윤석열 정부 ‘1호 부동산대책’과 부동산시장 전망

Summary

- 지난 6월 21일 발표된 윤석열 정부의 첫 번째 부동산대책 분석

- 6·21대책은 ‘전세의 월세화‘ 추세에 따라 임대차 시장 안정에 초점을 두고 있음

- 전세의 월세화는 임대차 3법의 무리한 추진 및 최근의 금리 인상 기조가 원인으로 꼽힘

- 국내외 제한된 여건 속 윤석열 정부는 8월 로드맵 발표 시 부동산 큰 그림을 잘 제시할 수 있어야

｜ 윤석열 정부 ‘1호 부동산대책’…‘6·21부동산대책’의 내용과 의미

대책 발표 이후 시장 반응은? 윤석열 정부의 ‘1호 부동산대책’이 6월 21일 부동산 관계장관회의를 통해 발표됐다. 윤석열 정부의 탄생은 문재인 정부의 ‘부동산 실패’ 때문이라는 점에서 이번 대책에 시중의 관심이 집중될 수밖에 없다. 국민은 문재인 정부와의 차별성이 언제, 어떻게 나타날 것인지 궁금해 한다. 윤석열 정부 또한 이러한 물음에 하시라도 답할 수 있어야 한다. 그것이 0.78%p 차이로 윤석열 정부를 뽑아준 국민에 대한 예의다.

6·21부동산대책 발표 이후 부동산시장에는 별다른 징후가 보이지 않는다. 아파트 매매가격과 전세가격 전반적으로 하락세 속 관망세가 여전하다. 2022년 6월 4주(6.27일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.04%, 전세가격은 0.02% 하락한 것으로 나타났다. 서울 강남지역의 제한된 사례로서의 초고가 거래를 제외하면, 미국 연방준비제도(연준·Fed) 및 한국은행의 추가 금리 인상 우려와 거래 절벽 등 요인이 겹치면서 서울을 포함한 수도권 전역의 아파트값 하락폭이 지난주보다 확대됐다. 특히 인천시의 경우 지난해 급등한 피로감 탓인지 매매가·전세가 모두 수도권에서 가장 크게 조정 받은 것으로 조사됐다.

6·21부동산대책, 어떤 내용 담겼을까 윤석열 정부 1호 부동산대책의 발표 제목은 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’다. 발표 제목으로 알 수 있듯이 6·21부동산대책은 ‘임대차 시장 안정’에 초점이 맞춰져있다. 임대차 시장안정이 왜 필요한 것이냐? 바로 문재인 정부에서 추진해 입법된 임대차 3법 가운데 ‘계약 갱신청구권’ 만료 시점이 7월 말로 2년이 도래하기 때문이다. 시중에서는 2년 만기 되는 8월 전월세 시장에서 그동안 전월세 인상을 참아왔던 임대인들이 시세 수준 이상으로 전월세 가격을 높일 것으로 예상해 왔다. 이 경우 전월세 시장이 혼란에 빠질 것이 우려돼 정부는 선제적인 조치를 강구할 필요가 컸다.

전월세 시장 안정을 위한 정부의 구체적인 대책으로는 우선 상생 임대인(임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인)에 대한 혜택을 강화하는 내용이 담겨있다. 현재는 임대 당시 기준 시가 9억 원 이하 1주택자만 상생 임대인으로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 정부는 기준 시가 기준을 폐지하고 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자 역시 상생 임대인으로 인정하기로 했다. 정부는 여기에 더해 상생 임대인과 같은 착한 임대인은 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 2년 거주 요건을 전면 면제하기로 했다. 장기보유특별공제 혜택 역시 추가된다.

무주택 서민 임차인에 대한 혜택도 포함되어 있다. 무주택 전월세 임차인들의 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 기존보다 상향하는 내용이다. 현재 총 급여액이 5500만 원 이하인 무주택 세대주가 월세로 거주할 경우 월세액의 최대 12%(총 급여액 7000만 원 이하는 10%)까지 세금에서 공제받을 수 있다. 정부는 관련 법을 개정해 공제율을 현재의 12%에서 최대 15%까지 인상할 방침이라고 밝혔다. 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서도 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대 지원하기로 했다. 현재 버팀목 대출은 대출 신청인과 배우자 합산 소득 연 5000만 원 이하 가구를 대상으로 수도권 기준 임차보증금 3억 원 이하 주택에 대해 최대 1억 2000만 원을 연 1.8∼2.4%의 저리로 대출해 준다. 정부는 이러한 수도권 기준 보증금과 버팀목 대출 한도를 각 4억 5000만 원, 1억 8000만 원으로 확대한다고 밝혔다.

전월세 임대차 시장 안정과 더불어 주목할 대목은 주택 공급 확대를 위한 분양가 상한 제도의 개편이다. 윤석열 정부는 공약으로 이미 ‘250만 호+α’로의 대규모 주택 공급을 밝혀왔다. 최근 원자재 가격 상승으로 업체가 주택 공급계획을 철회 내지는 미루고 있는 상황에서 공급에 차질이 없도록 현 제도를 고치겠다는 것이다. 기존 분양가상한제, 고분양가 심사 제도의 문제점으로 대두되어 왔던 이슈들이 많다. 그 가운데 특히 도심 등에서 추진되는 정비 사업의 경우 공공주도로 공급되는 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 불가피한 부가 비용이 소요된다. 그러나 분양가 산정 시 택지 사업과 동일한 방식이 적용돼 사업 추진에 소요되는 부가적인 필수 비용이 반영되지 못했다는 문제점이 꾸준히 지적되어 왔다. 건축비 산정에 있어서도 마찬가지다. 불합리성을 제고하기 위한 자재 가격 비정기 조정 제도가 있으나 조정 항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 현실을 반영할 필요가 있었다. 윤석열 정부는 분양가격 산정 시 부가적으로 발생하는 필수 소요 경비나 자재비를 현실화하고, 조정 요건 등을 반영해 주택 공급을 확대할 계획으로 보인다.

｜ 전세 소멸론에 불 붙나…’전세의 월세화’ 추세와 의미

완벽하게 전세 거래 추월한 월세 세계적으로 전세 시스템을 갖춘 나라들이 있지만, 한국과 같은 전세 제도는 그야말로 한국이 유일하다. 그러나 이제 전세 제도가 한국에서도 소멸하는 때가 올 수 있다는 전망이 최근 부쩍 언급되고 있다. 그도 그럴 것이 시장에서는 현재 전세 계약보다 월세 계약 비중이 커지고 있으며, 이는 일부 지역의 문제가 아닌 전국적인 현상으로 보인다. 특이한 사실은 이전에는 집주인들이 보유세 부담을 덜기 위해 월세를 선호했으나, 최근에는 금리 인상 영향으로 세입자들이 전세자금 대출 이자보다 상대적으로 낮은 월세를 선호하게 됐다는 점이다.

7월 1일 대법원 등기정보광장의 자료에 따르면, 지난 5월 전국의 임대차 거래(확정일자 기준) 34만 9625건 중 월세 계약은 20만 1994건으로, 전체 임대차 거래 건수 가운데 57.8%를 차지했다. 이 수치는 월세 거래 건수가 전세 건수를 추월하기 시작한 전달(4월)과 비교했을 때보다 월세 비중이 6.7%p 급증한 것이다. 전세의 월세화 현상은 지역별로도 전국적이다. 제주의 월세 비중이 85.4%로 가장 높았고 충남(65.2%), 울산(61.9%), 대구(61.6%) 등 비율로 높았다. 월세 비중이 가장 낮은 광주도 51.6%를 기록하며, 전국 17개 시·도 모두 전세보다 월세 비중이 더 큰 것으로 나타났다. 월별 임대차 계약 비중 가운데 월세 비중은 2022년 1월 46.0%에서 2월 48.88%, 3월 49.5%, 4월 50.1%, 5월 57.8%로 매달 상승하고 있는 것으로 확인됐다.

부동산 114가 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 분석한 결과를 살펴보면, 전세의 월세화 특징을 확인할 수 있다. 지방보다는 수도권에서, 구축보다는 신축 아파트일수록 월세 비중이 높은 것으로 나타났다. 올해 1∼5월 전국 아파트 임대차 거래 38만 3859건 중 전세는 23만 4354건(61.1%), 월세는 14만 9505건(38.9%)으로 여전히 전세 비중이 더 컸다. 하지만 수도권의 입주 5년 이하 아파트만 보면, 월세가 53.7%(2만 8582건)로 전세(2만 4642건) 거래량을 넘어선 것으로 확인됐다. 이것은 상대적으로 서울 및 수도권 지역이 지방에 비해 전세가격이 높고 임차인 비중 역시 많다는 점에서, 최근의 고금리 여파가 전월세 계약 형태를 전세에서 월세로 빨리 전환시키고 있는 것으로 풀이된다.

임대차 3법과 금리 인상의 합작 전세의 월세화 배경에는 임대차 3법의 무리한 추진이 촉매 역할을 했다고 볼 수 있다. 임대차 3법으로 도입된 ‘전월세 상한제’로 인해 임대인은 전셋값이 5% 상한에 걸려 그 이상 올리지 못하게 됐다. 이에 4년(2+2년)치 상승분을 미리 올려 받으려는 집주인이 많아지게 되면서 전셋값이 천정부지로 올랐다. 대부분 세입자는 올라가는 전셋값을 감당하기 어려워 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 임차계약자로 있게 됐다. 결국 전세물건의 부족이 전세난을 부추겼고, 이는 결국 다시 전셋값을 끌어올리는 악순환이 된 셈이다. 전세물건 부족으로 전세가격 상승은 불가피했으며 결과적으로 세입자들은 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 비싼 전셋값을 부담해야 했다. 임대차법이 개정된 2020년 7월 4억 9921만 원이었던 서울 아파트 평균 전셋값이 2022년 5월에는 6억 7709만 원으로 36%나 급등한 것은 임대차 시장의 변화와 현실을 여실히 보여준다고 할 수 있다.

이러한 상황에서 2021년 말부터 시작된 금융당국의 대출 조이기와 기준금리 인상 여파는 월세화를 더욱 촉진시키는 배경으로 작용했다. 7월 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행되면서 총 대출액이 1억 원이 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없다. 그야말로 대출난이 가중된 것이다. 대출 자체가 어려워진 데다 금리까지 올라가면서 이자 부담도 커졌다. 4대 주요 시중은행의 전세대출 최고금리가 모두 연 5%를 넘어섰다. 상황이 이렇게 되자 은행에 올라간 대출 이자를 내는 대신 집주인에게 월세를 내는 편이 낫다고 여기는 세입자가 늘어 전세의 월세화가 더욱 가속화하고 있는 것이다.

전세 시장 안정화에는 “오히려 좋아” 이렇듯 전세의 월세화는 임차인들의 어쩔 수 없는 현실적인 선택에 근거한 시장의 변화다. 그리고 임차인의 불가피한 선택이 오히려 전세 시장 안정화에 기여하고 있다고 볼 수 있다. 부동산 114의 7월 1일 ‘주별 전세가격’ 데이터를 살펴보면 전국적으로 4주 연속 전세가격이 하락하고 있다. 서울의 경우에도 4주 연속 전세가격이 하락 중이며, 경기도 역시 3주 연속 하락 추세다. 전세가격 상승 가능성이 우려됐던 서울과 수도권의 경우, 낙관까지는 아니지만 우려스러운 상황으로 시장이 전개되지는 않을 것이라는 기대감을 갖게 한다. 이런 배경에는 상대적으로 가격이 낮은 경기도로 ‘탈 서울’을 통해 영끌 또는 패닉바잉을 한 2030세대의 선택도 기여했을 것으로 짐작된다. 물론 이런 인과관계에 대해서는 학술적인 연구를 통해 밝혀내야 할 것이다.

｜ ‘인플레이션→스태그플레이션→더블딥’ 가능성과 부동산시장 전망

유리한 상황 속 윤석열 정부에 필요한 것 미 연준의 ‘자이언트 스텝’ 가능성이 지속되고 있다. 이것은 한국은행의 기준금리 역시 큰 폭으로 오를 수밖에 없음을 의미한다. 대외적인 경제여건의 변화이니 만큼 우리 나름대로의 대응이란 것이 따로 있을 수도 없다. 그야말로 대외 여건의 변화인 것이다.

미국 의회조사국(CRS)은 7월 3일 '미국 경제가 연착륙·경착륙·스태그플레이션 가운데 어디로 향해 가는가'라는 제목의 보고서를 통해 미국 경제가 ‘더블 딥(Double Dip)‘에 빠질 가능성을 제기했다. 더블 딥은 경기가 회복기에 접어들었다가 다시 후퇴하는 현상을 말한다. 만약 더블 딥이 현실화된다면 미국은 지난 1980년대 2차 석유파동 이후 40년 만에 다시 경험하는 것이다. 미국 의회조사국은 연준이 경착륙 우려 때문에 금리를 신속히 올리지 않을 경우, 스태그플레이션(물가 상승 속 경기후퇴)이라는 더 안 좋은 상황에 직면할 수 있다고 경고했다.

국내외적인 여건이 나쁘다. 이런 상황에서 우리나라 부동산시장의 ‘나 홀로 급등 또는 급락’은 예측 불가능하다. 따로 움직이기에는 대내외적인 여건이 좋지 않다. 연동될 수밖에 없다. 따라서 당분간은 하방 압력이 커지면서 관망세 시장으로 전개될 가능성이 높다. 어쩌면 이런 상황은 정부 입장에서는 정책 추진에 있어 여러모로 유리할 수 있다. 그럼에도 불구하고 윤석열 정부가 신경 써야 하는 부분은 문재인 정부의 부동산 실패를 극복하기 위한 부동산시장 관련 규제의 완화 및 세제의 개편과 공급 확대를 위한 로드맵 제시 등이다. 원희룡 국토부 장관은 이와 관련해 8월 중 윤석열 정부의 부동산 정책 관련 로드맵 제시를 언급했다. 윤석열 정부의 부동산 큰 그림이 발표되는 것이다. 다수의 시선이 8월 중 발표될 부동산 정책 관련 로드맵에 쏠리고 있다.

투자자 유의사항: 이 콘텐츠에 게재된 내용들은 작성자의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭 없이 작성되었음을 확인합니다. 해당 글은 필자가 습득한 사실에 기초하여 작성하였으나, 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없으므로 참고자료로만 활용하시기 바라며, 투자 시 투자자 자신의 판단과 책임 하에 최종 결정을 하시기 바랍니다. 따라서, 해당 글은 어떠한 경우에도 투자자의 투자 결과에 대한 법적 책임소재의 증빙자료로 사용될 수 없습니다.