미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS)의 연체율과 부동산 섹터별 시장 환경 점검

SUMMARY

- 팬데믹 수준까지 증가한 미국 업무용 부동산 저당증권(CMBS) 연체율

- SVB 사태와 같이 중소형 은행의 대출자산 부실로 이어질 가능성 고려 필요

- 업무시설·리테일 위주의 대출 포트폴리오 보유 기관은 향후 리스크 노출 가능성 높음

 

© istock

 

제2의 SVB 사태가 될 수도 지난 3월 미국 은행 중 자산 규모 16위에 해당하는 실리콘밸리 은행(SVB·Silicon Valley Bank)이 도산하였다. 이와 관련해 미국 내 중소 은행 주식들은 일제히 하락 국면에 접어들었고, 미국의 금융 시스템 위기가 점화됐다. 실리콘 밸리 은행 파산의 표면적인 원인은 예금자들이 일제히 예금의 인출을 요청하였지만, 이를 이행하지 못했기 때문이다.

실리콘 밸리 은행이 투자하는 자산 중 미국 채권이 상당 부분을 차지하고 있다. 하지만 미국 장기 국채 수익률은 지난 3년간 약 1.0%대에서 4.0%대까지 치솟았다. 채권 가격은 이자를 이자율로 나눈 값이기에, 이자율이 높아지면 가격은 하락한다.

즉, 보유하고 있는 자산의 가치가 급격히 하락했고 이를 시장에 매각했는데, 상당 부분 손실이 현실화하며 주가가 급락했다. 주가가 급락하니 예금자들은 앞다퉈 보유하고 있는 예금을 일시에 인출하였고, 이로 인한 뱅크런(Bank-run)이 발생한 것이다.

이러한 국가 채권 자산 가치 하락 사태가 일단락되니, 미국 상업용 부동산이 새로운 이슈로 떠올랐다. 미국의 상업용 부동산은 코로나가 시작되기 전부터 업황이 좋지 못했는데 코로나 시기가 지나며 현재는 심각한 하강 국면에 빠져 있다. 근데, 미국 은행들의 주요 자산 중 하나가 미국 상업용 부동산의 담보대출 채권이다. 결국 상업용 부동산의 가치가 떨어지면 해당 담보대출 채권의 가치도 하락하고, 이는 실리콘 밸리 은행과 유사한 리스크에 노출되었다고 볼 수 있다. 금번 글을 통해, 미국 상업용 부동산의 대출 관련 내용과 섹터별 업황을 살펴보고자 한다.

 

팬데믹 수준으로 증가했다 최근 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS, Commercial MBS)의 연체율이 증가하며 미국 은행의 새로운 위협 요인으로 떠오르고 있다. 상업용 부동산 저당증권(CMBS)은 은행 등의 금융기관이 리테일, 판매시설, 업무시설, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출 채권을 기초자산으로 하는 증권을 의미한다. 즉, 미국 상업용 부동산의 담보대출 채권으로 보면 된다.

 

구분	대형은행	중소형은행	외국계 은행	합계
비중	29.1%	67.3%	3.6%	100.0%

상업용 부동산 은행대출 비중 (‘23년 2월말 기준) © 미국 연방준비위원회

 

미국연방 준비위원회(FED)의 자료를 살펴보자. 미국 상업용 부동산 은행 대출은 대형은행이 29.1%, 외국계 은행이 3.6%이며, 중소형 은행이 67.3%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 즉, 미국 상업용 부동산 관련 대출의 부실이 발생할 경우, 실리콘 밸리 은행처럼 상대적으로 대응에 취약한 중소형 은행을 크게 위협할 수 있음을 의미한다.

 

구분	`22.11월	`22.12월	`23.1월	`23.2월	팬데믹	금융위기
전체	2.99%	3.04%	2.94%	3.12%	10.32%	10.34%
산업용	0.41%	0.42%	0.40%	0.40%	1.82%	12.82%
주거용	1.81%	2.17%	1.56%	1.83%	4.52%	16.93%
업무용	1.70%	1.58%	1.83%	2.38%	2.66%	10.70%

22.11~.23.02 상업용 부동산 저당증권(CBMS) 연체율 추이© Goldman Sachs

 

미국의 금융기관인 골드만삭스(Goldman Sachs)가 발표한 통계 자료에 따르면 ‘22년 11월 상업용 부동산 저당증권(CMBS)의 연체율이 2.99%에서 ‘23년 2월 3.12%로 증가했다. 산업용 부동산의 담보대출의 경우 0.4% 이내로 견조한 수준을 유지하고 있지만, 업무용 부동산의 연체율이 증가한 것을 주목해야 한다.

업무용 부동산은 기관 투자자들에게 전통적으로 안전 자산이라는 인식이 있었다. 기업이 주 고객이고, 도시의 중심축에 위치해 가장 선호하는 입지 여건을 가지고 있기 때문이다. 이에 따라 자산의 가치가 높고 안정적인 임대 수익을 누리는 자산에 속한다.

하지만, 업무용 부동산은 현재 미국 상업용 부동산 저당증권의 가장 높은 연체율을 기록하고 있으며 이는 팬데믹 수준에 근접하고 있다. 미국 내 기술 및 금융 기업들이 대규모 인력 구조조정을 단행했고, 코로나가 지나면서 사무실 수요가 많이 감소하고 있기 때문이다.

금융기관은 차주(대출받은 사람)가 이자나 원금을 지급하지 못하면, 담보권을 실행하여 채권을 회수한다. 하지만 부동산의 시장이 좋지 않으면 대출을 실행했을 때보다 담보 가치는 낮아진다. 그 경우 회수 가능한 금액의 변동성이 커지며, 단기간에 많은 매물이 나오게 되면 경쟁 효과로 가치는 추가 하락하게 된다. 따라서 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS)의 연체율 상승은 다시 중소형 은행의 대출자산 부실로 파급될 위협 요인으로 상존하고 있다.

미국 부동산의 섹터별 시장 환경을 통계 데이터를 통해 살펴보고자 한다. 금번 글에서 살펴볼 섹터는 미국의 쇼핑센터, 오피스, 리테일, 산업용 부동산이다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	증가율
미국 전역	$22.13	$22.41	$22.63	$22.91	$23.16	4.7%
북동부	$22.69	$23.01	$23.16	$23.29	$23.18	2.2%
중서부	$17.16	$17.31	$17.44	$17.64	$17.82	3.8%
남부	$21.48	$21.79	$22.09	$22.34	$22.69	5.6%
서부	$26.84	$27.17	$27.46	$27.81	$28.11	4.7%
샌프란시스코	$42.82	$42.71	$42.76	$42.60	$42.92	0.2%

미국 쇼핑센터 SF당 임대료 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

쇼핑센터 환경은 ‘양호’ 미국의 부동산 전문기관인 쿠시먼 웨이크필드에서 발표한 미국 쇼핑센터의 임대료 추이를 살펴보면, ‘22년 1분기부터 ‘23년 1분기까지 약 4.7%가량 증가한 것으로 보인다. 미국 전역으로 치면 매 분기 지속적인 상승 추세를 이어오고 있다. 임대료는 부동산 수요를 나타내는 지표로 쇼핑센터에 대한 수요는 지속되는 것으로 보인다.

다만, SF 당 임대료가 높은 샌프란시스코의 경우 임대료의 등락을 반복하고 있으며, 작년 동기 대비 0.2%가량 증가해 임대료의 상방은 제한되고 있는 것으로 보인다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	변동폭
미국 전역	6.20%	6.00%	5.80%	5.60%	5.60%	-0.6%
북동부	6.40%	6.40%	6.10%	6.10%	6.00%	-0.4%
중서부	7.20%	7.10%	6.90%	6.50%	6.60%	-0.6%
남부	5.80%	5.50%	5.30%	5.20%	5.10%	-0.7%
서부	6.10%	5.90%	5.60%	5.50%	5.60%	-0.5%
샌프란시스코	7.10%	6.40%	6.50%	6.50%	6.60%	-0.5%

미국 쇼핑센터 공실률 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

공실률 측면에서 보면 ‘22년 1분기 6.2%를 기점으로 지속해 낮아지는 추세이며, ‘23년 1분기 기준 5.6%로 상대적으로 낮은 공실률을 유지하고 있다. 미국 전체를 포함하여 각 지역 모두에서 공실률은 소폭 감소하였다. 전반적으로 안정적인 시황을 유지하고 있는 것으로 보인다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	증감률
미국 전역	$36.68	$36.98	$36.95	$37.02	$37.03	1.0%
북동부	$45.77	$46.46	$46.10	$46.48	$46.64	1.9%
중서부	$26.69	$26.55	$26.42	$26.35	$26.39	-1.1%
남부	$31.53	$31.77	$31.79	$31.81	$31.84	1.0%
서부	$41.20	$41.38	$41.74	$41.63	$41.42	0.5%
샌프란시스코	$77.00	$75.72	$74.66	$73.85	$72.26	-6.2%

미국 업무시설 SF당 임대료 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

여기도 ‘텅’, 저기도 ‘텅’ 미국 상업용 부동산 저당증권의 연체율이 팬데믹 수준으로 높아진 업무시설의 시장 환경을 살펴보면 업무시설의 임대료는 미국의 CPI가 두 자릿수에 육박하지만 1% 수준의 상승을 기록했다.

또한 일부 지역에서는 임대료가 오히려 줄었는데 상대적으로 임대료가 높은 샌프란시스코의 경우 무려 6.2%가량 감소하였다. 이는 미국 전반적으로 임대료에 지불할 수요가 많지 않음을 의미한다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	변동폭
미국 전역	16.80%	17.10%	17.60%	18.00%	18.60%	1.8%
북동부	17.50%	17.90%	18.30%	18.80%	19.50%	2.0%
중서부	16.80%	17.30%	17.80%	18.70%	19.30%	2.5%
남부	17.10%	17.30%	17.70%	17.80%	18.30%	1.2%
서부	15.80%	16.10%	16.60%	17.20%	18.00%	2.2%
샌프란시스코	20.30%	20.60%	22.10%	22.80%	24.80%	4.5%

미국 업무시설 공실률 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

공실률의 경우 ‘22년 1분기 16.8%로 매우 높은 수준을 유지하고 있었으며 ‘23년 1분기에는 이보다 1.8% 증가한 18.6%를 기록하였다.

부동산에서는 5% 내외의 공실률을 유지할 때 안정적인 상태로 보는데 이를 3배 이상 초과하는 공실률은 매우 부담스럽게 느껴진다. 특히 미국 모든 지역에서 매 분기마다 공실률이 높아지고 있는 것은 감안하면 아직 안정화 단계로 접어들기에 시간이 다소 걸릴 것으로 보인다.

또한, 상대적으로 오피스 수요가 많은 샌프란시스코의 경우 동기간 공실률이 무려 4.5%가량 증가하며, 전체 빌딩 4개 중 1개는 비어 있는 것으로 나타난다.

 

믿었던 맨해튼마저 고전 중 미국을 상징하는 맨해튼 지역의 업무시설과 리테일 시설의 시장 환경을 추가로 살펴보았다.

구분			2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	변동폭
맨해튼	임대료	리테일	$255	$254	$261	$249	$253	-0.8%
		업무시설	$71	$72	$71	$72	$72	2.1%
	공실률	리테일	22.9%	19.6%	18.4%	17.9%	17.3%	-5.6%
		업무시설	21.0%	21.5%	21.9%	22.2%	22.2%	1.2%

맨해튼 리테일 및 업무시설의 임대료, 공실률 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

맨해튼 지역의 경우 리테일과 업무시설 모두 임대료의 등락을 반복하고 있으며, 전반적으로 상승은 제한되는 모습이다. 또한, 리테일의 공실률은 ‘22년 1분기 22.9%로 매우 높은 수준을 기록하였으나, 4개 분기 연속 감소하며 ‘23년 1분기 기준 17.3%를 기록했다. 5.6%가량 감소하며 안정세를 찾아가고는 있지만 여전히 높은 수준을 기록하고 있다.

업무시설은 미국 전역의 시장 환경과 마찬가지고 동기간 1.2%가량 공실률이 증가하였다. 이는 코로나19가 끝나고 업무시설의 수요 회복 시작되어야 함에도 기업 경기 둔화라는 악재를 맞아 지지부진한 모습이다. 따라서, 미국의 리테일과 업무시설의 공실률은 상당히 높은 수준을 유지하고 있으며 급격한 회복 가능성은 크지 않아 보인다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	증감률
미국 전역	$7.84	$8.28	$8.66	$8.88	$9.19	17.2%
북동부	$10.21	$10.71	$11.61	$11.94	$12.50	22.4%
중서부	$5.84	$5.99	$6.10	$6.30	$6.33	8.4%
남부	$6.58	$6.85	$7.08	$7.26	$7.49	13.8%
서부	$11.66	$12.57	$13.05	$13.18	$13.88	19.0%

미국 산업용 부동산 SF당 임대료 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

산업용 부동산만 웃는다 미국의 상업용 부동산 시장 환경이 매우 비우호적이지만, 산업용 부동산의 경우 매우 양호한 편이다. 산업용 부동산이란 물류센터나 공장 등 산업 용도로 사용하는 부동산을 말한다.

산업용 부동산의 임대료는 ‘22년 1분기부터 지속해 상승하여 ‘23년 1분기 기준 17.2%의 증가를 기록했다. 지역별로 편차는 있으나 대부분 지역에서 두 자릿수 이상의 성장을 기록하고 있다.

 

구분	2022.1Q	2022.2Q	2022.3Q	2022.4Q	2023.1Q	변동폭
미국 전역	3.10%	2.90%	3.10%	3.20%	3.60%	0.5%
북동부	2.90%	2.70%	3.00%	3.30%	3.50%	0.6%
중서부	3.20%	3.00%	3.20%	3.30%	3.60%	0.4%
남부	3.60%	3.40%	3.50%	3.60%	4.20%	0.6%
서부	2.30%	2.30%	2.40%	2.60%	2.90%	0.6%

미국 산업용 부동산 공실률 추이 © 쿠시먼웨이크필드 시장 보고서

 

공실률을 살펴보면, 전체 지역에서 지난 1년간 0.5%가량 공실률이 증가하였으나 5% 미만을 유지하고 있다. 이는 산업용 부동산이 미국 상업용 부동산 저당증권의 상품 중 연체율 0.4%로 가장 낮은 수준을 유지하고 있는 것을 방증한다. 업무시설, 리테일 등이 고전하고 있지만, 물류 시스템과 산업 구조의 변화 등에 따라 산업용 부동산은 이례적인 호황을 유지하고 있다.

 

INSIGHT 미국 상업용 부동산 저당증권으로 인한 은행의 리스크가 부각되고 있는 시점, 각 상품별 시장 환경을 리뷰했다. 현재를 보면, 쇼핑센터나 산업용 부동산에 포트폴리오 비중이 높은 금융기관은 안정적인 시황을 바탕으로 리스크가 크지 않을 것이다. 하지만, 업무시설이나 리테일 등에 편중된 대출 포트폴리오로 구성된 경우, 채권(자산)의 가치 하락은 불가피할 것으로 판단된다. 따라서 금융 기관별 포트폴리오를 살펴보고, 투자에 대한 의사결정을 내려야 향후 추가적인 은행 파산의 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.