소규모 건축에 좋은 땅, 어떻게 찾을까?

중년들 사이에서 도심에 소규모 단독 주택을 다가구나 다세대, 상가 주택으로 신축하고 임대해 노후를 대비하는 사례가 늘고 있다. 이들이 어디에 어떤 방식으로 건축하는지 소개한다.

성북구 보문로 성신여대 인근에 사는 60세 한승혁 씨는 올해 초 자신의 2층 단독주택을 5층 규모의 상가주택으로 신축했다. 지난해 퇴직한 그는 바쁜 직장 생활과 자녀들 교육으로 노후 대비를 제대로 못했다. 새로 직장을 갖기도 쉽지 않은 현실을 감안해 자신의 집으로 노후 대비에 나선 것이다.

그는 5층에 거주하며 1층은 상가로 임대했고 원룸, 투룸 구조로 설계한 2~4층은 학생들에게 월세를 줬다. 월 임대료 수입은 1000만원. 매월 집을 지을 때 받은 대출금 2억원에 대한 원금과 이자를 갚아나가면서 경제적으로 여유 있는 삶을 보내고 있다.

최근 필자에게 한 씨처럼 자신의 집을 신축해 임대 사업을 하고 싶다는 문의가 많이 온다. 그만큼 노후 대비용 소규모 건축에 대한 관심이 높아졌다는 반증일 것이다.

보통 임대 사업이라고 하면 큰돈을 들여 아파트나 상가 등을 여러 채 매입해서 시작해야 한다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 자신이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지) 등을 잘 활용하면 큰돈 안 들이고 얼마든지 임대 사업을 할 수 있다.

예를 들어 한 씨처럼 단독주택을 임대수익이 가능한 다가구, 다세대, 상가 주택으로 신축하면 비교적 손쉽게 임대 사업을 할 수 있다. 다만 어디에 어떻게 지을지 건축에 대한 기본 지식은 있어야 한다.

상가주택은 폭 8~10m의 도로와 인접한 땅

단독주택을 활용해 상가주택으로 변경하는 경우 폭 8~10m의 도로를 확보해야 한다. 증개축 허가도 폭이 6m 이상인 도로에 접해 있거나 폭이 4m 이상인 도로에 대지가 두 면 이상 접해야 쉽게 받을 수 있고 토지 활용도도 높다.

기존 단독주택을 구입해 상가주택를 짓는다면 상가의 경우 유동 인구가 확보되어야 하므로 땅값이 다소 비싸더라도 폭 8~10m 정도의 도로와 인접한 단독주택을 고르는 것이 좋다.

입지 선정 전 지방자치단체 건축조례 체크하기

서울시 건축조례의 경우 건축허가(신축)가 가능한 대지의 최소 면적은 없으나 필지 분할 시 전용주거지역은 200㎡(45평) 이상, 일반주거지역과 준주거지역은 90㎡(27평) 이상이어야 한다. 또 토지 활용도로 볼 때 90㎡(40평) 이상이어야 한다.

지자체별로 건축허가 규정이 다를 수 있으니 매입 전에 관할 구청과 군청 건축과의 건축조례를 자세히 살펴봐야 한다. 그리고 해당 지역의 건축 현황도 알아보는 것이 좋다.

토지 매입 시 협소 필지도 붙어 있으면 투자 대상

대지 지분이 90㎡ 이하인 협소 필지라도 때에 따라 매입할 필요가 있다. 90㎡짜리 대지가 연달아 붙어 있는 경우 옆에 단독주택까지 매입해 합하면 건축할 수 있기 때문이다.

예를 들어 대로변에 있는 상가주택에 투자할 경우 7층 정도의 건물을 올릴 수 있다. 1층 상가, 2, 3층은 사무실, 4~7층은 원룸이나 투룸으로 설계해 세를 준다면 많은 사람의 로망인 꼬마 빌딩주가 되는 것이다.

지역 선정 시 재개발·뉴타운 해제 지역이 1순위

일반적으로 뉴타운이 해제되면 급등했던 소규모 빌라 지분값은 급락하지만 반대로 건축행위 제한이 대거 풀려 단독주택은 급등하게 된다. 따라서 해제 뉴스가 나오면 건축 가능한 단독주택을 물색해 임대용으로 신축하는 것도 좋다.

그러나 정비구역이 해제되면 용도지역은 정비구역 지정 이전으로 되돌아가는 경우가 많다는 점에 유의해야 한다. 뉴타운이 해제되면 2종 일반주거지역(역세권 내 교통환경이 열악한 곳의 용적률 200%·건폐율 60% 이하)이 정비구역 전인 1종 일반주거지역(급경사지, 구릉지, 4층 이하 주택가 등으로 용적률 150%·건폐율 60% 이하)으로 돌아갈 수도 있기 때문이다. 따라서 투자 전 지자체에 문의해 이전의 용도지역이 무엇이었는지 꼭 알아봐야 한다.

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