"신혼집 공동명의, 과연 옳은 선택일까?" 달라지는 세금은?

아래 사례는 공동명의가 유리한 사례이다.

명의에 따라 세금이 달라진다

아파트를 분양받거나 새집을 장만할 때 해당 주택을 누구 명의로 할 것인가, 즉 소유권 등기를 누구 이름으로 할 것인가 하는 고민을 하게 된다.

등기부상의 부동산 소유권은 대외적·공적 재산권을 나타내는 공식적인 기록이므로, 실질에 맞게(사실 그대로) 하는 게 원칙이다. 단순히 대여만 했더라도 이후 법적 분쟁과 세금처리를 명의자에게 징수하는 것이다. 이를 세법에서는 ‘실질과세의 원칙’이라고 부른다. 가끔 소유자 명의를 두고 부부 간에 갈등이 생기기도 하고, 향후 양도소득세나 상속증여세에도 영향을 미치므로 신중하게 따져보고 결정하는 게 좋다.

법적으로 본다면 결혼 이후에 취득한 재산은 부부의 공동 노력의 산물이라는 입장이므로 실질이 그렇다면 부부 공동명의로 하는 게 가장 바람직하다.

물론 결혼 전에 개인이 모은 자금으로 부동산을 취득한 경우라면 공동 노력의 산물이 아니므로, 이때는 단독명의가 자연스럽다.

A씨는 결혼 10년차로 서울소재 12억원 상당의 아파트 1채를 처음으로 분양받아 등기를 앞두고 있다. 1세대1주택인 이 아파트 소유권등기를 A씨 단독명의로 할 것인지, 아니면 남편과 공동명의로 할 것인지 고민 중이다. 어떻게 하는 게 좋을까?

일단 법적 재산권이나 도덕적인 측면은 배제하고, 세금의 측면에서만 살펴보자. 부동산과 관련된 세금은 크게 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속증여세가 있다. 단독명의로 할 때와 지분율 5:5의 공동명의로 할 때 세금을 비교해보자.

명의에 따라 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세가 어떻게 달라질까?

세금은 과세표준을 계산하는 방식과 적용하는 세율이 단일세율이냐 누진세율이냐에 따라 세금효과가 달라진다. 취득세는 단일세율을 적용하고 종합부동산세, 양도소득세, 상속증여세는 누진세율을 적용한다. 재산세는 일부 누진세율이 적용되는 경우가 있다.

먼저 취득세는 과세대상 물건을 한 사람이 소유하든 여러 사람이 소유하든 물건 전체의 가액을 기준으로 세율을 적용하므로 차이가 없다. 재산세도 주택의 경우 주택 전체의 가격을 대상으로 하기 때문에 공동소유에 따른 실익이 없다.

반면 양도소득세는 지분별로 양도차익을 별도로 계산하여 과세표준을 구하기 때문에 양도차익에 따른 과세표준이 일정금액(1,200만원)을 초과할 경우 단독소유보다 공동소유인 경우 과세표준이 줄어들어 구간별 적용세율이 낮아지고, 세금도 줄어드는 효과가 있다.

사례의 경우는 공동명의로 하는 것이 유리

종합부동산세의 과세대상은 재산세와 같지만 주택의 경우 주택 전체가 아닌 소유자별로 합산하여 과세하므로, 공동명의로 할 때 유리할 수 있다. 사례의 경우 단독명의일 경우 1세대1주택에 해당하므로 종합부동산세를 계산할 때 해당 주택의 공시가격에 공정가액비율을 곱한 과세표준 9억원 초과분에만 과세한다.

공동명의로 1세대1주택일 경우 인별로 과세표준이 6억원을 초과하면 과세하므로, 공동명의로 하는 것이 유리하다. 상속세와 증여세도 공동명의로 할 경우 세율을 낮추는 효과가 있어 유리하다.

이처럼 부동산을 취득할 때 단독명의 또는 공동명의 여부에 대한 사전 검토가 필요하다. 일반적으로 여러 세금을 검토한 뒤 다 합쳐보면 단독명의보다 공동명의로 소유권을 등기할 때 상대적으로 더 절세가 가능하다.

참고 : 부동산 절세 상식사전 2020