"물류센터 투자가 여전히 괜찮은 이유 #1 : 유통 트렌드 변곡점 진입 및 물류센터 기능 다변화"

Summary

- 물류센터 투자 규모가 최근 3개년 연평균 38% 증가하며, 가파른 상승 추세 진입

-︎ 전체 소매 판매액 중 온라인 판매액 비중 ‘17년 1분기 21%에서, ‘21년 1분기 37.4% 차지

-︎ 신선식품의 경우, ‘17년 1분기 온라인 판매액 내 비중 14%에서, ‘21년 1분기 31%로 폭발적 성장 추세 

-︎ 유통 트렌드 변화에 따라, 물류센터 신규 수요 창출 및 기능 다변화 中

 

© pixabay

 

최근 여의도에서 점심을 먹으려고 식당 줄을 서 있으면, 근처에 금융회사 직원으로 보이는 사람들이 나누는 대화에 가장 많이 등장하는 주제는 물류센터다. 수도권 어디 지역에 물류센터를 개발한다는 이야기, 어디 물류센터에 선매입한다는 이야기 등 확실히 체감될 정도로 물류센터의 이야기가 여기저기서 들린다. 

나 역시 대체투자 심사역으로 다양한 투자 건을 검토하지만, 2021년 상반기 국내 IB(Investment Baking) 업계에서 가장 핫한 투자상품은 물류센터를 꼽고 싶다. 부동산 투자 시장에서 오피스가 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것은 여전하지만, 물류센터의 성장세가 무섭다. 

물론, 이러한 성장세와 함께 과잉공급과 코로나19에 따른 일시적 수요급등, Peak-out 등에 대한 우려의 목소리 역시 적지 않다. 본 글에서는 물류센터 투자의 성장성, 유통 트렌드 변화에 따른 물류센터 기능의 다변화, 현시점 수급 현황을 진단함으로써 물류센터 투자의사 결정에 대한 방향성을 제시하고자 한다.

 

｜ 1. 물류센터 투자 시장의 성장성 분석 

 

’12~’20년 국내 REITs의 부동산 투자상품별 자산 현황 [단위: 억원] / 출처: 리츠정보시스템

 

리츠 선호도 1위는 오피스 ‘12년 부동산투자회사(REITs)의 전체 부동산 투자 자산(주택 및 복합투자 자산 제외)은 9.6조원 수준이었으며, 그중 오피스가 7.1조원으로 전체 비중의 78%가량 차지해 가장 투자 선호도가 높았다. 그 이후 전체 부동산투자회사는 과거 8개년간 연평균 13%의 급격한 성장 끝에, ‘20년 말 기준 62 조원에 육박하게 됐다. 

‘20년 말 기준으로 보면, 과거 가장 높은 비중을 차지했던 오피스가 14.7조원으로 여전히 가장 큰 비중을 차지하고 있으나, 비중은 61%로 감소하여 성장세는 다소 주춤한 것으로 보인다. 

 

떠오르는 신흥 리츠, 물류센터 위의 그래프를 살펴보면, 4개의 투자자산 중 최근 3개년간 물류센터의 성장세가 두드러진다. 물류 센터는 최근 3개년간 연평균 38%씩 성장하며, REITs 전체 성장률인 22%를 훨씬 Outperform 하며 가장 높은 성장률을 기록했다. 

물론 전체 REITs 시장에서 차지하는 비중은 5.9% 수준으로 크지는 않으나, 부동산펀드 방식으로 투자하는 것과 이외 통계에서 집계되지 않는 방식으로 투자하는 것을 고려하면 체감하는 성장세는 대체투자 분야 중 단연 1등이다.

물류센터 투자의 성장성 증가는 물류센터 임차 수요와 연관된다. 물류센터 투자자는 자금을 모아 물류센터에 투자하고 해당 건물에 입주하는 업체에 임대료를 받아 배당 재원으로 사용하기 때문이다. 즉, 물류센터의 투자 성장성을 파악하기 위해서는 물류센터의 주요 임차인인 유통 업체의 트렌드를 파악할 필요가 있다. 

 

｜ 2. 소비자의 구매 행태 통계 분석을 통한 유통 트렌드 변화 도출 

최근 유통 트렌드는 소비자의 구매채널 및 소비행태의 변화를 중심으로 물류 및 배송 서비스 변화가 가속화되고 있다.

 

<’17.1Q~’21.1Q 판매채널별 소매판매액 [단위: 백억원] / 출처: 통계청>

 

온라인 쇼핑업, 코로나 이후 성장세 통계청의 소매판매액 및 온라인 쇼핑 판매액 결과를 살펴보면, 오프라인 판매액의 비중이 여전히 큰 것으로 집계되고 있다. 다만, 오프라인 판매액의 경우, ‘17년 1분기 83조 원에서 분기 평균 0.6% 마이너스 성장하며, ‘21년 1분기 기준 75조 원으로 소폭 감소하였다. 

반면에, 온라인 판매액의 경우, 동기 기준 분기 평균 4.5%(연환산 18% 성장) 성장하며, ‘21년 1분 기 역대 최고치인 45조 원을 기록하였다. 

특히, 코로나19가 본격적으로 확산하기 시작한 ‘20년 2분기부터 ‘21년 1분기까지 분기 평균 6.2% 성장하며, 평균을 웃도는 성장률을 기록했다. 

 

<’17.1Q~’21.1Q 소매판매액 중 온라인쇼핑 판매액 비중 / 출처: 통계청>

 

‘17년 1분기 전체 소매판매액 중 온라인쇼핑 판매액의 비중은 전체 21% 수준이었으나, 지속 성장하여, ‘20년 2분기 31%까지 비중이 늘어났다. 그 이후 코로나19 확산 시기와 맞물려 급격히 증가해 ‘21년 1분기 온라인 쇼핑 판매액의 비중은 전체 37% 수준까지 확장됐다. 

위의 통계를 해석해보면, ‘17년 이후 소비자의 구매 채널은 이미 오프라인에서 온라인으로 이동하는 추세였다. 다만, 코로나 19의 확산과 맞물려, 구매 채널의 이동이 가속화되었고 현재의 추세가 이어진다면, 온라인 쇼핑 규모가 오프라인을 넘어설 가능성이 있어 보인다. 

 

<’17.1Q~’21.1Q 온라인쇼핑 판매액 중 신선식품 비중 / 출처: 통계청>

 

온라인 신선식품 판매, 사상 최고치 기록 더불어, 기존 전통적인 소비행태에서는 신선식품의 경우, 대체로 오프라인에서 구매하는 비중이 높았다. 하지만, 위의 통계를 살펴보면, ‘17년 1분기 기준 전체 온라인 쇼핑 판매액 중 신선식품 (음식료품, 농·축·수산물, 음식 서비스의 합산 값)은 3조 원, 비중 14% 수준이었다. 하지만, ‘20년 1 분기부터 폭발적으로 증가해, ‘21년 1분기 사상 최고치인 14조 원을 기록했다. 

이는 온라인 쇼핑 시장의 규모가 지속 성장 중임에도 불구하고, 신선식품의 비중이 31%로 과거 대비 2배 이상 높아지며 새로운 패러다임으로 단기간에 이미 Standardization(표준화)이 되었다. 

사실 유통 업계의 트렌드는 이미 오프라인에서 온라인으로 변화하고 있었으나, 코로나 19라는 특수 상황에 따라, 생각보다 빨리 변곡점에 도래한 것이다. 위와 같은 유통 트렌드 변화에 성공적으로 적응하기 위해서는 물류 프로세스 혁신이 뒤따라야 한다.

왜냐하면, 온라인으로의 채널 변화는 배송 물동량의 폭발적 증가를 의미하며, 신선식품 시장의 급격한 성장은 당일배송이라는 신규 수요가 창출되기 때문이다. 그런 점에서 당일이든 신속이든 원활한 배송을 위해서는 물류센터가 필수 불가결하다.

 

｜ 3. 유통 트렌드 변곡점 진입에 따른 물류센터 기능 다변화 및 수요 분석

유통 트렌드의 변화에 따라, 물류센터의 기능 역시 다변화 추세에 있다. 아래의 표를 통해, 과거 물류센터와 최근 물류센터를 비교해 보았다. 

 

과거 물류센터와 최근 물류센터 비교

구분	과거 물류센터	최근 물류센터
기능	- 물품 보관 용도로만 사용 - 바닥의 적재 기준이 없고, 트럭의 직접 진입(Ramp)이 어려움 - 기능 활용 다소 제한적	- 다양한 상품에 따라 적재, 분류, 재고 관리, 포장, 출하 등 일괄 처리 가능한 시설 설계 - 편의시설 등 지원시설 구축 - 기능 활용 다양성
주요 분포 지역	- 서울 동남부 경계선에 걸쳐 밀집 - 용인, 이천 등과 같은 외곽 지역에 다수 분포	- 당일 배송이 가능한 인천/김포 등 도심 인접지역 공급 - 수도권 전 지역으로 확장

 

단순 보관센터에서 풀필먼트로 유통 트렌드의 변화에 따라, 물류센터의 기능 역시 다변화 추세에 있다. 과거 물류센터는 단순 물품 보관 용도로 사용하는 것이 일반적이었으며, 수도권 외곽에 위치해 주요 거점 물류의 역할로 제한되었다. 

하지만 최근 유통 업체는 물류 효율성을 높여 수익성을 개선하는 것이 주요 당면한 과제이며, 이에 따라 물류센터의 기능은 다변화하고 있다. 다양한 상품에 따라, 적재, 분류, 재고 관리, 포장, 출하 등 일괄 처리 가능한 Fulfillment Center가 등장하기 시작했다. 

또한, 신선식품 배송의 수요가 늘어나며, 거점 물류로 수도권 외곽 지역이 아니라, 당일 배송이 가능한 도심과 인접한 인천, 김포 등에도 물류센터가 공급되었다. 이에 따라 유통 트렌드의 큰 축 으로 Last-Mile Delivery(신속 배송) 서비스가 자리 잡고 있다.

상기 사항을 종합하여 보면, 물류센터는 유통 트렌드가 변곡점에 진입함에 따라, 기존 방식인 적재, 배송 등의 수요 증가뿐만 아니라, 당일 배송, 물류 효율화 등의 새로운 영역으로의 수요가 창출되고 있다. 

이러한 물류센터의 수요는 투자자가 안정적으로 수익을 창출할 수 있는 투자 상품으로 자리매김하게 된 것이다.

 

* 본 글은 후속편인 “물류센터 투자가 여전히 괜찮은 이유 #2 : 역사상 최대 수준의 공급이 있었음에도, 여전히 견조한 수요. 앞으로의 투자 전망은? (1), (2)”으로 이어지는 글입니다.