"만약 윤석열 대통령 당선인의 주요 부동산 공약이 모두 다 이행된다면 부동산 시장은 안정될까?"

안녕하세요. 밍보트입니다.

요즘 신문을 보더라도 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약에 대한 이야기가 항상 등장하고 있습니다. 여러가지 공약들이 나오고 현 정부와는 조금 다른 방향으로 정책의 흐름을 가져가지 않을까라는 국민들의 기대감도 상당히 큰 것으로 보입니다. 그렇다면 윤석열 대통령 당선인이 제시했던 부동산 안정화 관련 공약들이 모두 다 제대로 이행된다면 시장은 어떻게 될까요? 이 부분에 대해 제 생각을 몇 줄 적어보려고 합니다. 지극히 제 개인적인 생각이기 때문에 가볍게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

 

 

윤석열 대통령 당선인의

부동산 관련 키워드는

바로 '완화' 이다.

 

윤석열 대통령 당선인의 부동산 주요 공약은 다음과 같습니다.

① 대출규제완화(LTV 완화 및 단일화)

② 재건축 규제 완화(조건완화 : 안전진단, 재초환 등)

③ 분양가 상한제 기준완화

④ 임대차3법 재검토

 

｜ 1. 대출규제완화가 된다면?

 

출처 : 서울신문

 

▶ 가격 상승 예상

대부분 부동산을 구매할 때 자기자본을 100% 투입하는 사람은 극히 드문 경우입니다. 대부분의 사람들이 레버리지(대출)를 통해 미래의 돈을 끌어와 현재의 구매력을 상승시켜 원리금을 갚아나가는 방식을 선택합니다. 하지만 현 정부의 대출규제로 인해 부동산을 구매하기가 더욱 어려워진 것이 현실입니다.

​하지만 윤석열 대통령 당선인의 공약인 대출규제가 완화된다면 어떻게 될까요? 윤석열 대통령 당선인도 대출규제는 생애최초 주택구매자, 신혼부부/청년, 1주택자들에게 완화해줄 가능성이 커보입니다. 다주택자들에겐 차등적으로 LTV를 적용시키겠다는 입장은 현 정부와 비슷합니다. 대출규제완화 대상에 속한 사람들이 주택을 구매하기 위해 움직이기 시작할 것입니다. LTV가 70~80%까지 허용이 된다며 자기자본 20~30%만 있어도 내 집마련 또는 갈아타기가 가능하기 때문에 수요가 증가할 것으로 보입니다. 서울을 기준으로 보았을 때, 가격이 많이 상승한터라 쉽게 접근하기는 어려울 수 있으나, 세대의 수준에 따라 구매력이 달라지므로 '나에게 맞는 집'을 찾으려는 움직임도 점점 늘어나게 될 것입니다. 현 주택시장은 수요 대비 공급에 문제가 발생하고 있기 때문에 이러한 흐름으로 갔을 땐, 매도자들이 매물을 거둬들이고 다시 호가를 높여 내놓는 경우가 많아질 것입니다.

※ 단, LTV 완화 뿐만 아니라 DSR 완화도 동시에 이루어져야만 가능하다고 볼 수 있습니다.

 

출처 : 호갱노노

 

현재 주택담보대출 비율이 6억이하(보금자리론) / 9억이하&초과 / 15억초과로 나눠져서 %별로 LTV가 적용되고 있습니다. 이를 완화하게 된다면 정부의 대출상품 적용이 가능한 6억 이하의 집들도 상승기에 접어들 것이고 그 동안 6억 초과 ~ 9억 미만의 중저가 아파트들의 가격들도 9억 이상으로 향하는 상승흐름을 가져갈 것으로 보입니다. 

물론 15억 초과 주택에 대해서도 완화가 된다면 더욱 좋은 입지의 주택 가격은 상승할 것입니다.

 

 

｜ 2. 재건축 규제 완화

 

출처 : 연합뉴스

 

▶ 가격 상승 예상

재건축 규제가 워낙 심했던 현 정부의 정책으로 인해 재건축이 지연되는 경우가 많이 발생하였습니다. 국민의 거주 안전성 문제가 대두되고 있고 기존 주택시장의 거래까지도 얼어붙게 만들게 되었습니다. 이번 윤석열 대통령 당선인은 재건축 정밀안전진단 완화 및 재건축 초과이익환수제 완화를 통해 재건축 시장의 활성화를 도모하려는 공약을 내세웠습니다. 재건축 규제 완화라는 타이틀이 등장하고 당선이 확정되자, 재건축 대상 단지들의 가격 움직임도 조금씩 나타나기 시작했습니다. 기존에 나왔던 매물들도 다시 거둬들이게 되었습니다. 또한 재건축대상 단지들이 본격적으로 철거 및 이주가 진행되는 시점에 주변 단지들의 임대시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것입니다. 멸실로 인한 이주수요(임대시장)가 늘어나면서 전세가격 및 월세가격에도 큰 영향을 미치게 될 것입니다. (관련링크)

 

 

대선 이후 재건축 규제완화, 보유세 인하 등에 대한 기대감이 퍼지며 강남·서초·송파구 등 ‘강남3구’ 아파트값이 일제히 하락세를 멈췄다. 윤석열 대통령 당선자가 공약으로 내놓은 재건축 안전진단 완화, 초과이익환수제 개선, 용적률 상향 등 재건축 규제 완화와 보유세 인하 등의 기대감이 영향을 미친 것으로 보인다. 다만 서울과 수도권의 평균 아파트값 하락세는 이번주에도 지속됐다.

출처 : 한겨레

 

｜ 3. 분양가상한제 기준완화

▶ 가격 상승 및 안정화 예상

분양가상한제는 시세 대비 저렴한 가격의 주택을 공급하여 실수요자들에게 내 집마련을 할 수 있는 기회를 주자는 취지에서 부동산 시장을 안정화하기 위해 등장한 제도입니다. 하지만 분양가상한제와 주변 시세와의 가격 차이 때문에 일명 '로또분양'이라는 말이 등장하게 되었습니다. 이로 인해 청약시장 및 주택시장이 과열되기 시작하는데 촉매제 역할을 했던 제도가 분양가상한제입니다. 최근 고덕롯데캐슬 2개 세대가 무순위 청약으로 공급되었습니다. 경쟁률이 무려 8만 4천대 1이 나왔습니다. 왜 이렇게 많이 몰렸을까요? 바로 시세차익 때문(로또분양)입니다.

 

 

이처럼 분양가상한제는 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과를 더 많이 발생시켰던 것으로 보입니다. 게다가 분양가상한제는 기존 인건비, 자재비, 기타 경비 등 공사비와 연관된 가격 상승이 발생했음에도 불구하고 이를 제대로 반영하지 못했습니다. 이로 인해 분양가 책정 시 조합과 시공사간 의견 충돌이 발생하는 등 일정이 지연되면서 주택 공급에도 문제가 생기게 되었습니다. 단군 이래 최대 규모인 둔촌주공 재건축 현장에서 공사비 갈등으로 인해 시공사가 공사 중단을 하겠다는 입장을 발표했습니다. 왜 이런 일이 벌어졌을까요?

​간단합니다. 분양을 해서 시공사들도 투입비용을 받아가야하는데 계속 분양가에 대한 부분이 분양가상한제로 인해 조합이 분양을 늦춘 것이 화근이 되었습니다. 결국 근본적인 원인은 분양가상한제에서 출발했다고 볼 수 있습니다. 시장에 걸맞는 분양가가 책정되어 조합에게 제시됐다면 사업의 지연도 발생하지 않았을거라고 생각합니다. 분양가상한제 조건 완화를 통해 적기에 주택이 공급될 수 있도록 하는 것이 관건이라고 생각합니다. 서울은 더 이상 주택을 공급할 땅이 없기 때문에 재건축/재개발로 접근할 수 밖에 없는 상황입니다. 분양가 책정과 재초환과도 함께 연결된 부분이기 때문에 이를 잘 해결하고 시장 수준에 맞게 책정이 된다면 문제는 해결될 것으로 보입니다. 

오히려 분양가상한제 완화를 하게 된다면, 시장 수준으로 주택이 공급되고 정말 진입할 수 있는 수요자들로 분양시장에 접근이 이루어진다면 가격 안정화 현상이 나타나지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다. 주택 가격은 공급이 가장 중요한 요소라고 생각합니다.

 

 

｜ 4. 임대차3법 재검토

 

출처 : 게티이미지 코리아

 

▶ 가격 상승 및 안정화 예상

임대차3법이 시행되고 거의 8개월의 시간이 지났습니다. 임대시장은 혼란 속에서 전세의 월세화가 가속화되었고 임대인과 임차인 간의 갈등으로 소송 건수도 많이 늘어나게 되었습니다. 임대차3법이 만료되는 시점인 올해 8월을 기점으로 임대시장에 다시 한번 대혼란이 예상됩니다. 윤석열 대통령 당선인도 임대차3법에 대해선 재검토하겠다는 의사를 표했습니다. 임대가격이 2+2년의 가격을 선반영하여 임대인들이 시장에 내놓게 되면서 같은 지역, 같은 단지 내에서도 가격 편차가 크게 발생하게 되는 기이한 현상이 일어나고 있는 것이 현 시장의 실태입니다. 시장의 혼란을 고려해 윤석열 대통령 당선인도 전면폐지에 대한 건 언급하지 않았습니다. 임대인들에게 임대차3법에 대한 혜택을 주는 방향으로 가지 않을까라고 생각해봅니다. 예를 들어 실거주기간 인정으로 양도세 혜택을 주는 방향이 언론에 보도되기도 했었습니다. 게다가 현재 더불어민주당이 국회 180석을 차지하고 있는 터라, 법을 바꾸는데에도 시간이 꽤 소요될 것으로 판단 됩니다.

​이미 많이 오른 전세가격이 시세를 형성하고 있고, 다주택자들 매물마저도 임대가 아닌 증여를 택하면서 시장에 매물이 더욱 사라지게 되었습니다. 상식적으로 생각했을 때 원래 다주택자들도 실거주를 위해 주택을 여러 채 가지고 있진 않았습니다. 다만 이번 정부의 규제와 징벌적 세금으로 인해 '타격이 적은' 방향으로 우회했을 뿐이라고 생각합니다. 서울을 기준으로 주택을 공급하기가 상당히 어려운 상황에서 기존 주택 거래가 수요/공급의 선순환 구조를 형성하는데 매우 중요한 역할해야 합니다. 하지만 이 구조가 자체가 무너져버리게 되었습니다. 

​우리가 주택을 결정할 때, 보아야하는 지표가 바로 전세가율입니다. 전세가율이란 (전세가 ÷ 매매가)의 비율을 의미합니다. 흔히들 말하길, 전세가가 매매가를 받쳐준다고 말합니다. 전세가율이 높다는 건 갭(매매가 - 전세가)이 적다는 것을 의미합니다. 이렇게 전세가격이 폭등한 상황에서 임대시장의 안정화가 되지 않는다면 매매가격의 안정화는 그 이후의 문제라고 생각합니다. 생각보다 많은 사람들이 개개인의 사연을 가지고 전세를 택해야하는 상황이 많습니다. 하지만 지금 시장은 전세가격이 워낙 폭등한 상태라, 사람들이 월세로 흘러갈 수 밖에 없게 되고 다시 한번 월세가격 상승이 발생하게 될 것입니다. 월세 → 전세 → 매매 이 순으로 부동산 시장은 연쇄적으로 작용하여 가격과 시장에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.

 

｜ 맺음말

 

 

시장은 우리가 예상하지 못하는 상황에 큰 타격을 받게 됩니다. 어느 누가 러시아와 우크리아나가 전쟁을 할 거라고 예상했을까요? 이번 윤석열 대통령 당선인이 부동산 공약을 제시하면서 분명 많은 생각을 했을 것입니다. 부동산으로 인해 민심이 어지럽고 혼란스러운 상황을 타개할 공약들이 등장하였습니다. 시장을 한 번에 확 바꾸는 건 절대적으로 불가능한 일이라고 생각합니다. 수요/공급이 서로 맞물려 쳇바귀 돌아가듯이 순환되는 구조 속에서 가격이라는 것이 정해지고 그 가격이 시장으로 유통되면서 시세라는 것이 형성되기에 반드시 '시간'은 필요하다고 보여집니다. 윤석열 대통령 당선인의 주요 공약들에 대해 저는 모두 상승 및 안정화를 예상했습니다. 왜냐하면 시장론자이기 때문입니다. 이번 공약들이 정말 이행된다면 장기적으로 보았을 땐 시장 안정화에는 반드시 기여할 공약들이 많이 있습니다. 하지만 지금 시점에서의 앞날을 예상해보았을 땐, 상승의 흐름으로 가지 않을까라는 생각을 조심스럽게 해봅니다. 공약을 다 지키는 건 쉽지 않은 일입니다. 다 지키기 위해선 부딪히고 넘어야할 장애물도 많이 있기 때문에 시장을 조금 더 길게 보는 정책을 펼쳤으면 합니다. 그리고 내 집마련을 하려는 국민들에겐 주거사다리에 올라탈 수 있는 완화된 정책으로 그들을 품어줬으면 합니다. 윤석열 대통령 당선인도 다주택자들에 대한 규제를 일부 완화해줄 것으로 보이나, 일단 공식화된 건 양도소득세 한시적 완화입니다. 무주택자 및 1주택자들에겐 기회가 열릴 것으로 보이기 때문에 기회를 잘 잡으셨으면 좋겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되십시오.

감사합니다.