‘윤석열표’ 부동산 정책의 신호탄을 ‘쏘다’

Summary

- 정책으로의 전환을 위한 신호탄을 쏜 윤석열 대통령 당선자 인수위

- 인수위는 다주택자 양도세 중과 조치를 한시적으로 배제하기 위해 정부에 공식 요청

- DSR 규제의 경우 주택시장을 자극할 수 있다는 우려 탓에 논의하지 않기로 한 것으로 확인

- 문제를 지적하던 입장에서 핸들링 해야 하는 입장으로 변화한 윤석열 정부가 주의할 점

아직 대통령에 취임하지 않았기에 인수위가 운영되는 것이고, 아직 대통령으로 업무를 개시하지 않았기에 공약은 공약에 불과하다. 그러나 5월 10일 대통령에 취임한 이후에는 ‘공약(Pledge)’이 ‘정책(Policy)’이 된다. 윤석열 후보가 대통령 당선자가 되었기에 ‘공약’이 ‘정책’이 되는 일들이 앞으로 많아질 것이다. 선거라는 제도를 통해 후보의 공약을 선택한 유권자들이 만들어내는 민주주의의 힘이기도 하다.

① 다주택자 양도세 중과 유예 4월 첫날을 하루 앞둔 3월 말 대통령직 인수위원회는 앞으로 윤석열 정부의 부동산 정책 방향이 될 중요한 몇 가지 사안을 발표했다. 다주택자 양도세 중과 1년 배제와 생애 최초 주택 구입 LTV 완화가 그것이다. 지난 3일 인수위는 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 한시적으로 배제해달라고 정부에 공식 요청했다. 시발은 지난 31일이었다. 인수위 경제 1분과 최상목 간사는 경제분과 업무보고 브리핑을 통해 다주택자 양도소득세 중과세율을 4월부터 1년간 한시 배제하기 위해 필요한 조처를 하기로 했다고 언급했다. 이것은 다주택자의 경우 최고 75%까지 중과하는 것을 완화하겠다는 얘기인 만큼 시장에 미칠 영향이 작지 않다.

이번 인수위 언급은 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해 중과세율이 아닌 최고 45%의 기본세율을 적용해 한시적으로 세금 부담을 낮춰주겠다는 의미다. 현행 소득세법에 따르면 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%p를, 3주택자에는 30%p를 중과하도록 되어 있다. 이것은 다주택자일 경우 규제지역에서 집을 판다면 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 것을 의미한다. 여기에 지방세까지 보태진다면 세금은 최고 82.5%까지 상승할 수 있다. 그러나 소득세법 시행령을 고쳐 다주택 중과 제외 대상에 '보유 기간 2년 이상인 주택 양도'를 추가하면 다주택자도 한시적으로 양도세 중과를 면할 수 있다.

물론 예외도 있다. 법률에서 2년 미만 단기 보유 주택 양도에 대한 세율 중과를 규정하고 있으므로 법을 고치지 않으면 2년 미만 보유자는 중과 배제 혜택을 받을 수 없다. 이런 문제까지 해결하고자 한다면 소득세법까지 손질해야 한다. 여하튼 인수위는 일반적인 다주택자의 양도세 중과 문제 해결을 위한 신호탄을 쏜 것이다. 이후 부동산 세제 정상화 과정에서 다주택 중과세 정책 자체를 재검토하겠다는 방침인 것으로 이해된다.

② LTV는 공약대로, DSR은 신중론 다주택자 양도세 중과 1년 유예와 더불어 인수위에서 언급된 것이 ‘생애 첫 주택 구입자에 대한 LTV(주택담보대출인정비율) 완화’다. 당초 인수위와 금융당국은 윤석열 대통령 당선자의 공약대로 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화하면서 소득기준 대출 규제인 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 대해서도 일정 부분 손질이 불가피하다는 견해를 제시했다. 그러나 DSR 규제에 대해서는 더 이상 논의하지 않기로 한 것으로 언론을 통해 확인된다.

공약으로 제시했던 250만 호 주택 공급에 대한 로드맵이 확실히 확정·발표되지 않은 상황에서 대출 관련 규제를 한꺼번에 완화할 경우, 주택시장을 다시 자극할 수 있다는 우려 때문이다. 인수위와 금융당국은 시중 금리가 높아진 현재의 상황을 감안, 향후 부동산시장의 변화를 면밀히 살피면서 대출 규제 완화를 점진적으로 확대해나간다는 계획이다.

정권이 바뀌었다고 시장 분위기가 순간 바뀌는 것은 아니다. 상승에 대한 부동산 심리가 여전한 상태에서 자칫하면 부동산시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 신중론은 중요하다. 왜냐하면 윤석열 당선 이후 서울 강남 시장은 재건축에 대한 기대감이 커지면서 실제로 호가(Asking Price)가 상승하고 있기 때문이다. 이런 상황에서 LTV와 DSR 등을 일괄적으로 완화한다는 것은 시장 분위기를 해칠 수 있다. 1900조 원 수준의 가계부채도 부담스럽다. 미 연준이 기준금리를 올리면서 우리나라 금리 역시 오를 수 있는 상황에서 건전성 문제가 리스크가 될 수 있다. 따라서 DSR 관련 규제를 풀더라도 부동산 시장 여건에 따라 단계적으로 진행될 것으로 보인다.

오히려 인수위는 주택 공급 방안을 최대한 빠르게 마련할 모양새다. 윤 당선자의 250만 호 주택 공급 이행 차원에서 국토교통부와 서울시는 최근 도심에 주택 공급을 실행하기 위해 태스크포스(TF)를 구성한 바 있다. 인수위 가동 의미는 당선자의 공약을 정책방향으로 삼아 구체적인 로드맵을 마련하는 데 있다. 최소한 부동산 분야만큼은 지금 그 방향으로 가고 있다.

③ 와전된 법무부 ‘임대차 3법’ 보고 법무부가 '임대차 3법'에 대해 "부동산 시장 정상화를 위해 전면 재검토가 필요하다"라는 취지로 인수위에 업무보고를 한 것으로 확인됐다(한국일보, 2022.04.01). 인수위가 문재인 정부 핵심 부동산 정책인 임대차 3법 폐지 내지 축소 구상을 밝히자 더불어민주당은 반발했다. 문재인 정부의 부동산 정책의 틀을 허무는 것이기 때문이다.

주택정책과 관련해서는 국토교통부가 주관부서인 듯하나, 법무부가 임대차 3법 재검토 필요성을 제기하는 것은 임대차 3법 가운데 국토교통부와 공동 소관인 부분이 겹치기 때문이다. 국토교통부와 법무부가 공동 소관으로 겹치는 부분은 주택임대차보호법상 세입자 4년 거주를 보장하는 임대차 1회 계약갱신청구권 보장, 임대료 인상폭 5% 이내 제한(전월세 상한제) 규정 등이다. 이런 내용에 대한 재검토가 필요하다는 것은 현 문재인 정부의 부동산 정책이 수정될 필요가 있다는 점을 전달한 것으로 봐야 할 듯하다.

수정이 요구되는 부분은 법무부의 입장을 빌리면 다음과 같다. 세입자의 계약갱신청구권 행사에 집주인이 대항할 수 있는 '실거주' 기준이 명확하지 않다는 점이다. 임대인이 '거짓 실거주' 주장으로 세입자의 정당한 갱신 요구를 거절하거나 뒷돈을 요구할 수 있다는 것이다. 더불어 계약갱신청구권과 전월세 상한제 폐지 시 임차인의 주거 안정 역시 고려될 필요가 있다고 짚었다. 이는 2년 임대차 계약기간 만료가 되면서 전세보증금의 5% 이내에서 재계약하려는 세입자 입장도 감안해야 한다는 의미다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 유지할 경우엔 집 주인의 실거주 요건을 명확히 손질해 임대인과 임차인 간 야기될 수 있는 분쟁 소지로서의 혼란을 최소화할 필요가 있다는 의견을 개진한 것으로 알려지고 있다.

그러나 위의 내용은 언론 보도를 통해 사실이 아닌 것으로 드러났다. 법무부가 지난달 29일 인수위 업무보고에서 주택임대차보호법 관련 검토 내용을 보고한 것은 맞다. 법무부는 A4 한 장 분량에 당선자 공약 요약, 임대차법 현황, 이행 계획 등 순서로 정리했다고 한다. 당선자 공약을 요약하면서 “임대차법 전면 재검토/임대차 3법의 적절한 개정과 보완장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로잡고 임차인 권익 보호”라고 적었다는 것이다. 윤 당선자의 대선 공약집(<공정과 상식으로 만들어가는 새로운 대한민국>) 118쪽에 실린 내용을 그대로 가져다 쓴 것이란 얘기다.

다시 말하면 법무부는 “임차인의 주거 안정, 임대인의 재산권 신뢰보호, 부동산 시장에 미치는 제반 영향 등을 고려해 현행 제도 문제점을 분석하고 제도 개선 방안을 도출하겠다"라고 보고한 셈이다. 부처에서 업무보고 때 쓰는 원론적 수준의 검토 의견이지 인수위가 밝힌 “임대차 3법 전면 재검토 보고”와는 결이 완전히 다르다. 진위야 어떻든 임대차 3법은 개선이 불가피하다. 임대차 3법에 따른 문제점 해소하라고 부동산 민심이 윤석열 후보를 찍었기 때문이다. 윤석열 당선자를 찍어준 국민들에 대한 약속인 셈이다.

그런데, 왜 2년 아니고 1년이지? 인수위의 다주택자 양도세 중과 유예 1년 언급은 당초 2년 유예를 언급했던 윤석열 후보의 공약보다 기간이 짧다. 그러나 이 또한 계산된 언급이라는 생각이다. 윤석열 정부 출범 이전 부동산시장 안정을 위한 선제적인 정책 방향의 제시로 읽히는 대목이기 때문이다. 즉, “시장 안정을 꾀하겠다. 그래서 빠르게 시장에 영향을 미칠 수 있는 것부터 시작하겠다”라는 의도로 이해된다.

이는 다주택자들이 문재인 정부 기간 동안 ‘파는 것’으로 무거운 양도세를 내기보다는 ‘증여’를 선택한 비율이 높다는 것과 맥을 같이 한다. 다주택자에 대한 규제 강화 등으로 어차피 처분이 불가피한 물건들을 양도세보다 부담 낮은 증여세를 내는 ‘차선’을 선택한 사람들이 많았다. 문재인 정부는 ‘서울 강남 잡기’ 일환으로 시행되었던 규제 강화처럼 나름 ‘(다주택자들은 규제를 받아야 한다는) 명분 있는 규제’를 통해 다주택자들의 부동산 물건이 시중에 풀릴 것을 기대했다. 그러나 ‘시장(Market)’은 정반대로 움직였고 ‘규제의 역설’이라는 시중의 평가를 얻었다. 실패한 것이다. 문재인 정부는 역대 정부 가운데 부동산 가격을 최대로 상승시킨 정부로 남을 공산이 커졌다.

그렇다고 윤석열 정부가 넋을 놓아서는 안 된다. 서울 강남의 ‘똘똘한 한 채’ 선호라는 굳어지고 있는 ‘경향성’을 탈피해야 한다. 시장에서 ‘사자’보다 ‘팔자’ 물량이 많아질 수 있도록 부동산 정책은 정교해야 하고 치밀하면서도 종합적이어야 한다. 윤석열 정부 역시 ‘시장안정’이 목표이지 서울 강남 재상승이 목표는 아니기 때문이다. 문제를 지적하던 입장에서 이제 문제를 핸들링 해야 하는 주체가 됐다. 한덕수 총리 지명자의 권한 있는 ‘책임총리’ 언급처럼 권한 있는 ‘책임정부’의 모습을 보일 때가 성큼 다가섰다.

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