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[투자]by 부로마블

대전에서 제일 저렴한 아파트는 어디일까? (상대적인 관점에서)

대전은 국토의 중심부에 있어서 어디든 가기 좋은 도시다. 서울에서 남부 해안지역까지 가려면 상당한 시간이 소요되는데, 대전에서는 절반 정도의 시간이면 갈 수 있다. 행정 수도인 세종과도 가깝고, 정부 청사도 있으며, 각종 연구기관과 기업이 있는 도시다. 

|대전 부동산 상승률


 

KB 부동산 기준  1987년부터 2022년까지 연간 상승률 통계를 보면 160.43% 상승했는데, 이는 전체 통계라서 세부 지역마다 온도 차이가 크게 나타날 수 있다. 같은 기준으로 놓고 본다면, 서울의 상승률보다는 낮지만 광주보다는 높은 그런 모습을 보여준다. 

|서울 부동산 상승률

 

|광주 부동산 상승률

 

이번 글에서는 대전의 세부 지역별로 상대가격에는 어떤 변화가 생겼는지 알아보고자 한다. 대전에는 유성구, 대덕구, 서구, 중구, 동구가 있다. 

서구는 전통적인 부자 동네이며, 유성구에는 도안 신도시가 있다. 중구는 재개발을 활발하게 진행하는 지역이며, 동구는 코레일 역사 일대에서 변화의 조짐이 보이는 곳이다. ​

 

|대덕구 

선비마을 5단지 / 강남 도곡렉슬 

가격 범위 11~23% 

현재 15%

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[선비마을 / 도곡렉슬]

 

2013년 12월 23% 수준까지 올라갔으나 현재 강남 도곡렉슬과 비교하면 15% 수준까지 매도 호가가 떨어진 상태다. 아래 지도를 보면 별표를 한 곳이 선비마을 5단지이다. 주변에 재개발, 재건축 이슈가 없으며, 교통이 특별히 좋아지는 것을 기대하기도 어렵다. 조금만 위로 올라가면 연축 지구가 개발되지만 선비마을과 시너지를 내기에는 부족함이 많다고 생각한다. ​

 

너무 비판적인 이야기만 했는데, 실거주 만족도는 높아 보인다. 호갱노노에서 사람들이 만족하며 지내는 단지이며, 학군, 생활여건, 공원 등 기본 인프라가 잘 갖추어진 곳이다. ​

 

|동구

새들뫼휴먼시아1단지 / 강남 도곡렉슬 

가격 범위 14~25% 

현재 18%

​​

[휴먼시아 / 도곡렉슬]​

 

이 단지도 적당하게 가격이 내려왔는데, 완벽하게 저렴한 수준은 아니다. 대덕구와 비슷하게 하락한 상태처럼 보이는데, 명확하게 비교하면 아래와 같다. 선비마을 대비 휴먼시아의 상대적인 가격을 나타냈는데, 2020년 12월 163%로 정점을 기록했다. 과거에는 100% 내외로 가격이 형성되었으나 재개발이 본격화된 이후로는 가격차이가 많이 벌어지게 되었다. ​

[휴먼시아 / 선비마을]​

만약 상대가격이 110% 아래로 형성된다면 휴먼시아가 저평가되고 있는 시기라고 판단할 수 있겠다. 네이버 부동산을 보면 주변이 모두 개발 구역으로 지정되어 있다. 예전에는 대전 동구가 낙후된 지역이라는 이미지가 강했다. 하지만 변화의 바람이 불어오는 것이다. ​

[대전역세권 재정비촉진지구]​

 

이렇게 개발할 계획이라고 하는데, 100% 모든 지역을 빠르게 개발하기 어렵겠지만 지역의 분위기는 많이 달라질 것 같은 기대감이 든다. 특히 이 지역은 산책할 만한 공간이 부족했는데, 하천 주변을 정비하고, 공원을 마련할 계획인 듯하니 주거 만족도가 높아질 수 있겠다. ​

 

|서구 

황실타운 / 강남 도곡렉슬 

가격 범위 13~22% 

현재 15%​

[황실타운 / 도곡렉슬]​

 

이 단지는 아주 의외의 가격 흐름을 보여주는 곳이다. 도곡 렉슬과 비교하면 2013년 12월 22% 수준까지 상승했으나 이후 지속적으로 부진한 모습을 보였다. 서구는 입지가 훌륭한 것은 부인하기 어렵지만 인프라가 특별히 개선된다거나 신축 아파트가 생긴다거나 하는 등의 변화가 없었기 때문에 가격 상승 흐름이 크게 나타나지 않았던 것일까?

호갱노노에서 입주민들이 생각하는 이 아파트의 장점은 학군, 갑천 산책 코스, 리모델링 추진 등이 보였는데, 가격이 생각보다 많이 하락했다. 선비 마을과 비교했을 때 상대적인 가격이 리모델링 이슈가 있었던 시기 이전으로 돌아가버린 모습이다. 

[황실타운 / 선비마을]​

직접 대전을 방문해서 입지의 차이를 느껴봐야 하겠지만 나는 대덕구보다 서구의 가치가 더 좋아 보이는데 가격이 이상하다. ​

 

[상아 / 선비마을]

 

같은 서구의 다른 단지를 선비마을과 비교해 보았다. 이 단지도 가격이 많이 조정되었지만 황실타운보다는 상대적인 가격이 높다. 아마 아래와 같이 몇 가지 호재와 더 가깝기 때문이지 않을까? 수목원 개선, 대전 2호선(트램), 신세계 백화점 등이 상아 아파트의 기존 가치에 추가적인 가치를 더해주는 것 같다. ​


투자를 하고 싶어도 매매-전세 갭이 꽤 큰 편이다. 2억 이상 투자금이 필요하며, 황실타운과 같은 경우 1억 후반이 들어가야 한다. ​

|유성구

열매 7단지 현대 / 강남 도곡렉슬 

가격 범위 15~26% 

현재 20%​

[열매 7단지 / 도곡렉슬]​

이 단지는 가격이 크게 빠지지 않고 유지되고 있다. 유성구는 도안 신도시가 만들어지면서 전반적인 가격대가 상승하는 모습이다. 도곡렉슬과 비교했을 때 최근 상대 가격이 상승하는 모습을 보여준다. ​

이 단지는 유성구의 다른 아파트와 비교해 보면 그 특성이 나타나는데, 아래의 지도를 보면 열매와 트리풀을 비교해 볼 수 있다. 열매는 노은역을 끼고 있으며, 주거 만족도가 높은 단지다. 학교, 상권, 공원 등 많은 부분이 만족스럽다는 평을 볼 수 있다. 트리풀은 도안 신도시 초입에 있으며, 향후 대전 2호선을 이용할 수 있다. 학군, 상권 등은 우수한 편이며, 수변공원을 이용할 수 있다는 장점이 있다. ​

 

그런데 가격이 이상하다. 트리풀 대비 60~70% 수준을 유지해야 하는데, 열매 7단지가 오히려 더 비싸진 것이다. 최근 매도 호가 기준으로는 살짝 다시 저렴해졌지만 과거 60~70% 수준을 생각하면 상대 가격에 큰 변화가 있는 것이다. 

 

[열매 7단지 / 트리풀]​

 

대전의 아파트는 매력적인 상품이지만 갭이 너무 크다는 점이 단점이다. 소액으로 투자를 해보고 싶은 사람은 돈을 더 모아야 하며, 돈이 모이면 수도권에 관심이 생긴다. 하지만 실거주를 해야 한다면 현재 가격이 좀 이상한 단지를 중심으로 저렴한 단지를 사는 것이 현명할 수 있겠다는 생각을 해보았다. ​

|중구

목양 마을 / 강남 도곡렉슬 

가격 범위 12~22% 

현재 13%​

[목양 마을 / 도곡렉슬]​

이 단지는 상대 가격이 많이 하락했다. 대전에서 찾아본 단지 중에서 최저 가격 밴드에 가까운 곳이다. 상대적으로 저렴한 수요자는 이 단지를 선택해도 나쁘지 않을 것 같다. ​

 

 

별표를 한 곳이 해당 아파트이다. 주변 이웃이 신축 아파트로 바뀔 예정이고, 하천이 가까이 있어서 산책하기 좋아 보인다. 다만 단지가 언덕 위에 있어서 안 좋은 부분으로 작용할 수 있지만 주변에 초, 중, 고등학교가 모두 있어서 꾸준하게 수요가 있을 것 같다. 기존 오룡역은 다소 거리가 있었다면 대전선에서 용두역이 신설되면서 지하철 인프라 개선 수혜도 입을 예정이다. ​

 

이곳은 매매가와 전세가 차이가 1억 이하로 좁혀졌으며, 투자금이 부족한 투자자들의 관심 리스트에 넣어도 좋을 듯하다. ​

|결론 

대전에도 1억 이하 갭으로 투자할 수 있는 곳이 있다. 그리고 그곳은 상대 가격도 꽤 저렴한 상태다.

 

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- 저서 : 미국 주식 필수 생존 키트 (크몽 전자책) 평범한 직장인이 시작한 자본주의 탐험기 투자 그리고 경제와 관련된 모든 정보를 다루는 공간