부동산 투자 공식을 찾아보자 (서울 미분양 데이터 중심)

부동산 정보가 넘치는 시기에 어떤 정보에 주목해야 할까? 신문에는 전문가들이 자신의 의견을 강하게 말하고 있으며, 정부는 정책을 열심히 발표하고 있다. 

​이렇게 혼란스러운 부동산 시장을 바라보면 원칙을 세우기 힘들어진다. 올해 본격적인 투자에 앞서서 부동산 투자 성공 공식을 발견하고 싶은 마음에 자료를 찾아보려고 한다. 

​부동산 시장도 사람들의 심리의 영향을 받겠지만 기본적으로 수요와 공급에 따라 가격은 결정될 것이라는 것을 가정했다. 만약 자본주의 제1 원칙이 적용되지 않는 시장이라면, 이렇게 자료를 찾을 필요도 없기 때문이다. 

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미분양이 감소하는 지역은 가격이 상승한다. 특히 향후 입주물량이 함께 줄어드는 것은 부동산 가격 상승의 강력한 시그널이다.

 

서울특별시 (공식에 해당함)

 

 

서울에도 미분양이 있었다. 2010년 11월이 정점이었다. 2012년 8월, 2013년 9월, 2016년 2월이 각 구간별 정점을 기록한 달이었다. 

 

 

정점을 기록한 달 이후 미분양은 조금씩 감소하기 시작하는데, 이제 매매 지수와 각 시기를 비교해 보자. 2010년 12월, 2012년 9월, 2013년 10월, 2016년 3월 아파트 가격은 상승 반전할 것이라는 가정을 세웠는데 직접 데이터와 비교해 보자. 

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매매 시장 강도가 반전하는 포인트가 생각보다 많았다. 2010년도 데이터부터 살펴보자. 

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2010년 12월부터 미분양 물량이 감소했는데, 매매 시세는 10월부터 조금씩 상승하고 있었다. 

 

 

2012년 9월부터 미분양은 줄어들었으나, 워낙 미분양의 절대치가 늘어난 상황이었기 때문에 매매 시세는 2010년 대비 더 하락한 상황이었다. 하지만 2013년 1월부터는 매매 시세가 반등하는 모습을 보여주었다.

 

 

2013년 9월 미분양 물량이 단기적으로 급증했으며, 10월부터는 조금씩 줄어들었다. 2013년 8월부터 아파트 매매 시세는 플러스 반전하는 모습을 보여주었으니 미분양 물량과 큰 관계가 있을 것이라는 가정이 유효하다.

 

 

2016년 2월의 경우 미분양 물량의 절대적인 수준은 워낙 낮았기 때문에 매매 시세를 하락 반전시킬 정도의 파워는 없었다는 것을 알 수 있었다.

 

 

시장 강도가 하락하는 2017년과 2019년은 미분양 물량이 최저치였다는 특별한 포인트가 있다. 아마 정부에서 펼친 수십 번의 부동산 규제정책의 영향이었을 것이라는 생각이 든다. 하지만 그 시기에는 매매 시세의 하락폭이 정말 미미한 수준이었다. 오를 때는 10, 20씩 올랐고, 하락할 때는 찔끔 내리는 모습이었다.

 

 

서울의 경우 입주물량이 워낙 없어서 특별히 신경 쓰지는 않았다. 다만 2019년과 2020년 입주 물량은 평년대비 다소 많았는데, 이 물량은 2016년  ~ 2017년 분양 물량에 영향을 주었을 것이다. 미분양 그래프를 다시 확인해 보니 2015년 하반기부터 미분양이 늘어났다는 점을 확인할 수 있었다. 하지만 워낙 절대적인 수치가 낮아서 큰 영향은 없었다. 

​오늘의 결론 : 서울시는 위의 공식에 해당하는 도시였다. 미분양이 혹시 대량으로 발생했다가 피크아웃하는 조짐이 보인다면, 망설이지 말자. 제2의 마래푸를 가질 수 있는 기회이다.