물류센터 투자가 여전히 괜찮은 이유 #2 : 역사상 최대 수준의 공급이 있었음에도, 여전히 견조한 수요. 앞으로의 투자 전망은? (1)

Summary

- 10년간 택배 물동량 Capa 140% 증가, 경제활동인구 1인당 연간 122회 이용 등 택배 수요 역시 폭발

- ‘18년~’20년간 역사상 최대 수준의 물류센터 공급이 있었음에도, ‘21년 2분기 5% 미만 공실률 기록

- 물류센터 신규 수요 창출 등 수요가 폭발 중인 가운데, 수도권 대부분 자연공실률 미만을 기록하고 있어 매우 타이트한 수급여건

 

© pixabay

 

물류센터 수요는 일시적이다? ‘21년 1~2분기 물류센터 관련 시장 보고서가 하나 둘씩 발표되기 시작했다. ‘18년 물류센터 공급이 본격화되기 시작한 이후로, ‘20년 코로나19 특수 상황과 더불어 최근 3개년 역사상 최대 수준의 공급이 있었다.

앞선 글에서 언급한 바와 같이 구매자의 소비 패턴 변화와 물류센터 기능 확장에 따라, 최근 3개년 동안 기존 상온 물류센터 위주가 아닌, 저온 물류센터의 폭발적 공급이 발생했다. 그래서 ‘20년까지의 공급이 주요 투자 지표에 반영되는, ‘21년 1~2분기 물류센터 마켓 보고서를 기다린 이유일 것이다.

한 측에서는 물류센터가 코로나19 특수상황에 따른 일시적 수요 급증이며, 백신 보급이 본격화되기 시작된 올해 1분기부터 Peak-out (정점 후 하락 Cycle 진입)이 시작될 것이라 이야기한다. 과연 물류센터 투자는 어디 즈음에 위치할까? 최근 발표된 물류센터 마켓 보고서를 바탕으로 투자에 대해 진단 및 전망에 대해 제언하고 싶다.

 

│ 물류센터 수급 진단 ① 수요 측면

물류센터의 수요 파악을 위해서, 택배 물동량, 물류센터 주요 이용 고객, 임대료의 시계열 추이를 분석해보고자 한다.

 

'12년~'20년 연간 택배 물동량 추이 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

국민 1인당 3일에 1번 택배 이용 ‘12년에는 국내 택배 물동량은 연간 1,406백만 수준으로 집계되었다. 택배 물동량은 매년 지속 성장하여, ‘16년 2,047백만 박스를 기록하며, 최초로 2,000백만 박스를 초과하였다. 택배 물동량은 ‘12년 이후 평균 9%의 가파른 성장세에 있었다. 그 이후 택배 물동량은 과거 5개년 대비 폭발적인 성장세인, 연평균 13% 증가하여, ‘20년 말 기준 3,300백 만 박스를 기록했다.

 

'13년~'20년 택배 물동량 연도별 증감률 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

연도별 증감률 그래프를 살펴보면, ‘16년 단기 13% 증가한 후 성장세가 다소 주춤했던 것으로 보인다. 하지만, 코로나19가 본격화된 시점인 ‘20년 유례없는 성장률인 20.9%를 기록하며, 폭발적인 물류 수요가 있었음을 방증한다. ‘12년 이후 10년도 되지 않아, 전체 택배 물동량의 Capa가 140% 가까이 증가했다.

 

'00년~'20년 경제활동 인구 1인당 연간 택배 이용 횟수 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

경제활동 인구 1인당 택배 이용 횟수 추이를 살펴보면, ‘00년에는 연간 1인당 택배 이용 횟수가 5회에 불과하였으나, 온라인 쇼핑이 본격화되는 ‘10년부터 급격히 늘어나기 시작했다. 택배 이용에 대한 수요가 안정화된 ‘15년부터 택배 이용 횟수는 완만한 증가 추세를 보여왔다.

그러나 위의 택배 물동량 통계와 마찬가지로 코로나19가 시작된 ‘20년 연간 1인당 택배 이용 횟수는 122회를 기록하며, 불과 1년만에 택배이용 횟수가 23% 가량 증가했다. 이것은 경제활동이 가능한 대한민국 전체 국민이 1인당 3일에 1번 이상 택배를 이용하는 것을 의미한다.

이와 같은 통계의 결과는, 과거에는 온라인 쇼핑을 통해 구매하는 품목이 제한적이었던 반면, ‘20년부터는 온라인 쇼핑을 통해 구매하는 품목의 경계가 없어지는 소비행태의 변화가 일어났음을 유추해볼 수 있다. 결국에 물류센터의 수요라는 것은, 최종 End-User인 소비자의 구매 행태에 연동될 수밖에 없다.

 

물류센터 사용 목적 변화에 따른 이용 형태 다각화 물류센터 주요 이용객은 이용 형태에 따라 나눌 수 있다.

 

이용 형태	대상 화주	내용	주요 Player
1PL (자가물류)	직접 사용	- 하나의 독립된 기업이 제조한 제품을 직접 물류까지 직접 Coverage	과거 대기업 등
2PL (2자물류)	모회사	- 모회사가 생산한 제품을 물류 전문회사인 자회사&계열사가 담당하는 형태 - 물류 효율성 및 전문성 제고	CJ그룹(CJ대한통운) / 롯데그룹(롯데로지스틱스) 등 대부분 대기업군
3PL(3자물류)	제 3자에게 임대	- 물류센터를 임차한 후 물류 시설을 조성해 제3자의 중소형 임차인에게 재임대(전대)	DHL, 원진물류, 쿠팡 등

물류센터 이용 형태 및 주요 Player

 

과거 물류센터에는 대기업이 직접 물류센터를 소유 또는 임차해서 사용하는 것이 일반적인 방법이었으나, 물류센터에 대한 효율화 및 고도화가 진행됨에 따라 이용방식이 확장됐다.

대기업이 전문적으로 물류업만 영위하는 물류 자회사를 설립해 Captive(계열사 매출)를 중심으로 사업을 영위하는 2PL(2자물류) 방식이 주된 방식으로 자리 잡았다. 그 이후 물류센터를 임차한 후 물류 시설을 조성해 제 3자의 중소형 임차인에게 재임대(전대)하는 3PL(3자물류)로 확장되었다.

현재 쿠팡은 2PL 방식으로 물류센터를 이용하고 있지만, 물류 노하우와 인프라를 바탕으로 3PL로 물류센터 사업을 확장하겠다는 사업 목표를 갖고 있다.

 

[단위 : 원]

'19.1Q~'21.1Q 수도권 물류센터 평당 임대료 추이 / 출처: 체스터톤스 및 JLL 물류마켓리포트

 

물류센터 임대료 지속 상승 추세 ‘19년 1분기 이후 발표된 체스터톤스 및 JLL의 물류마켓 리포트의 수도권 상온 물류센터 평당 임대료 추이(양사 자료의 평균 값 준용)를 살펴보면, ‘19년 1분기 2.9만 원 수준에서 시작해 지속 증가 추세에 있다.

현시점 물류센터의 임차 수요가 많다고 하여도, 이미 계약이 장기간으로 체결되어 있고 단기간 물류센터가 많은 공급이 된 점, 신규 자산을 중심으로 높은 임대료가 지급되는 점 감안 시 마켓 Data에서 괄목할 만한 임대료 상승이 반영되지는 못한 것으로 판단된다.

다만, 물류센터의 임대료 상승 추이가 한 번도 꺾이지 않고 지속되고 있으며, ‘21년 1분기 기준 최근 2년간 최고치인 평당 3.1만 원 수준을 기록했다는 데 의미가 있다.

 

｜ 물류센터 수급 진단 ② 공급 측면

 

'15년 ???? '20년 수도권 물류센터(상온, 저온) 비중 변화 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

물류센터 대부분은 수도권에 분포 물류센터는 ‘15년 전국에서 수도권(경기, 인천, 서울 등)이 차지하는 비율이 58%에서, ‘20년 과거 5년 전 대비 비중이 10% 증가하면서 68%를 차지하고 있다. 물류센터의 End-User는 인구가 가장 많은 수도권에 거주하므로, 물류센터 수요 역시 수도권에 집중된다.

 

'15년~'20년 상온 물류센터 공급 면적 추이 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

‘15년 상온 물류센터는 전국 누적 140만평에서 지속적으로 공급되었으며, ‘18년 최고치인 43만평 공급 이후 다소 주춤하였으나, ‘20년 사상 최대 수준인 47.5만평이 공급되었다. 수도권 역시 ‘18년 37.8만평 규모의 최대 규모의 공급이 있었으나, 전국 추이와는 달리 ‘20년 32.2만평 공급에 그쳤다. 이는 최근 수도권의 지자체에서 물류 총량 유지 및 과도한 민원에 따라, 과거 대비 인허가를 제한하고 있어 공급 폭도 다소 줄어든 것으로 판단된다.

 

[단위: 천평]

'15년~'20년 저온 물류센터 공급 추이 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

반면에, 저온 물류센터의 경우, 상온 물류센터 대비 물류 총량은 다소 적으나, ‘18년 최대 규모의 공급 이후, ‘20년 전국과 수도권 각 9.6만평, 7.2만평으로 역사상 최대 수준의 공급량을 기록했다.

 

'16년~'20년 물류센터 공급량 전년 대비 증감률 추이 / 출처: 국가통합물류정보센터

 

저온 물류센터의 놀라운 성장 ‘15년 이후 물류센터의 전년 대비 증감률 추이를 살펴보면, 전체 기간 동안, 저온 물류센터의 성장률이 높았다. 이는 앞선 (1)편에서 언급했던 신선식품 온라인 구매라는 신규 수요 창출에 따라, 가파른 성장세를 기록하고 있다.

또한, ‘20년 한 해로 보면, 전년 대비 44%가 증가하며, 불과 5년만에 3배 이상의 규모가 됐으며, 이미 직전 36.5%, 20.2%가 성장했음에도 불구하고 더 급격한 성장 형태를 띄고 있는 것으로 판단된다.

 

공실률, 우려할 수준 아니다 물류센터 공급량 추이를 살펴본 결과, ‘18년~’20년까지는 통상적인 공급량을 뛰어넘는 증가가 있었다. 이러한 급격한 공급에는 대규모 공실에 대한 우려가 따라오기 마련이다. 따라서 공실 현황을 살펴볼 필요가 있다.

 

'20.1Q~'21.2Q 수도권 물류센터 공실률 추이 / 출처: JLL 물류센터 마켓 리포트

(*1) 북부권: 포천, 남양주, 구리, 양평, 남양주 등

(*2) 서부권: 인천, 김포, 부천, 시흥, 안산 등

(*3) 중앙권: 광명, 안양, 군포, 수원 등

(*4) 남부권: 화성, 평택, 안성 등

(*5) 동남권: 이천, 용인, 여주, 광주 등

 

가장 최근에 공표된 JLL의 물류 마켓리포트에 따르면, ‘21년 2분기 수도권의 물류센터 공실률은 권역별로 0%~5.6% 수준으로 집계되었다. 세부적으로 살펴보면, 막대한 공급이 있었던 ‘18년~’19년의 여파와 코로나19의 여파에 따라, ‘20년 2분기는 대부분 권역에서 자연 공실률 5%를 초과했다. 특히 수도권 서부권역에서는 인천 북항을 중심으로 대규모 공급이 이뤄졌고 남부권의 경우, 평택항 인근을 중심으로 한 대규모 공급의 영향이 있었던 것으로 판단된다.

‘20년 2분기 수도권 물류센터 공실률은 최고점을 찍은 후에, 점진적으로 안정세에 접어들어, ‘21년 2분기 기준 인천 지역을 제외한 전지역에서 자연공실률 미만을 기록하고 있다. 인천 지역의 경우, 5.6%로 자연공실률을 소폭 초과하지만, 현시점 크게 우려스러운 수준은 아니다.

최근 부동산 업계에서는 수도권 물류센터의 인허가를 진행하기에 어렵다는 이야기가 나오고 있다. 수도권 내 물류센터가 최근 몇 년 사이 증가함에 따라, 이를 조절하려는 지자체의 방침이 있다는 것이다. 이에 따라, 수도권 내 과거 수준의 물류센터 공급이 있을 가능성은 제한적인 것으로 판단된다.

(관련 뉴스 기사 : 지자체들이 균형 발전 차원에서 물류시설에 대한 신규 제한 / 수도권 인허가 제한 등으로 화성, 평택 등 수도권 인접지역 뿐만 아니라 충청지역으로 물류센터 공급이 증가 추세)

 

코로나19만이 수요 증가의 원인은 아니다 ‘21년 1~2분기 공표된 시장 데이터를 살펴보면, 임대료는 매분기 상승하고 있고 공실률은 일시적 과다 공급에 따른, 공실을 해소하면서 안정세를 찾았다. 물론 코로나 19로 인해 온라인 쇼핑 수요가 급증하여, 장기적으로 줄어들 여지는 있다. 다만, 온라인 수요의 감소는 오프라인 유통 업체에 대한 수요가 재차 증가할 가능성이 있음을 의미한다.

개인적으로 소비 행태가 오프라인에서 온라인으로 변한 것은 앞선 글에서 언급했던 것처럼 오직 코로나 19로 인해 기인한 것이 아니라, 점진적으로 소비행태는 변화하고 있었고 코로나 19가 변화를 가속화 시켰을 뿐이라 생각한다. 그렇게 때문에, 한 번 변한 소비 행태가 쉽사리 코로나 19 이전으로 돌아갈 것으로 예측하지 않는다.

위와 같은 상황을 종합해본 결과, 역사상 최대 규모의 공급이 있었지만, 이를 흡수할 만한 폭발적 수요가 받쳐주고 있어, 현시점 물류센터의 수급여건은 양호한 것으로 판단된다.

 

* 다음 편에 이어집니다.