안녕하세요. 쇼핑하듯 투자하는 주식쇼퍼 입니다.

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제가 투자했던 아픈 손가락 중에 하나였던 '교도소'가 최근에 조금씩 상승을 시작했습니다.

한 때 -50% 이상 폭락했던 주가는 이제 -20% (그래도 한참이네) 까지 올라오면서 반등의 기미를 보이고 있습니다.

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특히 최근들어 주가가 30% 가까이 상승하고 있는데, 그 이면에는 빅쇼트의 마이클버리가 함께하고 있기 때문인걸로 보입니다. 

 

｜교도소가 주식이라고?

2019년 9월 매수하여 무려 39개월째 보유중인 종목이 있습니다.

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제가 매수했던 종목은 코어시빅(CXW, Corecivic) 이라는 이름의 미국 교도소 회사로 1983년부터 설립된 역사깊은 기업입니다. 굉장히 애매한 S&P600 (500아닙니다)에 속했던 기업으로 정말로 미국에서 교도소를 운영하는 회사입니다.

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한국에서는 상상도 안되지만, 미국에서는 사설교도소가 운영되고 있습니다. 이 중 가장 큰 곳은 지오그룹(GEO)으로 두 번째로 큰 곳이 바로 코어시빅이죠.

 

 

코어시빅(Corecivic)

사설 교도소 및 구치소를 소유하여 운영하는 리츠입니다.

미국 내 19개 주에서 9만면 이상을 수용할 수 잇는 연방 교정 및 구금시설을 관리하고 있습니다.

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직원수도 무려 1만5천명이 넘어가며 1980년대부터 미국 법무부와 이민자 수용 및 관세집행계약을 맺고, 구금시설을 운영합니다.

일단 교도소도 시설이다보니 부동산투자신탁 또는 리츠(REIT)로 분류가 되고 있습니다. 주요 주주들은 대부분 법인으로 뱅가드, 블랙록, 피델리티 그룹에서 소유하고 있습니다.

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지오 그룹(GEO group)

마찬가지로 사설 교도소이지만 전세계에서 가장 큰 규모를 자랑합니다.

미국 뿐만 아니라 호주, 남아프리카, 영국 등에서 운영시설을 보유하고 있으며 무려 정신건강 시설까지 보유하고 있다고 하는군요.

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코어시빅보다는 1년 늦은 1984년 설립되어 미국 법무부로부터 영리목적의 계약을 맺고 운영중입니다. 텍사스 주에만 12개의 시설, 나머지 지역에서도 합계 30개 이상의 시설을 운영하고 있다는군요.

 

｜이걸 왜 샀지?

'1등보다는 2등이 수익률이 높다' 라는 생각으로 2019년 엄청난 배당률을 기록하고 있을 때 코어시빅을 호기롭게 매수했습니다.

 

 

당시 지오그룹도 배당이 낮은 편은 아니었지만 코어시빅은 배당률이 15%가 넘어가고 있었습니다.

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주가는 고작 10달러 후반이었는데 분기별로 0.44달러의 배당이라니 이것보다 좋아보이는건 없다고 생각했죠. 더군다나 한국인 입장에서는 '황당한 사업모델'이 궁금하기도 했습니다.

 

2020년 초까지 배당을 지급함

 

일단 수익을 어떻게 내는지 잘 모르겠지만, 궁금한게 첫 번째라 소량으로 약 100만원 어치만 매수를 진행했습니다.

저도 총 3번의 배당금을 받았습니다. 2019년 하반기에 투자해서 2020년 4월까지 분기별로 18.70달러의 배당금을 받았군요.

 

 

당시만 해도 1번 배당받을때마다 1주씩은 더 살수 있는데? 라는게 가격도 딱 맞다라는 착각을 했습니다.

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일단 배당률도 엄청났지만, 제가 매수를 고민했던 이유는 또 있습니다. 바로 트럼프 때문이었죠.

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트럼프와 폭동

간단하게 생각했습니다. 당시 미국에는 트럼프 대통령이 황당한 정책들과 행보를 이어가고 있었습니다.

트럼프의 강격한 정책으로 인해 폭동이 여기저기서 발생하고, 특히 흑인들의 시위가 커져가는걸 봤습니다. (트럼프의 백인 우월주의 정책)

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결국 시위가 커지면 '누군가는 감옥에 가겠다' 라는 생각이 들었죠.

감옥에 사람이 꽉찬다면? 교도소가 붐비겠다! 라는 단순한 아이디어 였습니다.

 

｜현실은 다르다

당연히 현실은 이상과 다릅니다.

트럼프가 재선에 실패하고 주가는 폭락하기 시작합니다.

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거기다 말도 안되는 배당정책을 중지하면서 코어시빅과 지오그룹 모두 배당을 중지하게 됩니다. (배당주라며? 리츠라며?)

배당없는 리츠는 과연 매력이 있을까요?

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당연히 주가는 폭락합니다. 제가 샀을 때도 이미 크게 하락한 상태였는데 거기서 반토막이 나면서 당분간 쳐다보지 말자 라는 생각을 한참 하고 있었죠. 그러던 중 갑자기 마이클버리가 매수했다는 소식과 함께 주가가 조금씩 반등합니다.

 

 

5년간 -80% 가까이 갔던 주가는 최근 1년간 반등중입니다. 코어시빅(CXW)는 +22% / 지오그룹(GEO)은 무려 +50%까지 주가가 상승하고 있군요.

 

｜고마워요 마이클 버리

최근 반등의 이면에는 빅쇼트의 마이클 버리가 있습니다.

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2020 4분기부터 무려 1주당 7.19달러에 코어시빅을 매수했던 마이클 버리는 9달러 후반에 대부분을 처분했던 것으로 기록되어 있습니다.

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그랬던 그가 올해 3분기 다시 평단가 10달러 (예상)에 추가 매수를 시작했다고 합니다. 무려 926만 달러 규모로 72만주를 매수하면서 그의 전체 포트폴리오의 16%로 3번째를 차지하게 되었습니다.

 

© insidermonkey.com / stockcircle

 

물론 코어시빅이 3번째로 첫 번째는 무려 지오그룹입니다.

전체 포트폴리오의 40.9%를 보유하게 되면서 비중이 상당히 큽니다. 주가 상승을 바라보고 확실하게 투자하는 그의 성격상 가장 비중이 큰 교도소주식 투자는 현재까지는 성공적입니다.

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지오그룹은 평단가 대비 +58.5% / 코어시빅은 +26.5%의 수익률을 기록하고 있는것으로 예상됩니다.

 

｜결론

영원히 하락하기만 하는 종목은 없습니다. 떨어지다보면 언젠가는 오릅니다. (반대도 마찬가지)

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특히 숏 포지션으로 유명한 마이클 버리는 영화 빅쇼트에서도 남들이 오른다고 할 때, 떨어진다를 외친 사람입니다.

최근까지도 미국주식에 대해 하락을 주장하던 그가 상승을 기대하며 투자한 종목이 교도소 라니 흥미롭지 않나요?

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지오그룹(GEO)과 코어시빅(CXW) 모두 왕년의 주가를 회복하고 다시 배당을 지급하게 되기를 기대해 봅니다. (물론 최근 영업이익을 보면 한참 걸릴걸로 보입니다.)