1주택 1분양권 포지션이 취할 수 있는 전략_특례보금자리론

1주택 1분양권 포지션이 취할 수 있는 전략_특례보금자리론

자본주의 사회에서 살아남기

1주택 1분양권 포지션이 취할 수 있는 전략

- 특례보금자리론

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비슷한 상황에 있는 분들이 많을 것 같아서 잠깐 가져와본다.

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작년 1주택자가 된 지인이 있다. 

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하지만 부동산 폭등기에 FOMO를 이기지 못하고 분양권까지 손을 대버리고 만다. 

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프리미엄을 받고 분양권을 매도할 요량이었으나 매수 직후 귀신같이 부동산 시장은 하락기를 맞이하고 말았다. 

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어느덧 분양권의 잔금시점은 다가오고있는데,, 

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지인이 취할 수 있는 전략에는 뭐가 있을까?

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｜1주택자의 1분양권의 잔금 전략

분양권이 완공되면서 잔금을 내야하는데 이 잔금을 어떻게 끌어올 수 있을까?

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생각해볼 수 있는 방법은 다음과 같다. 

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•  1주택 매도 후 분양권 잔금
•  분양권 특례보금자리론으로 잔금 후 3년 내 종전주택인 1주택 매도
•  분양권 매도

 

｜1주택 매도 후 분양권 잔금 치루기

종전주택이라고 할 수 있는 1주택은 2022년에 매수한 주택이다. 

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고로 수익은 커녕 마이너스 중이다. 

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현 주택을 손실을 보고 매도함으로써 얻을 수 있는 이점은 분양권 잔금대출 시 2주택이면 LTV한도가 10% 깎이던 것을 1주택자가 됨으로써 방지할 수 있다는 것이다.

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｜분양권 특례보금자리론으로 잔금 후 3년 내 종전주택 매도

특례보금자리론은 1주택자들도 신청가능한 정책대출상품으로 기본 내용은 다음과 같다. 

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✔️ 9억 이하 주택

✔️ 소득제한 없음

✔️ 무주택자(구입용도) 혹은 1주택자(상환, 보전) 신청가능

✔️ 최대 5억원 한도

✔️ 중도상환수수료 면제

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더 자세한 내용은 아래를 참고.

 

특례보금자리론 패널티 주의사항 및 주요 질의응답
특례보금자리론 기존주택 처분 기한 3년으로 연장_주요 질의사항 13가지

 

1주택자인 상태에서 갈아타기를 위해 일시적 2주택자가 되는 사람들은 특례보금자리론을 신청가능한 것까지는 다 알 것이다. 

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그런데 1주택, 1분양권을 들고 있다면 주택수로는 2주택자로 취급되기 마련이다. 

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여기서 2번째 주택이 될 분양권 잔금을 치루는데 특례보금자리론을 이용할 수는 없을까? 하는 의문이 든다. 

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결론은 가능하다.

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첫번째 주택이 종전주택이 되며 특례보금자리론을 받은 날짜로부터 3년 내 처분하는 조건으로 분양권 잔금시 특례보금자리론 신청이 가능한 것이다. 

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이는 HF주택금융공사에 직접 문의하여 얻은 답변이다.

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그러나 잔금대출의 경우 집단대출로 협약된 은행이 정해져야 특례보금자리론 신청이 가능하기때문에 신청시 주의할 필요가 있다. 

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대출 시점으로부터 70일이전부터 특례보금자리론 신청이 가능하므로 그 사이 기간에 협약은행이 정해졌다면 바로 신청하는 것이 좋겠다.

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(협약 은행 중에서 정책자금대출을 취급안하는 경우도 있으니 잘 알아보자.)

- 왜냐? 본인들 실적에 안잡히기 때문

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그리고 추가로 1주택에 실거주하고 있는게 아니라 세를 주고 있다고 해도 마찬가지로 특례보금자리론 신청이 가능하니 이점도 참고하도록 하자. 

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｜분양권 매도

어떻게 보면 최악이자 최후의 방법이다.

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잔금을 못치루겠으면 어쩌겠는가 팔아버려야지. 

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프리미엄이 붙어서 거래가 되는 현장이라면 참 다행이겠지만 대부분의 현장은 아마도 마이너스피, 무피 정도 게다가 로얄층 로얄동 정도만 거래가 되고 있을텐데,,

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잔금 연체해서 이자 물기전에 매도하는 방법이 취할 수 있는 마지막 방법이다. 

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하지만 자산은 어떻게든 지키려고 노력해야한다. 

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팔기전에 어떻게든 자금을 조달할 수 있는 방법을 모색해보자..  

[부동산기본지식] 선순위대출/후순위대출 레버리지 극대화비법

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1주택자가 분양권 1개를 실거주 목적이든 투자 목적이든 추가로 들고있는 경우가 많을 것이다.

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현재 보유중인 주택이 매도가 안되어 골머리를 썪고 있다거나 

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분양권 매도가 안되어 애가 탄다면 도움이 될 수 있기를 바래본다.. 

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오늘도 자본주의 사회에서 살아남아봅시다.

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source:  자본주의 사회에서 살아남기