다. '나만의 기준'이 틀릴 수도 있습니다. 하지만 그 과정에서 어떤 부분에서 오류가 났는지 스스로 복기하면서 보완해나간다면 그 어느 누구도 범접할 수 없는 나만의 부동산 투자 기준이 생기지 않을까요? 

 

복기하는 이세돌

​

오늘은 가격지수에 대한 이야길 해보았습니다.

글을 쓰면서도 부동산 시장이 참 재밌다는 생각을 해보았습니다.

오늘도 좋은 하루 되십시오.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.