12억 투자해 68억 벌었다…빌딩 재테크 끝판왕 류준열

[돈이 보이는 창]류준열의 꼬마빌딩 투자법

법인 명의로 70억 대출받아 재건축후 150억에 매각

대출금 상환후 시세차익만 68억 수익창출

씨엔블루 정용화 등 연예인들 꼬마빌딩 재테크 인기

배우 류준열 씨는 지난해 11월 서울 강남구 역삼동에 있는 지하 2층, 지상 7층, 연면적 1013.35㎡(306.54평)짜리 건물과 토지를 150억원에 팔았다. 이 빌딩은 류 씨가 지난 2020년 단층건물(꼬마빌딩)과 토지를 법인 ‘딥브리딩’ 명의로 58억원에 매입한 후 기존 건물을 철거하고 24억원의 건축비를 들여 새로 지은 건물이다. 딥브리딩은 류 씨의 어머니가 대표로 등록한 개인법인이다.

김은진 레오대출연구소 대표는 “매매가(58억원)의 90% 수준인 52억원과 건축비(24억원)의 70%인 17억7600만원가량을 대출받은 것으로 보인다”며 “건물·토지 매입가와 공사비, 매각가를 단순 계산해보면 약 2년 만에 빌딩 투자로 약 68억원의 차익을 거뒀다는 결론이 나온다. 세금을 제외하고 자기자금 12억원 정도로 70억원을 대출받아 총 82억원 짜리 건물을 사들여 68억원의 이익을 거둔 성공적인 빌딩 투자 사례”라고 평가했다.

법인으로 빌딩사는 연예인들

17일 업계에 따르면 법인을 활용한 연예인들의 꼬마빌딩 투자가 잇따르고 있다. 류 씨 외에도 지난해 그룹 씨엔블루의 리더 정용화 씨, 그룹 세븐틴의 멤버 도겸 씨 등이 법인을 통해 꼬마빌딩에 투자했다.

이와 관련해 부동산중개법인 빌사남의 김윤수 대표는 “연예인들이 건물을 살 때 대출을 많이 받는 것을 두고 연예인이라서 그렇다고 오해하는 경우가 많은데, 이는 연예인이라는 직업 때문이 아니라 대개 법인으로 사기 때문”이라며 “법인으로 건물을 사면 감정평가가격에 따라 통상 매입가의 70% 이상도 대출로 조달할 수 있고, 양도소득세 등 세 부담을 개인으로 매수했을 때보다 낮출 수 있다”고 말했다.

특히 지금처럼 금리가 오르는데다 코로나19 장기화로 상가 공실률이 높아지고 임대료가 낮아진 상황에서는 RTI(임대업이자상환비율)를 보지 않는 법인으로 자금을 조달하는 게 더 유리할 수 있다는 설명이다.

RTI란 담보가치 이외의 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지를 따져보는 지표다. 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출한다. 이로 인해 임대료가 줄거나 금리가 올라 이자 부담이 늘어나면 부동산 가치에는 변동이 없더라도 대출 한도가 축소될 수 있다.

김은진 대표는 “금리가 올라가면 RTI가 더 나빠진다”며 “코로나19로 상가 공실률도 높아지고 임대수익도 줄어든 경우가 많기 때문에 재무제표가 뒷받침된다면 개인 임대사업자보다 법인으로 매수하는 게 대출 측면에서 나을 수 있다. 꼬마빌딩 투자를 위해 부동산 투자법인 설립을 고민하는 사람들도 많다”고 전했다.

[이데일리 김일환 기자]

◇“꼬마빌딩, 없어서 못 판다”

꼬마빌딩이란 통상적으로 연면적 1000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 지어진 매매가 50억원 내외의 상업·업무용 빌딩을 뜻한다. 최근에는 100억원 이하에 건물 용도변경이 가능한 다가구 주택, 고시원 등까지 꼬마빌딩으로 통칭해 거래되고 있다.

꼬마빌딩은 자산가들을 상대하는 프라이빗뱅커(PB)들이 올해 가장 유망하다고 꼽은 부동산 자산이기도 하다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 KB지주가 자사 자산관리전문가(PB) 50명을 대상으로 설문 조사를 진행한 결과 24%가 올해 가장 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 지목했다.

다만 이미 가격 자체가 많이 오른데다 공실 증가에 따른 임대수익률 저하, 금리 인상 우려 등이 겹치면서 꼬마빌딩 거래량은 줄어드는 추세다. 올 1분기 서울에서 신고된 꼬마빌딩(연면적 1000㎡ 이하 상업·업무용 건물. 집합건물 제외) 매매 건수는 482건으로 1년 전(881건)과 비교해 절반가량 줄었다.

그러나 업계에서는 가치 있는 꼬마빌딩에 대한 투자 수요는 여전하다고 입을 모은다. 빌사남에 따르면 올해 1분기 꼬마빌딩 거래 계약건수는 약 40건으로 전년 동기 대비 1.5배가량 늘어났다. 서울 강남구 역삼동에서 가장 많은 거래가 이뤄졌고, 그외 성동구 성수동, 용산구 한남동, 마포구 망원동 등에서 계약이 체결됐다.

김윤수 대표는 “문의는 작년보다 줄어들긴 했지만 자체 계약건수는 오히려 늘었다”며 “지금은 팔고 싶어도 꼬마빌딩이 없어서 못 파는 상황이다. 잘 되는 곳은 계속 잘 되고 있다”고 말했다.

꼬마빌딩, 어떻게 살까

그렇다면 가치 있는 꼬마빌딩에 투자하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 첫 시작은 발품 팔기라고 강조했다. 김은진 대표는 “최근에는 가격·금리 인상 리스크 등을 감안해 매수 후 추가적으로 가치를 상승시킬 수 있는 저평가된 꼬마빌딩을 찾는 게 관건이 됐다”며 “‘옥석 가리기’에 성공하려면 공인중개사사무소를 여러 곳 방문해보면서 발품을 파는 게 중요하다. 꼭 빌딩 전문 중개업소가 아니더라도 다양한 곳을 돌면서 공인중개사들과 친해질 필요가 있다”고 말했다.

물건의 가치를 제대로 파악하는 법을 공부하는 것도 중요하다는 설명이다. 김은진 대표는 “꼬마빌딩은 시세가 없기 때문에 사려는 건물의 가치를 따지는 방법을 제대로 알고 접근하는 것도 필수”라며 “감정평가기관 감정은 통상 공시가격의 150% 정도 수준에서 이뤄지는데, 여기에서 주변 거래사례와 인근낙찰률, 담보회수가 등을 비교해보고, 임대수익률도 환산해 투자가치를 따져봐야 한다. 본인이 충분히 공부해서 물건의 가치를 파악할 줄 알면 ‘빌딩 갈아타기’도 가능하다”고 말했다.

특히 엘리베이터를 설치하거나 리모델링, 철거 후 신축 등을 거치면 가격이 급상승하는 경우가 많기 때문에 현 상태보다는 미래가치를 잘 따져봐야 한다는 조언이다. 김은진 대표는 “공사비도 대출이 된다는 점을 참고해 투자 계획을 세워야 한다”고 말했다.

김윤수 대표는 “꼬마빌딩 투자 전 건축물대장이나 토지이용계획서를 통해 용적률과 증축 여부 등을 알아보고 임차인 현황도 살펴봐야 한다”며 “초보 투자자는 전문가의 조언을 듣는 것도 도움이 될 것”이라고 말했다.

금리인상기…주의할 점은

단 전문가들은 금리가 인상되고 있는 만큼 무모한 대출은 주의해야 한다고 당부했다. 김은진 대표는 “투자에 나서려면 적어도 30% 이상은 내 자금이 있어야 한다”며 “대출을 하고 싶다고 해서 은행에서 무조건 해주는 게 아니기 때문에 본인이나 법인의 신용상황과 재산상태에 따라 대출 가능 금액이 달라질 수 있다는 점을 알고 움직여야 한다”고 말했다.

그러면서 “특히 70% 대출이 나오더라도 이는 내가 매수하려는 금액의 70%가 아니라 건물 감정평가액의 70%이라는 점을 명심해야 한다”며 “금리인상기라고 해서 필요한 사람이 대출을 안 받을 순 없다. 다만 수익률은 고민해야 한다. 예전에는 금리가 낮았기 때문에 수익률이 높지 않더라도 그냥 매수하는 경우가 있었으나 지금은 다르다. 수익률이 대출 금리 이하라는 판단이 들면 대출까지 써가면서 매수하지 않는 게 낫다”고 덧붙였다.

다른 빌딩업계 관계자는 “일부 연예인의 성공사례만 보고 무작정 뛰어들어선 안 된다”며 “특히 금리 리스크가 커지는 만큼 매입금 외에도 각종 세금과 수리 비용, 투자에 따른 기회비용, 이자 부담 등을 신중하게 따져봐야 실패 위험을 줄일 수 있다. 또 무조건 법인 투자가 유리한 것은 아니기 때문에 자신의 상황에 맞는 투자를 해야한다”고 말했다,

[이데일리 김나리 기자]