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[투자]by 부로마블

포항 부동산 살펴보기

포항은 포스코와 과메기로 유명한 지역이다. 포항의 주택 및 거주 환경에 대해서는 알고 있는 내용이 하나도 없어서 한번 시간을 내서 정리해 보려고 한다. 이미 투자자들도 많이 들어간 곳이고, 입주 폭탄이 예정된 지역이라서 오래된 아파트의 경우 역전세가 우려되지만 투자할 수 있는 기회가 찾아온다면 토지 지분을 가져오고 싶은 곳이기도 하다.

 

| 도시 현황 확인 (행정구역, 인구)

[행정 구역]

 

 

포항은 크게 북구와 남구로 나눌 수 있으며, 파란색 부분이 구도심 권역이다. 제철동이라고 적혀있는 곳에 포스코를 비롯한 철강 업체들이 집중적으로 모여있다. 다른 도시들처럼 포항도 신도심 개발 및 구도심 슬럼화 문제를 안고 있는데, 새롭게 개발하는 택지지역은 흥해읍과 오천읍 지역에 모여있다.

​흥해읍은 KTX 역세권 개발, 오천읍은 직주근접 부도심 개발로 생각할 수 있는데, 규모 면에서는 북구가 월등하게 큰 상황이다. 포항의 유명한 투자처 포포(포항 포레나)도 흥해읍에 있다. 

[인구 통계]

 

 

인구가 급격하게 늘어난다면 좋겠지만, 포항도 중화학 공업 중심의 구도시라서 인구는 감소 추세를 보이고 있다. 2009년부터 2021년까지 인구수 및 세대수 증감률을 비교한 통계를 한번 살펴보자. 

 

 

통계를 살펴보면 인구 증감률은 2016년부터 지속적으로 마이너스였으며, 올해 인구 증감률이 반전을 시도하는 모습을 확인할 수 있다. 하지만 세대수는 꾸준하게 늘어나고 있으며, 증감률도 지속적으로 플러스 권역에 있는 것을 볼 수 있다. 이를 통해 아파트 수요의 꾸준한 유입을 떠올려볼 수 있다.

 

 

호갱노노를 통해 인근 지역과 비교해 보면 포항시의 세대수 증가는 평균적인 수준이다. 인구가 외부에서 크게 유입되는 상황은 아니지만 도시 자체적으로 세대수가 늘어나는 현상이라고 봐야 할까? 평균적인 세대수는 어느 정도일까? 

 

 

세대당 2.18명 수준까지 구성 비율이 낮아지고 있는데, 다른 경상북도 지역에 비하면 높은 수준이다. 1인 가구가 정말 많아지고 있다는 것이 실감 나는 통계이다. 인구 구성은 다른 도시들처럼 유년인구와 생산 가능인구는 줄어들고, 고령인구는 상대적으로 늘어나는 모습을 확인할 수 있다. 

 

| 입지 분석

[전체 현황 소개]

 

 

포항은 포항공대, 포스코가 핵심적인 가치 창출 요소라서 그 부분을 표시해 보았다. 그리고 교통축으로 KTX와 공항이 있는데, KTX 역세권을 개발하는 부지가 정말 넓게 조성된 상황이다. 철강업은 붉은색 쇳가루가 공장에 많이 퍼진 것을 확인할 수 있는데, 만약 포항에 거주한다면, 포스코와 제철 산단에서 바람이 불어오는 곳은 피하고 싶을 것 같다는 생각을 했다. 

​네이버 부동산의 개발 탭을 눌러보면 가장 아래쪽에 펜타시티, KTX 역을 끼고 있는 이인 지구, 그 위로 성곡지구, 초곡지구 등의 택지 개발 지역을 확인할 수 있다. 포항 포레나는 이인 지구에 위치한 대장 아파트다.

 

 

[강북지역 아파트 분포]

 

 

호갱노노의 분위지도를 살펴보면 고급스러운 보라색 점이 몇몇 지역을 중심으로 모여있는 것을 볼 수 있다. 포항공대 생활권은 포항의 명문고인 제철고가 있으며, 전통적인 부촌 느낌이 나는 곳이다. 롯데마트와 공원, 상업시설, 교육 시설 등이 모여있는 곳이라서 거주 여건이 좋아 보였다. 삼성그린빌라는 5층짜리 대규모 빌라이며, 용적률은 82% 수준이다. 매도 호가는 4.5~5.4억 원이다. 1999년산이라서 재건축은 먼 미래의 일이지만, 이곳의 토지가 정말 탐이 난다. 

​형산강을 끼고 있는 지역을 리버뷰 생활권이라고 이름을 붙여보았다. 풍림, SK 뷰, 자이 등이 있는데, 서울도 강을 바라볼 수 있는 곳은 다른 지역 대비 프리미엄이 생기게 된다. 하수처리시설이 있어서 장점과 단점이 함께 공존하는 지역이지만 적당하게 거리가 있는 아파트를 선택한다면 큰 문제는 없을 것 같다. 이 부분은 현장을 직접 방문해서 확인해 봐야 할 부분이다. 포항 자이는 대장다운 시세를 보여주고 있는데, 매도 호가는 5.6억에서 6.7억 수준이며, 포항도 국평기준 6억을 넘길 수 있다는 저력을 보여주는 곳이다. 풍림 아이원4.8억에서 5.9억의 매도 호가를 확인할 수 있다.

KTX 역세권초곡지구 등은 택지 개발 지역이라서 부지가 깔끔하고, 신도시 느낌이다. 포항 구도심은 단독, 다세대, 원룸 등이 혼재된 전형적인 슬럼화 현상을 겪고 있다면, 새롭게 개발하는 택지지구는 학교, 상권, 신축 아파트 등이 계획적으로 자리 잡아서 거주 환경은 조금 더 만족스러울 것 같다. 하지만 대형마트 및 직장과의 거리가 다소 있는 편이라서 그 부분은 고려해야 할 것 같았다. 포항 투자자의 로망인 포레나 포항의 가격은 3.6억에서 4.4억까지 형성된 상황이다. 프리미엄이 조정 받고 있는 상황인데, 조금만 더 내려오면 좋겠다. 

​두호동 SK 뷰 푸르지오는 포항 구도심과 거리가 가깝다는 이점이 있는 곳이다. 즉 기반 시설이 잘 갖추어진 곳이며, 롯데백화점도 가까운 곳에 있다. 하지만 신도시처럼 깔끔한 거주 환경을 생각하기에는 무리가 있어 보인다. 2단지를 기준으로 살펴보면, 4.5억에서 6억 원의 매도 호가를 형성하고 있다. 저층과 최고가를 제외하면, 5.15억에서 5.5억 원으로 구간이 좁혀진다. 전세가는 3.8억 수준이다. 갭 가격은 1.5억 수준이라서 투자금이 많이 들어간다. 

[강남지역 아파트 분포]

 

 

남구는 북구에 비해 가격이 저렴한 장점이 있다. 대우조선해양 건설사에서 2018년에 완공한 코아루 아파트의 경우 매도 호가가 3.02억에서 3.2억 수준이며, 분양권 상태인 힐스테이트와 아이파트는 지도에 표시된 가격이다. 아이파트의 분양권 프리미엄은 200~300만 원 수준까지 내려왔으며, 오늘 무순위 줍줍을 진행하는 것으로 알고 있다. 

[학원가, 생활 편의시설 분포]

 

 

제철고와 가까운 이동에 학원가가 많이 모여있다. 제철고, 포항공대의 기운을 상상하며, 교육열이 있는 학부모들은 이 지역으로 많이 모이게 될 것이며, 자연스럽게 수요와 공급이 시장을 만들어갈 것이다. 두호동과 양덕동도 배후 수요인 주거지가 풍부한 상황이라서 자연스럽게 시장이 만들어졌다고 볼 수 있다. 아직 택지를 개발하고 있는 KTX 역세권 지역과 남구는 학원이 많지 않았다.  

 

 

지도가 넓은 범위를 담고 있어서 구도심 지역의 스타벅스는 지도상에 합쳐져서 표시되었다. 구도심에는 상업지역이 넓게 분포하고 있어서 스타벅스가 모여있으며, 장성동, 양덕지구, 남구 쪽에도 고르게 분포한 상태다. 구도심 부분을 확대해서 살펴보면 스타벅스가 오밀조밀 모여있는 것을 볼 수 있다. 참고로 롯데백화점은 학산 근린공원 남측에 자리 잡고 있다. 영일대비치점 근처에 있다고 보면 된다. 

 

 

대학 병원으로 검색하면 포항성모병원, 포항세명기독병원 등이 상위권에 위치한다. 해당 병원을 편하게 이용할 수 있는 곳은 포항공대 및 리버뷰 생활권에 위치한 아파트라고 볼 수 있겠다. 아직까지는 형산강 아래쪽과 KTX 역세권 근처에는 종합병원이 없는 것을 확인할 수 있다.    

 

 

관공서 및 각종 터미널은 구시가지에 모여있는 것으 볼 수 있다. 포항 사람들이 심리적으로 오천읍을 멀게 느끼는 이유가 이런 입지적인 차이에 있지 않을까?

 

 

영화관 분포를 살펴보면 오천읍에는 메가박스가 있으며, 구시가지에는 롯데시네마 포항점과 CGV 북포항이 모여있었다. 그리고 공원의 분포를 살펴보면 형산강과 북구의 바닷가를 중심으로 발달했다는 것을 확인할 수 있었다. 학산 근린공원, 두호공원, 환호공원에서는 바다를 조망할 수 있는 뷰가 나올 것 같았다. 여기서 중요한 포인트가 나오는데, 학산공원, 환호공원에 주목해야 한다. 이 공원은 아파트 단지와 함께 개발될 예정인데, 바다 조망과 공원을 함께 누릴 수 있는 아파트 단지에 대한 포항 시민들의 욕구도 함께 커질 것 같다. 

 

| 수요 / 입주 분석

 

 

포항시 전체의 수요와 입주 데이터를 확인해 보자. 모두가 우려하는 그 그래프다. 2024년 입주 폭탄이 떨어진다는 그래프다. 2018년에 입주 폭탄이 한번 떨어졌는데, 가격은 어떤 흐름을 보였는지 확인해 보면 되겠다. 북구와 남구로 나눠서 살펴보면, 북구의 입주 물량이 남구보다는 많다는 것을 볼 수 있다. 아마도 대규모 택지 개발의 영향이지 않을까?  

 

 

입주 물량과 시장의 매매, 전세 시장 강도를 비교해 보자. 2018년 입주 물량이 많았으니 시장 강도는 부정적인 모습일까? 오히려 2016년과 2017년의 부진한 흐름을 떨쳐버리고 시장 강도는 서서히 상승하는 모습을 보여주고 있다. 입주물량과 상관계수가 높지 않다면 어떤 요인과 밀접한 관련이 있을까?

 

 

분양하고 입주하기까지 2년~3년의 시간이 걸리게 된다. 2018년 입주 물량은 곧 2015년~2016년 분양 물량이며, 아래의 미분양 데이터를 통해 물량 적체를 확인할 수 있다. 신규 공급이 있는데 미분양이 발생했다면 이는 아파트 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다. 2024년 입주 폭탄은 2021년 및 2022년 분양 물량과 상관이 있으며, 올해, 내년 미분양 지수를 살펴보면 가격 흐름을 예상할 수 있다.

 

 

2018년에 미분양이 급증한 이유는 무엇일까? 분양 물량도 엄청 많은 상황이 아니었을 텐데, 그래프 모양이 이상하다.  2018년 입주 물량이 많은데, 2015년 하반기부터 분양한 물량이 쌓였다고 생각해 볼 수 있다. 여기에 포항 지진의 여파로 인해 사람들의 부동산 구매 심리가 더욱 크게 위축되었을 것이라고 보면 되겠다. 

 

 

| 개발 예정지 리스트 확인

포항도 구도심을 중심으로 개발 압력이 상승하고 있으며 재개발 예정지역도 존재한다. 아래와 같이 아실 홈페이지에서 지도로 확인할 수 있다. 

 

 

하지만 전체적인 리스트를 한 번에 놓고 살펴보기는 어렵기 때문에 포항 시청이 발간한 자료에서 해당하는 리스트를 찾았고, 아래에 표로 정리했다. 포항은 신규 택지 공급이 활발하며, 공원을 대규모 아파트와 함께 개발하는 계획도 있어서, 재개발이나 재건축은 확실하게 분석하고 매수해야 한다는 생각이 들었다. 재개발, 재건축까지는 고려하고 있지 않아서 간단하게 리스트만 정리해둔다. 

 

 

| 결론

포항은 2024년에 입주 물량이 많아서 올해와 내년 분양 물량이 상당할 것이다. 미분양 물량이 증가한다면 시장의 강도가 약해질 텐데 아직까지는 미분양 물량이 급증하는 모습을 확인할 수는 없다. 전국 단위로 줍줍 물량이 넘어오면 다들 줄을 서서 구매하고, 프리미엄 받아서 전매할 생각이 강하기 때문이다. 19일 일요일 아이파크 모델하우스에서 선착순 동 호수 지정 줍줍 행사가 진행될 예정인데, 이미 텐트를 가져가서 대기하고 있는 사람도 있다는 소식이다.       

 

출처 호갱노노

 

이런 수요를 능가할 정도로 분양 물량이 늘어나고 주택 경기가 침체된다면, 매력적인 투자 기회가 다가올 것 같다는 생각을 해보았다. 포항에는 국가산업단지가 있고, 포스코 케미칼의 2차 전지 소재 공장도 확장하는 중이다. 여기에 포항공대라는 강력한 가치 요소가 더해지고, 포항공대와 벤처 기업과의 시너지도 생각할 수 있는 부분이다. 따라서 경상북도에서는 대구와 포항 쪽에 부동산 저축 시스템을 구축하고 싶다. 올겨울 관심을 갖고 살펴볼 지역이다.    

 

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- 저서 : 미국 주식 필수 생존 키트 (크몽 전자책) 평범한 직장인이 시작한 자본주의 탐험기 투자 그리고 경제와 관련된 모든 정보를 다루는 공간