재건축 시대 온다…'3대 대못' 뽑을까

안전진단·재초환·상한제 3대 규제 완화 예고
서울 재건축사업 빨라지나…벌써부터 기대
관련 법 개정 난항 예상·집값 불안 우려도

재건축 시장이 잔뜩 들떠있다. 윤석열 대통령 당선인이 '규제 완화'에 방점을 둔 정비사업 공약을 내놨던 만큼 사업 추진에 속도가 날 것이란 기대감에서다.

특히 재건축 사업의 발목을 잡던 안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 '3대 대못'이 뽑힌다면 그야말로 '재건축 시대'가 올 것이란 전망이다. 다만 관련법 개정을 위해 넘어야 할 산이 많은 데다 집값 반등의 우려가 있어 현실화까지는 시간이 소요될 것으로 보인다.

"규제 완화!" 약속 기다리는 재건축 단지들

10일 대선 결과가 나온 이후 각종 재건축 커뮤니티에서 '규제 완화'를 기대하는 목소리가 끊임없이 나오고 있다.

윤석열 당선인은 임기 5년동안 총 250만 가구의 주택을 공급하겠다는 부동산 공약을 내세웠다. 전임 정부에서 벌어진 집값 폭등의 원인이 과도한 규제 탓이라고 평가받는 만큼 '규제 완화'를 전제로 한 공급 확대에 방점을 찍었다.

그는 수도권에만 130만 가구에서 최대 150만 가구를 공급하고 재건축·재개발에서도 47만 가구(수도권 31만 가구)를 약속했다. 이같은 계획을 뒷받침하기 위한 방법으론 재개발·재건축 규제 완화를 통한 민간 주도의 주택 공급을 제시했다.

윤 당선인은 특히 재건축 사업을 가로 막는 3대 규제인 △정밀안전진단 △재초환 △분양가상한제 등을 완화하겠다고 했다.

재건축 안전진단은 예비 안전진단, 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단 순으로 진행되는데 통상 재건축 단지들은 문턱이 높은 정밀안전진단에서 고배를 마시곤 했다.

이에 준공된 지 30년 이상 된 아파트는 정밀안전진단을 면제하겠다고 약속했다. 안전진단 평가항목에도 현실을 반영해 현행 50%인 구조안전성 가중치를 30%로, 설비노후도는 25%에서 30%, 주거환경은 15%에서 30%로 조정하기로 했다.

문재인 정부는 2018년 재건축 시장을 중심으로 집값 불안이 거세지자 안전진단 평가항목에서 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 높인 바 있다. 이후 재건축 연한(30년)이 지나도 구조적 문제가 없는 아파트들은 안전진단을 통과하기 어려웠다.

재초환도 대폭 완화하겠다고 공약했다. 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등을 통해 조합원들의 부담을 낮추겠다는 방침이다.

분양가 규제도 토지비용과 건축비 산정 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성을 반영해 합리화하겠다고 약속했다. 이밖에 과도한 기부채납을 방지하고 역세권 민간 재건축 용적률 상한을 현행 300%에서 500%로 확대하는 등의 규제 완화 방안을 공약했다.

여기에 오세훈 서울시장의 정책 공조 등으로 재건축 시장의 기대감이 잔뜩 부푸는 모습이다.

앞서 오 시장은 지난 3일 '2040 서울플랜'을 발표하며 '35층 룰'을 폐지하는 등 규제 완화의 시작을 알린 바 있다. 윤 당선인과 오 시장이 정책 공조를 이루면서 각종 규제를 완화할 가능성이 커졌다.

지난해 12월 윤 당선인은 후보 시절 서울시 신속통합기획 사업지인 강북구 미아동 일대를 찾아 오 시장과 함께 현장 점검을 하며 정책 공조 강화를 약속하기도 했다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

기대감 높은데 법개정 등 '문턱' 높다

윤 당선인이 공약한 재건축 규제 완화 정책이 실현만 된다면 재건축 시장에도 봄이 올만 하다.

현재 재건축 시장의 '3대 대못' 탓에 서울 주요 정비사업 단지들이 안전진단에서 제자리걸음을 하거나 분양가 규제에 가로막혀 일반분양을 미루는 등 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 미실현 이익에 대한 재초환을 납부해야 한다는 점도 빠른 사업 추진에 걸림돌이 되고 있다.

문제는 해당 규제들은 대부분 법개정을 거쳐야 하기 때문에 쉽게 풀긴 어려워 보인다.

정밀안전진단 규제 완화는 국토교통부 조례를 통해 변경할 수 있지만 재초환, 분양가 규제 등은 관련법을 개정해야 한다. 재초환은 '재건축초과이익 환수에 관한 법률', 분양가상한제는 '주택법' 개정이 필요하다.

국회를 거쳐야 하는데 여전히 새 정부 출범 후 야당이 되는 더불어민주당이 과반 의석수(169석)를 차지하고 있기 때문에 차기 총선이 치러지는 2024년 4월10일까지는 문턱을 넘기가 어려울 것이란 전망이 나온다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "안전진단 기준 변경은 행정조치니까 바로 가능하겠지만 재초환, 분양가규제 등은 법 개정을 거쳐야해서 결국 반쪽짜리 재건축 활성화가 되지 않을까 싶다"며 "법 개정 전까지는 조합원들이 재초환, 분양가 규제 등을 감안해 재건축 사업 여부를 선택하게 될 것 같다"고 내다봤다.

대규모 개발사업이 이뤄질 경우 집값 상승이 불가피하다는 점도 우려되고 있다. 당장 규제 완화가 이뤄지지 않는다고 해도 시장의 기대 심리를 자극해 다시 집값 상승을 부추길 소지가 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "부동산을 바라보는 민주당과 국민의힘 시각이 다르기 때문에 법 개정을 위해선 시간이 오래 소요될테고 기대감도 계속 커질 것"이라며 "이미 가격이 많이 오른 상태라 당장 거래로까지 이어지긴 어렵겠지만 호가 중심으로 가격이 상승하기 시작할 것"이라고 전망했다.

채신화 기자 csh@bizwatch.co.kr