“새로 산 아파트가 과연 오를까요?” 물음에 전문가가 말한 답변

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 사회 초년생 김 씨(30)는 믿음직한 직장 동료의 추천에 따라 집을 샀는데 상황이 심상치 않다고 한다. 금방 오를 것만 같았던 집값이 아직도 그대로라서, 명확한 기준을 찾아보지 않았던 것에 대해 땅을 치고 후회 중이다.

코로나19라는 전무후무한 현상으로 인해 폭등과 폭락의 격변이 일어나고 있는 주택 시장. 올해 상반기는 수도권 지역의 전세가와 매매가가 작년의 상승률을 넘어섰다고 한다. 대다수 부동산 전문가들이 올해 하반기 폭등을 예견하고 있는 상황에서, 상반기 상승률을 보면 현재 시장이 폭등의 기로에 서 있음을 볼 수 있다.

이런 폭등장에서 A 씨처럼 주먹구구식으로 집을 알아보는 것이 아니라 명확한 판단 기준의 마련이 필요하다. 우리는 집을 사려 할 때 현재 그 집의 가격과 향후 상승 가능성을 주로 고려하는데, 이를 어떤 기준으로 판단할 수 있을까? 그 기준에 대해 알아보도록 하자.

전세가율 약 55%까지

집값 상승하는 경향 있어

전문가들은 올해 하반기에는 심각한 전세난으로 인해 전세가가 폭등하고, 시장에서 전세가가 매매가를 밀어올리는 양상이 펼쳐질 것이라고 예측한다. 전세매물이 폭락하고 신규 입주 물량은 더욱 감소하고 있지만, 신규 거주자들의 주택 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 이렇게 주택 수요자가 몰려드는 상황 속에서, 전세가가 먼저 상승한 뒤 매매가가 뒤이어 상승하는 경향을 보일 것이라고 한다.

서울과 세종 부근에서 주택 가격이 상승하고 있고 상승세의 영향은 수도권으로 퍼지고 있다. 이런 상황에서 전세가는 상승했지만 매매가는 상승하지 않은 아파트가 수도권 내에 일부 존재한다. 그런 수도권 내 아파트 중 전세가율이 55%를 초과하는 아파트에 주목해야 한다. 대체적으로 전세가율이 약 55%에 도달할 때까지는 집값이 상승하는 경향을 보이기 때문이다.

이렇게 집값이 상승하면 전세가 상승으로 인해 매매가가 상승의 여력을 가지고, 이 전세가율이 높을수록 매매가의 상승 가능성 또한 같이 높아진다. 전세가는 거주 희망자의 실수요에 의해 형성된 실질적인 가격이기 때문에 과대한 거품이 끼지 않은 실질적인 가치를 나타낸다. 그러므로 전세가율이 높다는 것은 아파트값에 거품이 끼지 않았음을 보여준다.

가장 높은 전세 가격 기준

매매가 상승 여력을 계산해야

그렇다면 전세가율을 어떻게 계산해야 할까? 우리는 그 기준을 가장 최신에 나온 최고 전세가를 기준으로 잡아야 한다. 그런 전세가는 계약 갱신청구권을 사용하지 않은 채 신규로 높게 제시된 가격이기 때문이다. 현재 부동산 시장은 전세매물난이자 공급 대비 수요가 월등하기 때문에, 전세 호가가 그대로 실거래로 이어진다고 볼 수 있다.

예를 들어 경기도 용인시에 위치하고 2004년에 준공된 서홍마을우남퍼스트빌아파트를 보면 전세 호가는 4.6억이다. 전세가율이 55%를 초과하기 위한 매매가는 4.6×100/55=약8.3억이 되는데, 동일 면적의 매매 호가는 6.95억으로 나와있다. 이 경우, 6.95억 대비 8.3억까지 약 1.35억의 상승 여력을 띈다고 볼 수 있다.

반면에 상승 여력이 없는 곳을 알아보자.

S 시에 위치하고 2016년에 준공된 J 아파트를 보면 전세 호가는 3.8억이다. 전세가율이 55%를 초과하기 위한 매매가는 3.8×100/55=6.9억이 되는데, 동일 면적의 매매 호가는 11억이다. 즉 전세가율이 34%에 불과하기 때문에 이 아파트를 11억에 매수해도 대략 4.1억의 하락 가능성을 띠는 것이다. 이럴 때는 매매가에 거품이 낀 것이기 때문에 신중한 판단이 요구된다.

전세가율도 중요하지만

다른 요건들 면밀히 따져봐야

아파트를 고를 때 전세가율이 중요하지만 아무리 전세가율이 낮아도 예외적으로 주목해야 하는 아파트가 있다. 바로 준공된 지 수십 년이 지나 재건축 가능성이 있는 곳이다.

이런 곳은 전세가 대비 매매가가 매우 높고, 전세가율이 55% 미만이라도 매매가가 유지되거나 상승하는 양상을 띄기 때문이다. 또한 전세가가 매매가를 끌어올리는 양상 속에서 전세가와 매매가가 항상 붙어있는 아파트도 존재하지 때문에 유의해야 한다.

뿐만 아니라 전세가율이 55%를 초과해도, 1000여 세대 정도가 존재하는 대단지이고, 지하철역이 주변에 존재하는 ‘역세권’이자, 학교와 편의시설이 인접한 곳이라면 더욱 좋은 조건이 될 것이다. 주변에 대형 개발 호재가 있다면 시세가 오르기도 하고 하니 주변 요소들 또한 세세하게 따져보는 것이 매우 중요하다.

이렇게 아파트를 매수할 때 ,  전세 호가를 기준으로 해서 적정 매매가를 역으로 따져서 해당 아파트의 상승 여력을 판단하는 것이 중요한 지표임을 알아봤다 .  전세가율의 상승은 작년  7 월부터 시행된 새 임대차법 ( 계약갱신청구권제 ,   전월세상한제 ) 의 영향으로 전세 매물이 부족해지면서 전셋값이 급등한 영향이 큰 것으로 보인다 .

실거주 혹은 자산 안정을 위해 내 집 마련은 탁월한 선택이고, 집값은 언제나 상향하고 있다.그러므로 허위 및 과대 매물을 거르고 현명하게 선택한다면 격동의 부동산 시장 속에서도 안정성을 유지할 수 있을 것이다.