우리는 아직 골프 산업의 정점을 확인하지 못 했다 : 골프장 투자 진단

Summary

- ‘20년 골프인구 515만 명 기록, 잠재 골프 인구는 총 954만 명 수준으로 집계

- 골프장 내장객 수는 코로나19 전부터 상승 추세, 공급이 반영된 채산성도 매우 양호

- ‘18~’20년 홀당 수익 기준 투자 수익률(Cap.Rate)은 6%~15%로 높게 형성 中

 

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요즘 주변에 골프를 시작했다는 이야기가 심심치 않게 들리고 있다. 해외여행과 단체 스포츠 등이 제한됨에 따라 프라이빗 스포츠인 골프의 인기가 치솟고 있다. 불과 몇 년 전까지만 해도 골프는 진입장벽이 높은 로열 스포츠였으나, 최근 대중제 골프장이 많이 생겨나며 일반인들도 접근할 수 있는 스포츠가 됐다.

골프의 인기와 함께 금융기관들의 시선도 달라지고 있다. 과거의 금융기관들은 골프장 투자에 매우 비관적인 시각이었다. 그러나 M&A 사례가 늘어나고 경영 정상화되는 사업장들이 많아지면서 다시 검토하는 기관도 늘고 있다.

주변 사람들과 골프장 투자에 관해 이야기하면 항상 나오는 첫 마디가 있다. 코로나19가 종식되어 해외여행이 늘어나면 국내 골프장은 다시 암흑기에 빠질 것이라는 예측이다.

즉, 코로나19로 인한 기저효과로 골프 산업이 성장했고 결국 이는 해외여행의 대체 수요에 그친다는 이야기다. 과연 코로나19만이 골프 산업을 견인했던 이유일까? 본 글에서는 관련 데이터를 통해서 골프 산업의 현 상황에 대해 이야기하고자 한다.

 

｜ 골프 산업 수급 진단: 단기 수요 급감 가능성은 매우 제한적

① ‘21년 골프 인구 전년 대비 9.8% 증가, 잠재 골프 인구 아직 잔존 ‘21년 6월 KB경영연구소의 한 보고서에 따르면, ‘21년 골프 인구는 515만 명으로 추정되며 이는 전년 대비 46만 명이 증가한 수준이다.

 

골프인구 추이(만명), 출처: KB경영연구소

골프 증가 인구 중 20~30대 비중, 출처: KB경영연구소

 

골프 인구는 전년 대비 9.8% 증가하며 급격한 성장률을 기록했다. ‘20년의 골프 산업 성장을 자세히 살펴보면, 46만 명의 신규 골프 입문자 중 MZ세대인 20~30대가 65%(약 30만 명)를 차지하며 새로운 성장 동력이 되었다. 상대적으로 경제적 여력이 부족한 20~30대의 신규 골프 입문은 황제 운동이라는 인식이 강했던 골프가 일상에서 즐길 수 있는 스포츠로 바뀌었음을 방증하고 있다.

또한, 2017년에 대한골프협회에서 실시한 리서치 결과에 따르면, 골프를 배울 의향이 있는 잠재 골프 인구는 약 954만 명 수준으로 집계되었다. (관련링크) 이는 현재 골프 인구가 515만 명인 점을 감안하였을 시, 약 400만 명의 잠재 골프 인구 수요가 잔존하는 것으로 파악된다.

 

② 골프장 내장객 수는 코로나19 전부터 상승 추세, 공급이 반영된 채산성도 매우 양호 한국골프장경영협회의 전국 골프장 내장객 수 발표에 따르면, ‘20년 말 기준 골프장 내장객 수는 역사상 최고치인 4,674만 명을 기록하였다.

 

’16~20년 골프장 내장객 수 추이(만명), 출처: 한국골프장경영협회

 

세부적으로 살펴보면, 골프장 내장객 수는 ‘16년 3,673만 명을 기록한 후 지속 상승 추세에 있다. ‘20년에는 코로나19라는 특수 상황과 맞물려 전년 대비 12%가량 상승하면서 4,700만 명 시대를 눈앞에 두게 됐다.

‘20년의 성장률은 사실 코로나19로 인한 Private 스포츠 수요 증가에 따른 이례적인 기록이다. 하지만 코로나19가 시작되기 전인 ‘19년에도 전년 대비 10%가량 증가해 4,170만 명을 기록한 바가 있다.

이는 골프 산업의 성장이 코로나19의 특수 요인에만 기인한 것이 아님을 방증한다. 골프 산업은 이미 회원제에서 대중제로 전환됨에 따라 진입장벽이 낮아지고 있었으며, 국내 골프 산업은 ‘18년부터 성장 구간으로 진입한 상태였다.

 

’16~20년 골프장 홀당 내장객 수 추이(명), 출처: 한국골프장경영협회

 

또한 골프장의 공급이 반영된 동기간 홀당 내장객 수를 살펴보면, ‘16년 홀당 연간 내장객은 3,992명 수준에서 ‘20년 4,683명 수준까지 증가했다. 위와 같은 수치가 골프 내장객 수 증가율에는 미치지 못하지만, ‘19년과 ‘20년 각 6.2%, 9.1%씩 성장하며 순수요 역시 성장 궤도에 있음을 확인 가능하다. 이에 따라 홀당 채산성 역시 제고되고 있다.

물론, 코로나19 상황에 따른 일시적 과다 성장 측면은 있을 수 있다. 그러나 골프 산업은 ‘18년부터 이미 성장 구간에 진입하였으며, 아직 정점을 확인하지 못한 상태이다. 따라서, 코로나19 종식에 따라 단기 수요가 급감할 것이라는 과도한 주장은 논리적 결함이 있다.

 

｜  골프 산업 경영 현황 및 투자 수익률: 국내 타 부동산 대비 높은 수익률 기록 中

① ‘18년~’20년 수도권 내 주요 골프장 평균 영업이익 51% 증가, 홀당 EBITDA는 5.6억 원 수준 과거에는 골프장이 대기업 문화 산업의 대표 산물이었다. 또한, 골프장은 회원제 방식으로 폐쇄적인 영업 시스템을 적용하여 운영했다. 하지만 이런 폐쇄적인 영업 방식은 진입장벽을 높게 만들었고 확실한 수요층을 확보하는데 실패했다.

그러나 경영 상황이 악화돼 하나 둘 매각에 나선 골프장들이 대중제로 전환하면서, 수요층이 넓어짐과 동시에 골프 산업은 새로운 국면에 접어들게 됐다.

 

’18~20년 수도권 내 골프장 영업이익 추이(억원), 출처: 감사보고서

 

수도권 내 5개 골프장의 ‘18~20년 영업이익 추이를 살펴보면, ‘18년 대비 ‘20년 평균 51%가량 증가하였으며 최대 82% 증가를 기록했다. 다만, ‘20년의 영업실적이 다소 이례적인 수치라고 판단하여 3개년 평균 EBITDA(상각 전 영업이익)를 재산정 하였다.

 

수도권 내 골프장 ’18~20년 평균 EBITDA 및 홀당 EBITDA(억원), 출처: 감사보고서

 

최근 3개년 수도권 내 골프장의 평균 EBITDA는 108억 원 수준이며, 이를 홀당 EBITDA로 환산 시 약 5.6억 원으로 산정된다. 이로써 수도권 내 골프장은 최근 3년간 홀당 5.6억 원의 영업현금흐름을 창출한 것으로 보인다.

 

② ‘18~’20년 홀당 수익 기준 투자 수익률(Cap.Rate)은 6%~15%로 높게 형성 최근 발표된 뉴스 기사에 따르면, 금년 거래된 골프장 매각 사례는 9건으로 최소 675억 원에서 1,721억 원에 거래된 것으로 파악된다. (관련링크)

 

골프장 거래 사례(억원), 출처: 뉴스기사

 

해당 지역이 표기되어 있지 않아, 거래 금액의 적정성을 판단하는데 조금 미흡하나, 홀당 거래 가격은 38억 원~100억 원으로 조사되었다. 과거 골프장의 거래 가격은 홀당 50억 원 이하였으나, 골프 산업의 성숙에 따라 가격 역시 상승하고 있다.

 

수도권 내 골프장 예상 수익률

 

위의 거래 사례에서 추정한 홀당 매각가와 앞선 수도권 주요 골프장 3개년의 홀당 EBITDA를 통해 홀당 수익률(Cap.Rate)를 산정했다.

예상 수익률은 가격을 가장 낮게(MIN) 인수한 Case를 낙관적, 가격을 가장(MAX) 높게 인수한 Case를 보수적으로 놓고 분석한 결과, 예상 수익률은 5.6~15.0% 수준으로 산출되었다.

이는 ‘18~20년의 평균 EBITDA를 수익으로 가정하였기 때문에, 실제 ‘20~21년의 수익으로 산정하였을 시에는 높아질 가능성이 매우 높다.

국내 오피스의 투자 수익률이 4% 미만을 기록하고, 물류센터마저도 5% 미만을 기록하는 현 상황에서 골프장의 수익률은 다소 높게 느껴진다.

 

｜  결론: 골프 산업은 아직도 가야 할 길이 남아 있다.

골프장 투자에 대해 주변에 이야기할 때 돌아오는 피드백은 기대보다는 우려의 말이다. 그런 피드백에 일부분은 동의하지만, 어떤 부분은 반박하고 증명하고자 했다. 물론, 나 역시 현재 골프 산업에 대한 과도한 성장세가 그리 반갑기만 하지는 않다. 정점에 이르고 나면, 언젠가 쇠퇴하는 것이 당연지사이기 때문이다.

그럼에도, 골프 산업이 단기적 수요 상승 이후 급감이라 단순하게 여기기에는 레저 트렌드의 Rule Change라는 방향성이 제외되어 있다. 아직도 주변에는 새롭게 골프를 시작하는 사람이 늘고 있고 평일이고 주말이고 골프장 예약은 결코 쉬운 일이 아니다.

피크 아웃에 대한 부분을 생각해야 하는 것은 동의하지만, 아직 과도한 우려보다는 강세 구간에서 정점을 향해 가고 있는 산업의 호황을 누리는 편이 낫다고 생각한다.

900만 골퍼까지는 모르겠지만, 골프 산업은 아직도 가야 할 길이 남아 있다고 제언한다.