"안정적인 성장과 배당 테마의 성지, 2022년 미국 리츠 투자 전략 및 전망 #2"

Summary

- 2021년 섹터별 수익률로 살펴보는 내년 미국 리츠 투자 전망

- 2021년 섹터별 수익률은 셀프 스토리지, 주거, 리테일, 특수형 순으로 퍼포먼스가 좋았음

- 팬데믹으로 실적이 좋지 않았던 오피스, 호텔 리츠 등도 재택근무 축소, 관광 산업 재개 등으로 기대할 만함

2021년 리츠 섹터별 수익률은 다음 테이블과 같다.

YTD로 셀프 스토리지, 주거, 리테일, 특수형 순으로 가장 퍼포먼스가 좋았다. 고령화 및 1인 가구의 증가로 장기 산업 전망성이 좋은 셀프 스토리지 섹터는 변동성 대비 수익률이 우수한 것으로 나타났다.

셀프 스토리지 대표 리츠 기업인 퍼블릭 스토리지(PSA US) 차트

① 셀프 스토리지 리츠 셀프 스토리지는 물품 보관을 위한 공간을 임대해 주는 부동산이다. 전체 인구의 약 9%가 이용 중인 미국에서는 대중화된 시설이며 아직도 성장성이 높다. 팬데믹 기간 동안 셀프 스토리지는 2020년 기준 약 90% 이상의 점유율을 유지하고 있으며, 시설 자동화에 따른 인건비 축소로 순영업 이익(NOI)은 19년도 대비 약 2.6% 증가한 것으로 나타났다.

② 오피스 리츠 대도시의 오피스 기반 리츠가 수요 회복에 의해 반등하는 동향을 보이고 있는데, 특히 3분기 맨해튼 아파트 거래 건수는 4523건으로 32년 만에 최다 건수를 보였다. 거래의 45.4%가 원룸 형태인 스튜디오였다. 이는 젊은 층, 1인 가구 수요가 점차 증가하고 있음을 반영한다.

특히 구글이 맨해튼의 허드슨 스퀘어에 위치한 오피스를 약 2.5조 원에 매입하는 등 재택근무 축소 및 테크 기업의 오피스 임차 확대로 2022년 상반기에는 공실률 하락이 예상된다. 뉴욕 오피스를 기반으로 하는 대표 리츠 기업은 SLG인데 60층 규모의 맨해튼 미드타운 이스트 오피스에 글로벌 소프트웨어 기업 유아이패스(Uipath)의 장기 임차를 받게 되었다.

③ 호텔 리츠 또한 2022년은 본격적인 re-opening의 원년 2년차가 될 것으로, 숙박 및 리조트, 호텔 리츠에 대한 성장 회복세가 가시화될 것으로 전망된다. 지난 10월 말 기준 미국의 호텔 객실 점유율은 63.9%로 코로나 이전인 19년도 동기간 대비 –9.1% 수준에 그쳤다. 현재 오미크론 이슈로 다시 해외 관광 수요가 감소하고 있지만, 향후 해외 입국 관광객을 다시 본격적으로 받아들인다면 수요가 급증할 것으로 예상하고 있다.

아직 호텔 및 리조트 관련 리츠 대표 기업들은 주가 흐름이 혼조세를 보이고 있다. 그러나 미국의 관광 시장 규모가 글로벌 탑급이니 회복은 시간문제라고 판단된다.

④ 주거 리츠 주거 리츠의 펀더멘털은 역시 주택 임대료의 꾸준한 상승에 기반한다. 현재 미국의 주택 시장은 높은 가격 상승률을 보이며 호황 사이클에 있다. 케이스-쉴러 주택 가격의 전년대비 상승률이 20%를 넘나들고 있어 미국의 주거 리츠 섹터도 양호할 것으로 전망된다. (주요 20개 도시 기준)

코로나 바이러스로 감염 위험, 공실, 임대료 미납 우려가 높은 아파트 리츠의 성과가 저조하게 나타났으나 싱글 패밀리 하우스의 수요 확대로 리츠 회복이 가장 빠르게 나타났다. 미국 주거 임대료의 평균치를 나타내는 Zillow 지수는 8월 기준 전년 동월 대비 11.5% 상승했다.

모기지 금리 상승, 주택 보유율 및 임대 공실률 하락, 대도시 아파트를 향한 지속적인 임대 수요, 1인 가구의 증가로 인한 스튜디오 타입 주택 수요 등으로 주거 임대 시장과 관련 주택 리츠의 펀더멘털도 강하게 유지될 것으로 판단된다.

⑤ 산업용 리츠 산업용 리츠는 낮은 공실률 및 꾸준한 임대료 상승이 주요 펀더멘털로 작용하고 있다. 특히 물류 시장에서 이커머스의 거래 수요가 증가하는 데다, 미국의 전자 상거래 비중이 아직 20%도 채 안 된다는 것을 감안하면 성장성도 매우 높다. 이미 코로나19 수혜주로 작년부터 투자 매력도가 높은 리츠이기도 하다. 21년도 2분기 기준 물류센터 순흡수면적은 약 317만 평으로 전년 동기 대비 무려 1.5배가 증가해 분기 기준 가장 큰 규모로 기록되었다. 또한 1분기 공실률은 4.8%로 작년 5.4%보다 낮은 최저 수준을 기록, 월평균 임대료는 평당 19.6달러를 기록하고 있다.

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