"윤석열 대통령 당선인의 부동산 정상화 공약에 대한 개인적인 생각들을 정리해보았습니다! (ft. 완화의 시작?)"

안녕하세요. 밍보트입니다.

3월 10일 새벽 대한민국 제20대 대통령이 당선되었습니다.

먼저 새로운 윤석열 대통령 당선을 축하드립니다.

거두절미하게 윤석열 대통령의 부동산 정상화와 관련된 공약이 발표되었었는데, 이 부분에 대해서 개인적인 생각을 나열해보려고 합니다. 전체적으로 봤을 땐, 현 정부와는 반대의 흐름인 '완화'에 초점이 맞춰진 것으로 보입니다.

• http://www.peoplepowerparty.kr/renewal/policy/data_pledge.do

공약집은 위 링크에 접속하시면 PDF파일로 다운로드가 가능하니, 한 번씩 읽어보셔도 좋을 것 같습니다.

자 그러면 이제 대한민국 제20대 윤석열 대통령의 부동산 공약 중 주요 내용에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.

(모든 내용을 다루기엔 제 능력이 부족한터라, 가볍게 읽어주시면 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ)

각 공약별로 수행 난이도를 상/중/하로 나눠보도록 하겠습니다.

 

 

｜ 시장 안정과 국민 주거수준 향상을 위해 수요에 부응하는 주택을 공급하겠습니다.

■ 난이도 : 상

가장 첫번째로 등장하는 공약은 대통령 후보들이 자주 언급하는 내용 중 하나 입니다. 주택 시장의 안정화를 위한 가장 강력한 무기라고 할 수 있는 것이 바로 공급입니다. 현재 대구의 부동산 시장을 보면 어느 정도 영향력이 있는지 쉽게 짐작할 수 있습니다. 주택 공급이 활발히 일어나게 되면, 부동산 시장 가격이 하락하는 건 사실이지만 가격이 하락한다는 측면에선 부동산 경기가 침체기로 흘러간다는 것을 의미하기도 합니다. 현 정부의 가장 큰 문제가 수요가 많은 도심 지역의 주택공급을 과도한 도시정비사업 규제로 인해 축소시켰기에 가격이 폭등하게 되었습니다. 이러한 문제를 윤석열 대통령 후보는 포착하고 5년간 250만호 이상(수도권 130만호 이상 최대 150만호)을 공급하겠다는 공약을 내세운 것으로 보입니다. 

하지만 이 공약의 수행 난이도는 굉장히 높을 것으로 보입니다. 그 이유는 단순합니다. 아무리 규제를 완화하고 복합 개발을 한다하더라도 각종 소유권들의 마찰이 발생하게 된다면 사업은 자연스럽게 지연될 수 밖에 없게 됩니다. 여기서 소유권에 대한 마찰이 발생하는 원인은 쉽게 설명드려 서울에는 더 이상 주택을 지을 땅이 없기 때문입니다. 

재개발/재건축이 도심지 주택을 공급할 방법 중 가장 큰 포지션을 차지할텐데, 조합 간의 소통과 분양가에 대한 이슈로 많은 사업들이 초기 분양 계획 대비 지연 분양을 하는 경우가 많이 발생하는 것을 비춰보았을 때, 상당히 난이도가 높은 공약이지 않을까 생각됩니다. 그리고 윤석열 대통령은 집값 안정과 공급 확대라는 2가지 타이틀에서 고민할 수 밖에 없을 거라고 생각합니다. 집값 하락이 집값 안정이라고 볼 수 있을까요? (관련링크)

 

｜ 재개발/재건축/리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠습니다.

■ 난이도 : 상

 

 

재개발/재건축/리모델링에서 가장 크게 걸림돌이 되었던 부분이 건물 구조안전성 평가였습니다. 정밀안전진단을 통해 이 건물이 얼마나 노후화가 진행되었고 거주가 가능여부 등을 판단하게 됩니다. 이 단계에서 많은 단지들이 통과하지 못하는 경우가 많이 발생하게 되었습니다. 이로 인해 노후주택이 계속해서 쌓이게 되었고 이제는 서울의 50% 이상이 준공한지 30년이 넘은 '낡은 주택'이 돼 버렸습니다. 윤석열 대통령은 신규 아파트 공급을 하는데 걸림돌이 되었던 건축 정밀안전진단 기준을 합리적으로 조정하여 주택 공급에 속도를 내겠다는 것입니다. 하지만 여기에도 1번 공약과 마찬가지로 여러가지 문제들이 충돌하기 시작하면서 어려움이 있지 않을까라는 생각이 듭니다.

'완화' 라는 측면에선 재개발/재건축/리모델링 대상 아파트들이 오히려 매물을 거둬들이고 더욱 호가를 높여 주택 가격을 자극하는 신호탄이 될 수도 있다고 전문가들도 예측하고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제 및 분양가 상한제에 대한 완화도 복합적인 이슈로 작용하면서 시장이 다시 한 번 움직일 것 같습니다. (관련링크)

 

 

｜ 1기 신도시를 재정비하여 차세대 명품도시로 재탄생 시키겠습니다. (관련링크)

■ 난이도 : 상

수도권에는 5개 1기 신도시가 있습니다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동입니다. 해당 지역에는 약 30만 가구가 거주하고 있습니다. 서울 가구수가 약 440가구라고 합니다. 단순 비율로 따지더라도 약 7%에 해당하는 가구가 1기 신도시에 거주하는 것으로 보입니다. 1기 신도시의 경우, 첫 입주를 하고나서 30년이라는 시간이 흘렀습니다. 이미 낡은 주택으로 분류됩니다. 윤석열 대통령은 1기 신도시를 명품도시로 재탄생 시키겠다는 공약을 내세웠습니다. 이 공약을 보았을 때, 가장 먼저 들었던 생각은 '멸실에 대한 수요' 였습니다. 어차피 낡은 주택은 허물고 다시 지어야 하기에 사람이 거주할 수 없게 됩니다. 허물고 다시 지을 동안 기존에 거주했던 사람들은 주변에 다른 주택으로 이동은 불가피하겠죠? 주택이 보통 착공에서 완공까지 약 2~3년 길게는 3년이 넘는 시간이 걸리기 때문에 기존 거주자들은 임대시장으로 자연스럽게 유입될 수 밖에 없습니다. (어차피 새 아파트에 들어가기 위해 잠시 머무를 공간이 필요하다는 생각)  시장이 이런 흐름을 가져간다면, 임대시장의 가격(전/월세)이 상승할 것으로 보입니다. 임대시장의 가격을 자극한다면 자연스럽게 매매가격도 상승의 흐름으로 자극을 받게 될 것으로 보입니다. 순차적인 신도시의 재탄생을 위해 멸실에 대한 부분도 간과해서는 안된다고 생각합니다. (관련링크)

 

｜ 주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠습니다.

■ 난이도 : 중

 

출처 : 법률신문

 

부동산 관련 최악의 법이라고 평가받는 '임대차3법'을 전면 재검토하겠다고 윤석열 대통령은 말했습니다. 저는 반드시 재검토가 필요한 부분이라고 생각합니다. 임대차시장의 불안정성이 확대됨에 따라 전세의 월세화도 가속화되기 시작하면서 오히려 임차인들이 피해를 보는 상황이 펼쳐지게 되었습니다. 일전에도 임대차3법에 대한 포스팅을 몇 차례 했었는데, 정말 최악의 법 중 하나라고 사람들은 말하고 있습니다. 이 법안을 재검토한다는 건 난이도 그렇게 어려울 것 같진 않습니다. 왜냐하면 지금 시장의 상태를 보면 바로 답이 나오기 때문입니다.

• https://blog.naver.com/awesome-ms/222495488655
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｜ 주택대출규제 완화와 다양한 주택금융제도로 주거사다리를 복원하겠습니다.

■ 난이도 : 중

 

 

현 정부는 주택가격이 폭등하면서 여러가지 부동산 관련 규제 정책을 내놓았습니다. 그 중 청년, 신혼부부들에게 주거사다리에 올라탈 수 없게 만든 것이 바로 '대출규제' 입니다. LTV와 DSR 규제로 대출을 받기가 정말 어려워진 상태입니다. 더욱이 주택가격은 이미 많이 상승한 상태에서 주택을 구매하기 위해선 반드시 '대출' 이라는 것을 활용해야하는데, 이를 막아버린 것입니다. (순수자기자본으로 집을 사는 경우는 극히 드뭄)

윤석열 대통령은 이번 공약에서 대출규제를 완화하겠다고 말했습니다. 생애최초 주택구매자에겐 LTV 상한을 80%로 인상하여 젊은 세대들에게 내 집마련을 실현해주고, LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하여 주거 상향 이동을 가능하게 만들 계획이라고 합니다. 하지만 이 공약에서 제외된 부분이 DSR 관련 내용입니다. LTV를 상향화 하더라도, DSR 기준을 충족하지 못한다면 주택구매가능력은 저하될 수 밖에 없습니다. 또한, 코로나 19 펜데믹 시대에 따라 시장에 유동성이 증가함에 따라 인플레이션에 대한 우려도 세계 곳곳에서도 언급되고 있는 터라, 대출에 대한 규제 완화도 수행 난이도 높지 않을까 싶습니다. (금융당국과도 긴밀한 협의 필요) 하지만 무주택 실수요자들에겐 그 기회를 많이 열어줄 것으로 판단됩니다. 공공기관과 연계된 대출 상품에 대한 완화도 기대해봅니다.

 

｜ 공약에 대한 개인적인 생각을 마무리하며

부동산 관련 주요 공약 위주로 개인적인 생각을 작성해보았습니다. 윤석열 대통령의 부동산 공약 중 1가지 키워드가 눈에 띕니다. 바로 '완화' 입니다. 세금, 대출규제 등을 완화하여 부동산 시장의 안정과 내 집마련 실현을 동시에 이룰 수 있게 정책의 방향성을 갖기 위한 움직임으로 보입니다. 현 정부는 그렇게 하지 못했기 때문에 나온 공약일지도 모릅니다. 워낙 많은 규제로 시장의 피로도가 쌓여있고 시장이 침체기에 들어갔지만 주택의 양극화는 더욱 두드러지게 나타나기 시작했습니다. 이번 정권은 현 정부의 문제점을 꼬집어서 해결하고자 전략적인 공약이라고 보일 수도 있습니다. 하지만 공약이라는 건 국민과의 약속입니다. 5,000만 국민이 이제는 한 사람만을 바라보며 투표를 했습니다. 그 결과 당선이라는 결과물을 얻게 된 것입니다. 무작정 완화라는 측면을 강조하기보다는 '탄력적 완화'를 통해 국민들이 힘들어하는 부분을 어루만져주고 끊임 없이 노력하는 대통령의 모습을 국민들은 기대하고 있습니다. 러시아 우크라이나 전쟁으로 인해 가장 많은 주목을 받는 인물이 볼로디미르 젤렌스키 우크라이나 대통령입니다. 코미디언 출신에서 대통령이 되기까지 많은 사람들의 조롱과 비난을 받았지만 국가를 위해 희생하고 진심으로 노력하는 모습을 보이며 국민들의 엄청난 사랑과 지지를 받고 있습니다. 우리 국민들도 이런 모습을 대통령에게 기대하고 희망하다는 사실을 꼭 알아주셨으면 좋겠습니다.

 

출처 : 조선비즈

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되십시오.