인구 빨아들인 ‘Top5’ 지역 특징과 부동산 시장

SUMMARY

- 저출산 한국에서 인구 증가하는 지역의 공통점 : 신도시

- ‘인구수 대비 종사자수’ 높아 부동산 전망 밝은 충청권

- 지역 부동산 가격과 관련해 ‘관계인구’, ‘생활인구’도 중요

인구 증가한 지역의 공통점 우리나라 인구가 무한정 늘지 않을 것이란 사실을 의심하는 사람들은 없다. 도대체 얼마까지 줄어들 것인가를 걱정하는 사람들이 오히려 더 많을 정도다. ‘초저출산 고령화’는 우리나라 인구구조의 변화에 대해 이미 오래전부터 예견된 특성이자 현실이다. 우리나라의 ‘출산율’은 OECD 회원국 가운데 8년째 꼴찌 수준이며 ‘고령화’로서의 ‘전체 인구 대비 65세 이상 인구 비율’은 이미 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있다. 초고령 사회가 머지않았다.

이런 상황에서 2022년 우리나라 인구가 집중된 지역들이 있다. 다른 지역에서 인구를 빨아들인 지역들 Top5는 1위 인천광역시 서구, 2위 경기도 화성시, 3위 경기도 평택시, 4위 경기도 파주시, 5위 세종특별시 등인 것으로 나타났다. 국내 부동산 전문 리서치 업체가 국가통계포털 자료를 토대로 전국 시군구의 인구 증감 현황을 분석한 결과에 따르면 2022년 한 해 동안 인구 유입이 가장 많은 곳은 인천시 서구로 2021년 55만 5380명에서 2022년 58만 9013명으로 3만 3633명이 증가한 것으로 확인됐다고 밝혔다. 이어 경기도 화성시 2만 3799명, 경기도 평택시 1만 4241명, 경기도 파주시 1만 2070명, 세종시 1만 1696명 순으로 증가했다.

공교롭게도 순(유입) 인구가 가장 많은 곳은 세종시를 제외하고 모두 인천과 경기도 지역이다. 더욱이 이들 지역 5곳은 지역 내에 신(도시) 시가지 형태로 개발이 이루어지고 있다는 공통점도 있다. 인천시 서구에는 검단 신도시와 청라국제 신도시가, 경기도 화성시에는 동탄 2신도시가 개발 중이고 경기도 평택시에는 고덕 신도시가 위치한다. 경기도 파주시에는 운정 신도시, 세종시는 행정중심복합도시가 조성되고 있다. 인구 유입이 많은 경기도 지역의 경우 서울로부터의 ‘탈 서울’ 인구가 주택 공급이 많은 신(도시) 시가지 쪽으로 인구이동이 일어난 것으로 보인다. 경기도 일원으로 인구가 ‘탈 서울’하는 동안 서울시 인구는 2022년 한 해 동안 8만 1086명(-0.9%)이 줄어들어 2021년 950만 명에서 2022년에는 940만 명대로 낮아졌다. 2021년에는 2020년 대비 15만 9007명(-1.6%)이 줄어 감소 추세가 이어지고 있다.

일자리 많아 전망 좋은 충청권 부동산 가격에 영향을 미치는 요인은 다양하다. 그 가운데 가장 밀접한 연관성이 바로 ‘일자리’다. 일자리가 있어야 사람들이 모이고, 사람들이 모여야 잠자리로서의 주택이 필요한 만큼 추가적으로 공급된다. 단순히 주택만 늘어나서는 가격이 유지되기 어렵다. 주택 가격이 현상 유지된다면 인접한 곳에 반드시 일자리가 형성되었을 가능성이 높다.

부동산정보 업체가 통계청 자료(2021년)를 분석한 결과 시·도별 주민등록인구 대비 종사자수 비율은 서울이 60.7%로 가장 높은 것으로 나타났다. 즉, 서울에는 950만여 명이 거주하는데 이들 거주자 가운데 사업체에서 일하는 종사자수는 577만 명이 넘는다는 의미다.

인구수 대비 (사업체) 종사자수가 서울에 이어 많은 곳은 충북 51.2%, 충남 51.1%, 울산 48.5%, 제주 47.8%, 대전 47.4% 순으로 나타났다. 전국 평균은 48.3%였다. 전통적인 제조업 도시인 울산, 서비스업 비중이 높은 제주도 역시 전국 평균값에 가까우며 상위권에 들었다. 서울과 가까운 경기(44.2%), 인천(41.5%)은 상대적으로 비율이 저조한 반면 수도권과 인접한 ‘충청권 라인’은 기업 투자가 활발히 일어남에 따라 일자리가 많은 것으로 분석된다.

현재 서울을 위시한 수도권과 충청도 지역의 일자리 편중이 향후 부동산 가격 형성에 미칠 영향은 지대하다. 산업체 종사자수가 상대적으로 적은 지역의 주택 가격이 어떻게 변할지 간접적으로 알려준다는 점에서 향후 일자리는 집값뿐 아니라 지역의 발전 가능성과 쇠퇴 정도를 가늠하는 중요한 척도로 작용할 것이다.

강남 이긴 예산군 한국 기업 평판연구소는 전국 226개 시·군·구를 대상으로 한 기초자치단체 브랜드 평판 조사 결과를 2023년 2월 발표한 바 있다. 이전 기초 자치단체 브랜드 평판 조사 결과 1위는 서울 강남구가 오랜 기간 압도적으로 차지해왔다. 그런데 올해 조사 결과는 달랐다. 서울 강남구가 아닌 인구 8만여 명의 충남 예산군이 전체 1위를 차지했다.

백종원 더본코리아 대표가 지역 활성화 차원에서 앞장섰던 ‘예산 재래시장 살리기 프로젝트’ 덕분이다. 불과 얼마 전까지만 해도 예산 시장은 낙후된 전통시장 가운데 하나였다. 하지만 전통시장 살리기 프로젝트 이후 평일에는 5000명, 주말에는 1만~2만 명의 방문객이 몰리는 ‘명소’가 됐다. 개장 이후 최근 한 달 정도 더 나은 발전을 위해 잠시 문을 닫았다. 휴장 기간 동안 장옥 내 먼지, 장기 대기시간, 화장실 등 다양한 문제점들을 보완할 수 있었다.

매장도 늘었다. 로컬 푸드인 예산 사과를 이용해 샴페인 맛이 나는 맥주를 판다든지 오일장에서 팔던 어묵, 꽈배기 등의 메뉴를 매장에 들이기도 했다. 이외에 상설시장 내 오픈스페이스(먹거리 장터)에서 먹을거리를 먹고 난 후 뒷정리 담당을 위해 지역 분들이 참여할 수 있도록 했다. 자활 정리 어벤저스(예산지역자활센터 ‘깔끔이사업단’)는 그렇게 만들어졌다.

뚝심 있게 예산 재래시장 프로젝트를 밀어붙인 백종원 씨는 시장을 살려 지역 경제에 활력을 불어넣겠다는 생각이다. 유튜브 등의 매체를 통해 궁극적인 목표는 재래시장만이 아닌 예산지역 경제 전체를 활성화시키려는 데 있다고 여러 번 밝혔다. 그런데 의문이 든다. 예산 재래시장 프로젝트를 통해 어떻게 인구 8만의 지역 경제를 활성화시킨다는 것일까. 예산군민들이 매일 예산 재래시장을 방문해 매번 ‘먹방’을 찍을 수도 없는 일인데 말이다.

지역 전체를 살리는 관계인구 답은 ‘관계인구’와 ‘생활인구’에 있다. ‘관계인구’란 ‘특정 지역에 완전히 이주·정착하지는 않았으나 정기·비정기적으로 지역을 방문하면서 지속적인 관계를 유지하는 사람’들을 말한다. 주민등록상의 인구인 정주인구와는 다른 개념이다. 2023년 1월부터 시행되고 있는 「인구감소 지역 지원 특별법」에서 정한 ‘생활인구’ 개념도 관계인구와 유사한 개념이다. 주민등록상 주소지와 상관없이 특정지역에서 생활하는 외국인 등을 포함한 모든 인구를 ‘생활인구’라고 한다.

예산 재래시장 살리기 프로젝트는 이런 관계인구, 생활인구 증가와 관련이 있다. 예산군민 외에 관광 온 외지인, 잠시 일하는 외국인 등이 시장을 즐기고 예산에서 생활하면서 소비하면 경제 활성화 기회가 만들어진다. 시장과 관련된 일자리에 취업하거나 매장을 오픈하는 등 새로운 일자리에 인구가 유입되는 선순환이 일어난다면 주택 수요도 촉발되어 지방정부의 세수입도 증가하는 등 예산군의 전체 경제 규모가 성장하게 될 것이 분명하다.

예산 재래시장을 통해 지역 경제 활성화에 성공할 경우 다른 지역에 적용할 수 있는 새로운 비즈니스 모델을 구축한다는 점도 의미 있다. 이 프로젝트가 성공해 인구감소, 지방 소멸 시대를 맞고 있는 다른 지방 자치단체에 다양한 시사점을 제공할 수 있기를 기대한다. 백종원 대표의 무운을 비는 이유가 여기에 있다.

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