대치동 은마아파트 재건축, 이 글로 한 방에 정리해드림! : 지구단위계획, 분양가, 분담금 등

안녕하세요. 밍보트입니다.

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대치동 은마아파트는 부동산에 관심이

1도 없더라도 누구나 한번쯤은 들어본 아파트입니다.

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부동산 시장이 들썩이거나, 정비사업 정책이

바뀔 때마다 키워드로 등장하는 아파트죠이기도 하죠.

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2023년 2월 16일, 드디어 은마아파트 재건축사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정 지구단위계획이

고시되어 많은 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.

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강남구 대치동 은마아파트 일대 24만 3,552m2가

정비구역으로 지정됐다고 하는데요. 

이와 관련된 내용을 한방에 정리해보도록 하겠습니다.

 

※ 주요 내용을 중심으로 원큐에 정리하겠음

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｜먼저, 챗GPT에게 은마아파트에 대해 질문을 해봤습니다.

 

 

▼ 챗GPT 답변

네, 대치동 은마아파트로 알고 있습니다.

대한민국 서울특별시 강남구 대치동에 위치한

대형 아파트 단지입니다.

총 36개 동으로 이루어진 단지로 최고의 위치와 고급 아파트, 우수한 시설로 유명합니다. 대치동 은마아파트의 아파트는 서울 거주자, 특히 강남 지역에 거주하려는 사람들이 많이 찾는 아파트입니다.

​(틀린 내용도 있는데, 대답은 잘하네 요놈)

 

｜어떻게 변화되는걸까?

현재 28개동 4,424세대인 은마아파트는

재건축 후 최고층은 35층으로 변화됩니다.

 

 

▷ Before : 28개동 4,424세대

▶ After : 31개동 5,778세대(임대 678세대 포함)

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건폐율은 50% 이하이며,

용적률은 공공시설 기부채납, 임대주택 공급으로

최종 299.9%로 결정됐다고 합니다.

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총 사업비는 약 5조 2,000억원정도라고 합니다.

(평당 공사비 : 700만원 가정)

 

｜조합원 추정 분담금은?

아래 사진과 같이 분담금이 책정되는데요.

 

 

76평형을 기존 소유하고 있던 조합원이

전용 109타입을 신청하기 위해선

최대 약 7.7억원을 분담금으로 내야합니다.

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추가 분담금이 억대에 달하는 이유는 뭘까요?

은마아파트의 경우, 반포 주공아파트처럼

저층 형태가 아니기 때문에 일반분양 물량이

적게 배정되기 때문입니다. (용적률 한계)

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은마아파트 재건축사업 정비계획에 따르면

일반분양세대는 676세대정도 밖에 되지 않습니다.

 

｜분양가 평당 7,700만원! 싸다? 비싸다?

은마아파트 추정 일반분양가는

평당 7,700만원으로 책정됐습니다.

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최근 강남권에 분양한 아파트들의

평균 평당 분양가를 살펴볼까요?

 

 

올림픽파크포레온(둔촌주공)과 비교했을 때,

평당 약 2,000만원정도 차이가 나네요.

​

래미안 대치팰리스의 경우 최근까지 38평 기준

거래된 평균 실거래가가 34.8억입니다.

평당 약 9,100만원 수준이네요.

​

은마아파트가 재건축이 끝난 후

그 가치는 어떻게 될까요? 

 

 

｜상가 조합원 간의 갈등?

둔촌주공(올림픽파크포레온)도 상가 조합원들과의

갈등 문제로 공사가 지연된 적이 있었는데요. (관련링크)

은마아파트도 비슷한 산통을 겪지 않을까 싶습니다.

은마아파트 소유주의 80%가 재건축에 동의했으나,

상가 동의율은 약 13.8% 밖에 되지 않는다고 합니다.

 

 

조합을 설립하기 위해선 전체 소유주의 75% 이상,

각 동마다 50% 이상이 동의해야만 가능한데 말이죠.

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상가 연면적은 약 6,600m2 정도이며, 

상가 소유주만 하더라도 약 400명이라고 하니,

합심하기에는 어려움이 존재할 것으로 보입니다.

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그렇다고 아파트, 상가를 따로 추진할 수 없습니다.

그 이유는 상가를 포함해서 정비구역으로

지정됐기 때문입니다.

 

｜GTX-C 공사와 마찰?

최근 GTX-C노선과 관련하여 은마아파트

주민들 간에 마찰이 있었습니다. 

​이유는 이렇습니다.

 

​① GTX가 단지 지하를 관통 →  붕괴될 위험 있음

② 재건축 시 지하공사와 GTX터널이 방해됨

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현재 GTX-C노선 시공사인 현대건설에서

은마아파트를 우회하는 노선안을 마련한 후

국토부에 제출했으나, 여기서부터 문제가 시작됐죠.

 

 

원희룡 국토부 장관이 이를 '지역 이기주의' 라고

말하며 국가 사업에 차질이 생기는 것에 대해

아주 강력하게 비난하는 모습을 보였습니다.

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향후에도 은마아파트 재건축과 GTX-C공사가

마찰이 일어나지 않을까라는 생각이 듭니다. (관련링크)

 

 

｜재건축에서 제일 중요한 건 모다?

 

 

바로 스피드!

 

 

오늘은 대치동 은마아파트 재건축과 관련된

주요 사항들에 대해서 간단히 포스팅해보았습니다.

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지구단위계획이 나와 정비구역 지정이 된 만큼

여러가지 이슈가 있더라도, 잘 해결됐으면 좋겠습니다.

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재건축 이후 대치동 은마아파트가

어떻게 달라질지 궁금하네요!