통계 지표를 통한 서울 아파트 시황 점검 #2

* 이 글은 ‘통계 지표를 통한 서울 아파트 시황 점검 #1'에서 이어지는 글입니다.

 

Summary

- 2021년을 기점으로 고전하는 국내 부동산의 추가 하락 가능성

- 과도한 금리 인상은 부동산 매매가격을 방어하던 전세가격의 하방 지지선마저 위협

- 기준금리가 최고점을 찍을 것으로 예상되는 내년 상반기가 부동산 시장의 추세적 변곡점

- 아직 오지 않은 부동산 최저점은 투자의 기회가 될 수 있음

 

© iStock

 

최근 몇 주간 과도한 금리 인상에 따른 글로벌 금융 시스템 붕괴 이슈가 대두됐다. 시장에는 미국의 기준금리 인상 속도가 조절될 것이라는 기대감이 있었다. 하지만 미국의 고용 지표가 생각보다 견고해 금리 인상 속도 조절에 대한 기대감은 사라지고 위험자산에 대한 투자 수요도 급감했다.

전통적으로 부동산은 주식보다 수익률이 낮고 채권보다 수익률이 높다. 주택 가격은 채권 금리와 주식·채권 시장의 요구수익률에 연동하여 변한다. 이러한 측면에서 주택 가격은 금리 인상기에 하락하고, 금리 인하기에 상승할 것이다.

여전히 주택 시장의 바닥(최저점)을 확인하지 못했는데, 이는 미국의 기준 금리 최고점을 기점으로 선행하거나 후행할 가능성이 높다. 한국은행의 기준 금리는 원화 가치의 과도한 절하에 대응하기 위해 미국 기준 금리와 연동하여 결정되기 때문이다.

미국 기준금리의 정점을 내년 상반기로 보면 ‘23년 2~3분기가 부동산 최저점이 되지 않을까 예상한다. 다만 부동산은 상품별로 다르고 정책에 따라 좌우되는 측면이 있으므로, 시점은 전반적인 추세의 의미로 이해하면 될듯하다.

지난 글에서 서울 주택용도 토지의 지가변동률과 거래량으로 현재 서울 부동산의 상황과 특징을 점검했다. 본 글에서는 매매 및 전세가격 추이를 통해 현재 부동산 시장의 특징과 시황을 살펴보고자 한다.

 

 ｜아파트 매매가격 추이

ⓛ 평가 손실 규모가 큰 서울 아파트 한국부동산원에서 발표한 ‘20년 7월 이후 전국 및 서울 아파트의 월별 중위 분양 평당 평균 매매가격을 살펴보자.

 

구분	20.08	20.09	20.10	20.11	20.12	21.01	21.02	21.03	21.04	21.05	21.06	21.07
전국	1,163	1,147	1,210	1,218	1,185	1,172	1,130	1,076	1,089	1,198	1,170	1,296
서울	3,579	3,589	3,509	3,806	3,990	3,913	3,830	3,753	3,972	3,926	4,042	4,128

 

구분	21.08	21.09	21.10	21.11	21.12	22.01	22.02	22.03	22.04	22.05	22.06	22.07
전국	1,296	1,264	1,142	1,073	1,035	1,032	1,001	1,060	1,101	1,091	1,031	1,000
서울	4,280	4,471	4,369	4,078	4,167	3,982	3,864	4,146	4,239	4,133	4,044	3,924

아파트 실거래가 추이(만 원/평) © 한국부동산원

 

전국적으로는 ‘21년 7월, 서울은 ‘21년 9월을 기점으로 아파트 실거래가가 하향 추세를 지속하고 있다.

 

구분	최근 1년		최근 2년
	변동률	평당 변동폭	변동률	평당 변동폭
전국	-22.8%	-296 만 원	-14.0%	-163 만 원
서울	-8.3%	-357 만 원	+9.6%	+345 만 원

아파트 실거래가 추이(만 원/평) © 한국부동산원

 

세부적으로 증감폭을 살펴보면, 전국적으로 아파트 가격은 최근 2년간 누적 -14%, 1년간 누적 -22.8%를 기록하며 하락폭이 가속화됐다. 또한 최근 1년간 평당 변동 가격은 약 -300만 원으로 25평 기준 약 7,000만 원가량의 평가 손실을 기록했다.

서울의 경우, 실거래가 증감폭이 최근 2년간 9.6% 증가했고, 평당 345만 원의 평가 이익을 기록했다. 전국 대비 상대적으로 하방 지지력이 강한 것으로 나타났다. 최근 1년으로 보면, 아파트 실거래가 변동률이 -8.3%로 전국(-22.8%) 대비 다소 완만한 하락률을 보였다. 서울은 주택 가격이 높아서 평당 손실폭이 -357만 원으로 더 높았다. 이에 따라 25평 기준 최근 1년간 평가 손실 금액은 약 9,000만 원에 육박했다.

종합하면, 서울 아파트는 상대적으로 타 지역 대비 하방 지지력이 강하나, 세대당 가격이 높아 평가 손실 규모는 더 큰 것으로 나타났다.

 

② 아파트값 하락의 장기화 전망 한국부동산원이 제공하는 가장 과거 데이터와 최신 데이터를 수집하여 전국, 서울, 서울 주요 지역의 중위 평균 매매가격의 연속 하락 기간과 빈도를 살펴봤다.

 

구분	최장 연속 하락 기간		21~22년 연속 하락 기간
	연속 개월(A)	해당 년도	연속 개월(B)	차이(B-A)
전국	6 개월	‘08년, '19년, '22년	6 개월	0 개월
서울	4 개월	‘06년, '11년	3 개월	-1 개월
동북권	5 개월	‘18년	4 개월	-1 개월
동남권	4 개월	‘06년, '20년	1 개월	-3 개월

아파트 실거래 가격 연속 하락 기록 © 한국부동산원

 

(*1) 동북권: 강북구, 도봉구, 노원구, 성북구, 중랑구, 동대문구, 성동구, 광진구
(*2) 동남권: 서초구, 강남구, 송파구, 강동구

 

‘06년 1월부터 ‘22년 7월까지의 매매가격 추이를 통해, 연속 하락 기간과 빈도를 전국, 서울, 동북권(강북구, 도봉구, 노원구 등), 동남권(서초구, 강남구, 송파구 등) 지역으로 나눠 분석했다. 그 결과, 지난 16년간 아파트 실거래 가격이 지역별로 최대 4~6개월가량 연속 하락한 것으로 나타났다.

전반적으로 글로벌 금융위기가 발생했던 ‘08년 전후로 아파트 실거래가가 낮아졌다. 부동산 가격이 급등했던 ‘17~’18년 이후 차익 실현 매물이 출회하며, ‘19년~’20년 연속 하락했다. 그 이후로 최근 ‘21~’22년 금리 인상과 정부의 부동산 정책으로 최장 하락을 보였다.

세부 지역별로 살펴보면, 서울 지역은 전국 평균 대비 상대적으로 연속 하락 기간이 1~2개월가량 짧았으며, 해당 빈도 역시 1~2번으로 적었다. 전국적으로 ‘21~’22년의 연속 하락이 6개월인 반면 서울은 상대적으로 짧아, 주택 가격의 하방 지지력이 강하다는 것을 방증하고 있다.

‘21~’22년 서울 부동산 가격의 연속 하락 기간은 역사적 최장 하락 기간 대비 1~3개월가량 짧다.  때문에 향후 역사적 하락 기간과 유사한 수준으로 더 장기간 접어들 수 있다는 점은 서울 부동산에 부담으로 작용할 수 있다.

 

구분	최장 연속 하락 이후 5개월 등락		21~22년 연속 하락 이후 5개월 등락
	상승	하락	상승	하락
전국	4 개월	1 개월	2 개월	3 개월
서울	3.5 개월	1.5 개월	최근에 최장 하락하여 데이터 없음
동북권	5 개월	0 개월	2 개월	3 개월
동남권	4 개월	1 개월	3 개월	2 개월

아파트 실거래 최장 연속 하락 후 반등 추이 © 한국부동산원

 

역사적으로 부동산 가격의 최장기간 하락 후 가격 등락 추이를 통해 반등 시점과의 상관성을 파악하고자 했다. 부동산의 최장 연속 하락 이후 5개월간의 가격 등락을 살펴본 결과, 대체로 하락 폭을 일부 만회하고 연속적으로 상승하며 변곡점에 접어드는 것으로 나타났다.

전국 평균 부동산의 경우, 6개월간 연속 하락 후 4개월간 상승하며 반등에 성공했다. 서울이나 기타 지역들도 4~5개월간 연속 상승하며 유사한 추세를 보였다. 8번의 최장 하락 기간 사례에서도 유사한 결과가 나와 최장 연속 하락이 반등의 변곡점이 되는 것을 방증했다.

하지만 금번 ‘21~’22년에는 전국적으로 부동산 가격이 6개월 연속 하락한 후에도 상승 2개월, 하락 3개월을 기록했다. 역사적으로 최장 하락 후에 강하게 반등했던 추세와는 다소 상이한 결과였다.

또한, 전국적으로 보면 6개월 연속 하락 후 2개월간 소폭 반등하고 또다시 3개월 연속 하락했다. 11개월간 9개월 하락하고 2개월 상승했다는 것은 상승 추세가 약했다는 뜻이다. 때문에 현시점을 기준으로 최저점 도달과 추세 반등을 논하기에는 다소 이른 감이 있다.

정리하면, 강하고 지속적인 하락 후 상당 기간 상승세가 이어져야만 바닥과 추세 반등을 논할 수 있다. ‘21~’22년 부동산 가격은 연속 하락 후 반등에 실패했기 때문에 ‘21년부터 이어진 추세 하락이 상당 기간 지속될 가능성이 크다.

 

｜아파트 전세가격 추이

ⓛ 전셋값 등락 가운데 거세질 하락 압력 한국부동산원에서 발표한 ‘20년 6월 이후 전국 및 서울의 아파트 월별 중위 분양 평당 평균 전세가격을 살펴보면, 등락을 반복하며 지속 상승 추세에 있다.

 

구분	20.07	20.08	20.09	20.10	20.11	20.12	21.01	21.02	21.03	21.04	21.05	21.06
전국	779	779	768	772	777	778	779	784	800	817	824	862
서울	1,213	1,186	1,170	1,182	1,169	1,190	1,208	1,219	1,215	1,255	1,285	1,325

 

구분	21.07	21.08	21.09	21.10	21.11	21.12	22.01	22.02	22.03	22.04	22.05	22.06
전국	856	857	847	837	856	861	884	895	896	924	935	974
서울	1,316	1,320	1,289	1,306	1,326	1,368	1,390	1,419	1,438	1,470	1,510	1,555

아파트 전세 실거래가 추이(만원/평) © 한국부동산원

 

하지만 ‘22년 7~8월에 전세 호가가 떨어졌고, 국토교통부의 실거래가는 변동성이 커서 7~8월의 시황을 설명하기엔 한계가 있다. 1~2개월 전에 이뤄진 계약의 잔금이 납입될 때에야 실거래가가 기록되기 때문이다.

또한 현재 반복되는 국내외 금리 인상은 전세가격의 상방을 강하게 압박하고 있어 하락은 불가피하며 하락 추세로 전환될 가능성도 있다.

 

구분	최근 1년		최근 2년
	변동률	평당 변동폭	변동률	평당 변동폭
전국	+12.9%	+111 만원	+25.1%	+195 만원
서울	+17.3%	+230 만원	+28.2%	+342 만원

아파트 전세 실거래가 변동률 © 한국부동산원

 

세부적으로 증감폭을 살펴보면, 전국적으로 아파트 전세가격은 최근 2년간 누적 +25%, 최근 1년간 누적 +12.9%로 상승 추세를 이어가고 있다. 서울 아파트 전세가격의 경우, 최근 2년간 28.2% 증가했으며, 평당 342만 원 상승했다. 전국 평균 대비 높은 증가율을 기록했다.

 

② 전세가격 하방 지지선 뚫릴지도 ‘14년 이후 전세가격의 최장 연속 하락 기간과 빈도는 3~5개월이다. 매매가격의 연속 하락 기간(4~6개월)에 비해 짧은 편이다.

 

구분	전세가격 최장 연속 하락 기간		매매가격 연속 하락 기간
	연속 개월	해당 년도	연속 개월	해당 년도
전국	4개월	‘16년, '19년	6 개월	‘08년, '19년, '22년
서울	4 개월	‘18년	4 개월	‘06년, '11년
동북권	3 개월	‘16년, ‘18년(2회), ‘19년, ‘20년, ‘22년	5 개월	‘18년
동남권	5 개월	'18년	4 개월	‘06년, '20년

아파트 전세 및 실거래 가격 연속 하락 기록 © 한국부동산원

 

물론 매매가격의 연속 하락 기간은 ‘06년부터 집계된 데이터이기 때문에 전세가격의 것과 단순하게 비교하긴 어렵다. 하지만 ‘18년과 ‘19년 전국, 서울 동북권에서 전세·매매가격이 모두 하락한 것을 감안하면, 상관성이 아예 없다고 볼 수는 없다.

다만 전반적으로 전세가격은 매매가격 대비 연속 하락 기간이 짧은 것으로 나타났다. 전세의 경우 정부 보조의 낮은 금리 대출금, 실제 사용 등 매매 대비 수요가 강하기 때문에 하방 지지력이 더 강한 것으로 판단된다.

그런 측면에서 부동산 매매가격의 가장 중요한 하방 지지선은 전세가격이다. 전세는 상대적으로 정부 정책과 실거주를 바탕으로 한 강한 수요가 있기 때문에 든든한 버팀목이 된다. 하지만 과도한 금리 인상은 전세가격의 하방 지지선을 무너뜨릴 가능성이 있어 부담 요인으로 작용한다.

 

｜결론

금번 시리즈 칼럼을 작성하며 방대한 주택 통계 데이터를 보니, 국내 부동산 시황이 생각보다 더 어려운 상황에 놓였음을 체감했다. 지가변동률과 거래량, 매매가, 전세가 등의 추이를 살펴보며, 역사적으로 바닥(최저점)에서 보이는 시그널이 현재의 하락 추세에서는 발견되지 않는 점이 부담으로 다가왔다.

‘21년을 기점으로 고전하고 있는 국내 부동산이 상당 기간 추가 하락에 놓일 가능성이 높아 보인다. 하지만 현재 금리 인상이 이미 약 2/3가량 진행되어 내년을 기점으로 Peak-out이 예상되고, 이때 부동산 시장이 추세적 변곡점이 될 수 있는 점은 기대해 볼 만 하다.

모든 투자에서의 가장 큰 호재는 가격 하락이다. 그렇기 때문에 최저점이 오는 순간까지 숨을 죽이고 기다리면 바텀 피싱(Bottom-Fishing)의 기회가 올 것이다. 회사 선배가 자본시장에는 아직 겨울이 오지 않았다며, 겨울을 준비해야 한다고 조언했다. 금번 글을 통해 모든 투자자에게 작게나마 도움을 주고 싶은 마음을 전한다.