래미안 원펜타스 일반세대 후분양 이달 30일 시작

84㎡ 분양가 21억~23억원..시세보다 약 20억원 저렴

잔금 기간 짧고, 주담대 DSR 버티려면 소득 1.4억돼야

실거주 유예됐지만 3년은 살아야 매도 가능

분양이 임박한 서울 래미안 원펜타스는 당첨하더라도 자금 조달 계획이 허술하면 ‘그림의 떡’일 수 있어 촘촘한 준비가 필요하다는 조언이 뒤따른다. 대출을 최대한 일으켜 실입주하려고 하면, 최소 필요 현금(취득세 제외)은 59㎡ 기준 약 8억원, 84㎡ 기준 약 11억원일 전망이다.

24일 정비업계에 따르면, 서울 서초구 반포동에 있는 래미안 원펜타스는 29일 특별공급을 시작으로 30~31일 1순위 청약, 내달 1일 2순위 청약이 이뤄진다.

일반 분양은 총 641세대 가운데 조합원(304세대)과 보류지(8세대), 임대(37세대) 물량을 제외한 292세대가 대상이다. 면적별 물량(특별공급 포함)은 전용면적 기준 △59㎡ 37세대(일반 23세대) △84㎡ 215세대(일반 117세대) △107㎡ 21세대(일반 19세대) △137㎡ 11세대 △155㎡ 4세대 △191㎡ 4세대이다.

공급 금액은 △59㎡ 16억 4790만~최고 17억 4610만원 △84㎡이 21억 130만~23억 380만원 △107㎡ 26억 5460만~29억 7590만원 △137㎡ 34억 9450만~37억 8870만원 △155㎡ 42억 4477만원 △191㎡ 51억 9990만원이다.

인근 래미안원베일리 전용 84㎡ 실거래가가 지난달 42억 5000만원을 기록한 데 비춰보면 시세보다 20억원 가량 저렴한 수준이다. 원베일리 59㎡(30억 6000만원) 실거래가와 비교해도 14억원 정도 저렴하다. 분양가 상한제가 적용된 후분양 단지여서 시세보다 분양가가 낮게 형성됐다.

관건은 자금을 조달하는 데에 주어진 기한이다. 청약 일정은 8월7일 당첨자 발표 이후 19~21일 계약하는 것으로 잡혀 있다. 발표 이후 계약까지 주어진 기한은 길어야 14일, 영업일 기준으로 11일이다. 계약하려면 계약금 20%를 이 기간 안에 마련해야 한다. 계약금은 59㎡은 3억 3000만원 안팎, 84㎡은 4억 5000만원 안팎이다. 잔금은 입주 지정기간(8월22일~10월20일) 동안 치러야 한다. 59㎡은 13억원대, 84㎡은 17억원 안팎이 든다.

주택담보대출로 분양대금을 최대 50%까지 조달하더라도 총부채상환비율(DSR)은 40%가 변수일 수 있다. 연 3.5% 이율·만기 30년으로 주담대 11억원을 조달한다고 가정하면, 연간 원리금은 5900만원(원리금 균등 상환 방식) 남짓이다. 연소득(부부합산)이 1억 4500만원은 돼야 DSR 40%를 감당할 수 있다.

실거주 의무도 뒤따른다. 이 단지는 분양가 상한제가 적용돼 최초 입주 가능일부터 3년간 실제로 거주해야 한다. 유예기간(3년)을 활용해 임대차(전세) 계약자를 찾을 수 있지만, 이 기간이 지나고 2027년이 되면 실제로 입주해야 한다. 이때 전세금을 반환할 여력이 되는지가 관건이다. 실거주 의무 3년을 채우기까지는 매도할 수 없고, 어기면 한국토지주택공사(LH)에 주택을 강제로 매도해야 한다. 여기에 재당첨제한 10년과 전매제한 3년 규제도 붙는다.

전재욱 기자