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[투자]by 뉴읽남

여의도한양 임장(feat, 여의도 1호 재건축)

안녕하세요. 

부동산 입지 읽어주는 남자 존트라볼타입니다

​58번째 임장기

서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 한양아파트에 대한 임장기 소개합니다

<1. 프롤로그>

●단지 명 : 한양

●위치 : 서울특별시 영등포구 국제금융로 79

●세대수 : 588세대(8개동)

●준공 : 1975년 11월

●현재 시세 : 18.5억(2023.05.08 국토부 실거래가/34평, 직전 최고가 19.6억)

●구성 평형 : 34평형 ~63평형(메인 34평 132세대)

●주차 대수 : 588세대(세대당 1세대)

●건폐율/용적률 : N/A

●관리비 : 33만원(국평 34평 기준)

●배정학교 : 여의도초등학교 배정

●역 : 5/9호선 여의도역 도보 16분 948m, 9호선/신림선 샛강역 11분 685m

●특이사항 

☆국회의사당, 금융감독원,KBS 등 국가 핵심시설이 모여 있으며, 방송가는 KBS를 제외하고는 떠났으며 

정치 및 금융특구로 서울의 3대업무 지구 중 하나의 위치임

☆강남과 용산과 함께 대한민국 내의 부촌 중의 하나이며, 연식이 모두 오래되어 재건축이 필요

☆시범아파트와 함께 신속통합기획으로 지정되었으며, 여의도 재건축 1호로 빠르게 움직이고 있음

☆조합이 아닌 신탁방식으로 재건축을 선택하였으며, KB부동산신탁을 통하여 진행

☆시공사는 현대건설의 디에이치와 포스코이앤씨의 오티에르 하이엔드 브랜드로 경합

☆10월 29일 시공사선정 계획이였으나, 서울시의 제재로 인하여 시공사선정이 무효화 된 상태임

☆단지에 있는 롯데마트가 정비구역으로 지정되지 않았으나 정비구역에 포함하여 3종 일반지역인 

해당아파트에 맞지 않게 설계가 되어 서울시에서는 시정조치 명령을 내림

<2. 여의도 >

 

여의도는 영등포구의 하중도이며 이름처럼 섬이지만 섬과 육지 사이에는 개울정도의 수준으로 샛강이라 불렸다

농사가 불가한 모래섬이였으며, 조선시대에는 섬 지형 상 가축이 달아날 일이 없어 목축지로 많이 사용이 되었다

1916년도 일제강점기 시대에 여의도에 공항이 설치가 되었고, 근대 시대에는 공항으로서 사용이 되었다

하늘에서 촬영하여 활주로의 모습이 보이며, 1960년대에 촬영된 사진으로 추측이 된다

 

 

여의도 비행장이 폐쇄되면서 주택공급문제로 인해 여의도 개발계획을 세우고, 상기의 사진은 초창기에 나온 여의도의 개발계획 사진이다

중앙에는 상업지구로 지정하고 서쪽은 국회의사당과 서울특별시청, 동쪽은 법조단지였으며, 현재의 여의도와는 다른 모습으로 계획이 되었다

서울 내 다발적인 공사 중 와우아파트 붕괴사고가 일어나면 당시 서울시장이 경질되며 기존 계획되어 있던 법원과 검찰청 계획은 무산되었다

다음 시장은 주택 공급에 주력하였으며, 동여의도는 아파트 공급이 주를 이루게 되고, 1971년 시범아파트가 첫 입주가 이루어진다.연식만 봐도 필자보다 대선배님이시다

당시 잘나가던 삼익주택, 한양건설 등 민간시공사들이 진출하여 고층아파트를 건설하였으며, 70년대 당시 보기 힘든 엘리베이터와 중앙 집중식 난방이 설치되며 인기를 얻고 많은 고소득자들이 이사하여 거주를 하였다

 

 

현재 여의도의 모습이며, 여의도역 및 여의도공원을 기점으로 하여 동여의도와 서여의도로 나뉘어 불리며, 동여의도는 아파트지구와 금융가가 위치하여 동여의도의 경우 뉴욕의 맨하탄이라는 별명을 가지고 있으며, 서의여도의 경우 국회의사당이 위치하고 있다

서쪽으로는 당산, 북쪽은 마포와 용산, 남쪽은 대방, 오른쪽은 노량진과 붙어 있으며, 여의도에서 근무하는 많은 직장인들이 직주근접을 위해서 주위에서 사는 경우가 많다

 

 

여의도 내 주요 아파트의 재건축 사업현황이며, 지도와 같이 동여의도에 주거지역이 밀집되어 있는 모습을 볼 수가 있다

필자 또한 해당 재건축 단지들을 모두 임장을 하였으며, 비슷한 시기에 지어지다 보니 외관 등에 대해서는 비슷한 모습을 보이고 있었다

<3. 단지 내 임장>

 

현재 4곳의 아파트가 시공사 선정을 앞두고 있으며, 이 중에서도 한양아파트가 제일 먼저 시공사 선정을 진행하려 하였으며, 여의도 내 재건축 단지 중에서는 제일 빠르게 사업속도를 보이고 있다

 

연식이 대선배이다 보니 아파트외관은 도색이 되어 있었고, 샤시의 경우는 집에 따라 수리가 된 곳도 있고 천차만별을 보이고 있었다

재건축에 대한 기대감과 기존의 부촌인 부분을 고려하여, 매매가에는 미래가치가 반영되어 있으며, 연식이 반영해 주듯 거주하며 지내기에는 컨디션이 어렵기에 전세가의 경우는 매매가의 20~30%대에 미치고 있는 상황이다

출처 : 호갱노노

 

외부인차량이 함부로 들어오지는 못하도록 자동출입기가 단지 안으로 들어오는 입구에 설치가 되어 있었다

 

단지 내에 위치하고 있는 아파트이며, 중간중간 변경은 하였겠지만 정말 오래된 옛날 놀이터의 모습이며, 50년이나 다 된 아파트에  놀이터를 기대하기에는 쉽지 않으리라 본다

초등학교 아이들이 하교한 시간이라 시끌벅적하게 놀이터에서 놀고 있는 모습을 볼 수가 있었다

 

임장 다닌 단지들 마다 다르긴 하였지만, 정확하게 아파트 별로 구획이 나눠져 있는 곳들도 있었고, 하나의 단지처럼 구성되어 있는 곳들도 있었다

상기 아파트의 경우는 한양아파트와 붙어 있는 대교아파트의 전경이며, 놀이터를 지나 길이 막혀져 있지 않고 대교아파트와 연결이 되어 있어 하나의 아파트 단지처럼 여겨 졌으며, 아파트 도색을 통해서 단지를 구분할 수가 있다

 

연식이 오래된 아파트인 만큼, 대부분 복도식으로 구성이 되어 있는 모습을 볼 수가 있으며 비상상황에 이동할 수 있는 비상계단이 아파트 동 끝에 배치되어 있는 모습을 볼 수 있다

오래된 아파트들이 시간이 두고 모두 재건축이 진행이 된다면 이러한 풍경도 몇 십년 뒤에는 추억의 사진으로 남으리라 본다

 

 

한양아파트의 주차대수는 세대수와 동일한 588대로 주차대수가 매우 적은 부분을 볼 수가 있으며, 평일 낮임에도 주차장이 대부분 차 있는 모습을 볼 수가 있다.

중간중간에는 간판에 8시에 출근하니 차 이동해  달라는 내용의 글이 적힌 부분이 많이 볼 수 있었다

아무래도 주차공간이 모자르니 이중주차는 필수라 여겨지며, 출근시간과 퇴근시간에는 이동하기가 쉽지 않으리라 여겨진다

차 밀어야 하는 부분은 염두해 두고 긍정적으로 팔운동 근력 키우기 좋아지리라 생각하자

이는 추후 재건축이 진행되면 주차대수 또한 주거지에 맞춰 넉넉한 주차대수로 개선이 되리라 여겨진다

 

 

고가의 차량이 많이 주차되었지만 시각적으로 확연히 보기에도 평균 이상 고가차량이 더욱 주차장에 많았던 G,F,H 동의 경우는 63평으로 구성이 되어 있고, 588세대 중 63평형은 144세대나 구성되어 있으며, F동의 경우는 한 층에 2세대만 존재하였다

추후 재건축 시 제일 큰 평수를 받을 수 있는 대지지분을 가지고 있으며, 펜트하우스가 설립되면 펜트하우스도 노려볼만하다고 여겨진다

하지만 동일 세대수가 144세대나  있기에 경쟁률이 치열하리라 여겨진다

 

놀이터 근처에 지나가다 보니 시공사 선정이 보류되긴 하였지만 현대건설의 디에이치하이엔드 브랜드와 포스코이앤씨의 오띠에르하이엔드 브랜드가 홍보를 하고 있었다

천천히 지나가면 안을 지나가니 아파트 조감도 모형물이 설치가 되어 있었고 입주민분들을 대상으로 직원분들이 자세하게 설명하고 있었다

지나가니 직원분들이 들어와서 보라는 눈짓을 보내셨으나, 입주민 확인을 할 경우 마음의 상처를 입고 돌아가기가 싫어서 쿨하게 이미 본 것처럼 씨익 웃어주며 지나갔다(마음은 당장 들어가서 설명을 들어보고 싶었다)

 

 

뒤에 반대편에서 촬영한 홍보부스 및 현수막사진이며, 언제될지 모르는 시공사선정을 감안하여 계속 홍보에 열을 올리고 있었다

단지 내에는 각 시공사 브랜드를 홍보하는 직원분들로 보이는 분들이 여기저기 단지 내에서 많이 보였다

 

포스코의 경우는 하이엔드 브랜드가 없었으나, 주요 인기지역에서 경합하기 위해 오띠에르라는 하이엔드 브랜드를 만들었으며, 최초로 적용한 단지는 노량진 3구역이며, 현대건설과 경쟁하기 위해 하이엔드 브랜드를 가지고 나왔으며, 상기 사진은 포스코의 조감도이다

 

필자 개인적인 생각으로는 각 건설사 별로 하이엔드브랜드가 나오면서 점점 수주를 하기 위해 하이엔드 브랜드가 남발(?)되는 모습을 보며 상향평준화되는 아쉬운 부분이 느껴지는데, 현대건설의 디에이치는 그래도 일부 주요 지역만 수주하며 고급화를 유지하고 있는 브랜드로 생각된다. 상기 사진은 현대건설의 조감도이다

 

 

여의도 부동산 일대를 돌다 보니 한양아파트 일대 부동산에는 상기와 같은 입찰제안서 비교표가 많이 붙여 있는 모습을 볼 수 있었다

상기 사진만 본다면 포스코가 압도적인 우위를 보이는데, 현대건설에서 내논 비교표를 보면 각 시공사 별로 장단점이 있다는 부분을 느낄 수 있었다. 이래서 사람 이야기는 양 쪽 이야기도 다 들어보고 끝까지 다 들어봐야 한다는 말이 실감된다

그런데 유독 부동산에는 포스코측에서 작성한 입찰제안서가 주로 붙어 있는 모습을 볼 수 있었다

거두절미하고, 여의도에 첫번째 재건축으로 지어질 곳이기에 진짜 이렇게 해준다고? 느낄 정도로 두 시공사 모두 파격적인 조건으로 입찰을 하였으며, 소유주분들을 행복한 고민을 하고 계시리라 여겨진다

 

다른 단지의 경우는 보지 못했지만 한양아파트의 경우는 보안을 위해서 자동출입기계가 설치되어 있는 모습을 보았다

타 단지들의 경우는 자동출입기계는 없었지만, 아파트동으로 들어가는 입구마다 경비원분들이 모두 자리를 지키고 있어서 아파트 내부로 들어가고 싶었으나 들어갈 수가 없었다

가끔 사진 찍고 있으며 경비실 안에서 창문을 통해 쳐다보고 계시면 해맑게 웃어 드리며 가벼운 인사를 건네고 지나간다

 

낮시간대와 저녁시간대에 촬영한 아파트 전경의 모습이다

복도식 아파트들에서 자주 볼 수 있는 부분이기도 하지만, 복도식 아파트 끝에 위치한 호수의 경우는 샷시를 설치하여 창고로 사용하고 있는 세대들이 매우 많은 부분을 볼 수 있었다

은마아파트 임장 시에도 일부 호수에서 설치된 부분을 볼 수 있었으나,여의도에 위치한 대부분의 아파트의 경우 트렌드처럼 복도 끝 부분이 창고로 구성되어 있는 부분을 볼 수가 있었다

 

이번 시공사 선정에 제동이 걸리게 된 롯데마트 한양상가 위치의 모습이다

롯데마트가 있는 한양상가 부분이 정비구역으로 지정되지 않았으나 포함되어 설계가 되면서 서울시에서 시정명령을 내린 상태이고 신속통합기획으로 진행되고 있는 만큼 서울시의 명령을 거절 시 하세월이 될 수 있기에 시정 조치를 따라야 한다

 

추후 재건축 후 다시 한 번 방문하기를 고대하며, 한양아파트를 빠져 나오며 단지 내 임장을 마칩니다

주위 시범과 공작아파트 또한 빠르게 움직이고 있으며, 공작은 1차에 대우건설만 입찰하며 2차 시공사선정을 나섰지만 단독입찰로 수의계약을 진행할 지 준비 중이다. 빠른 움직임을 통해서 시정조치를 하고 여의도 내에서 첫번째로 재건축을 계속 빠르게 이어갈 지 기대되며 추후 재건축 마무리 후의 미래가치는 매수욕구를 불러 일으킨다

<3. 학군>

 

여의도에 거주하면 여의도초등학교로 배정을 받으며, 학급 수에는 큰 변동은 없으나, 5학년에서 6학년으로 올라가면 학생 수가 감소하는 부분을 볼 수 있다

도보 4분으로 표기되어 있지만 대교아파트를 지나고 화랑아파트를 지나 초등학교에 도달할 수 있으며, 아이들 걸음으로 4분만에 도착은 힘들다 본다

혈기왕성한 아이들이 전력질주한다면 가능하겠으나, 일반 걸음으로는 좀 더 시간이 필요하다고 여겨진다

 

여의도의 경우 초기에 교육 특수지구로 지정되었으나 현재는 아니며, 보통 모든 사람들도 여의도를 학군지로 여기지는 않는다

매매 가격 대비하여 학군의 경우는 강남이나 목동 지역과는 차이가 나며, 아이들의 성취도에 따라 라이딩하는 경향이 많으며 단지 내에서 가까운 여의도중학교는 90%에 가까운 학업성취도를 보이고 있다

 

영등포구의 고등학교들의 학업성취도는 전반적으로 다른 구들에 대비하여 낮은 편이며, 한양아파트 근처에는 여의도고와 여의도여고가 있다. 1순위인 장훈고등학교는 신길동에 위치하고 있으며, 사립고등학교이다

여유가 되시는 분들이니, 국내 고등학교를 보내기보다는 유학 등을 선택하시는 경우도 많다

 

<4. 상권 인프라>

 

여의도한양의 경우 2,200여개의 초대형 상권을 보여주고 있으며, 아무래도 주위가 서울 내 3대업무지구인 지역이다 보니 상업지구가 활성화되어 초대형 상권을 이룬 모습을 볼 수 있다. 

 

평일에는 사람이 많지만 주말에는 베드타운처럼 조용한 동네였지만 파크원과 IFC 2형제가 들어오고 나서 이제는 주말에도 유동인구가 많은 동네가 되었다.

더현대서울 주차비가 비싸니 IFC에 주차하고 통로를 통해 이동하시면 주차비가 저렴하니 참조 하시기 바랍니다.

<5. 교통 인프라>

 

대중교통을 이용하여, 주요 업무지구로 이동 가능한 시간이다.

여의도는 초직주근접으로 걸어도 15분이 안 걸릴텐데, 최소 설정되는 시간이 15분정도로 보여진다

5/9호선 및 신림선, 여의도환승센터 및 다양한 버스노선들이 여의도로 출근하시는 직장인분들을 위해 다양하게 존재하고 있다

 

 

자차를 이용 시 3대 업무지구 모두 25분 내로 이동이 가능하여 직주근접하기에도 좋은 위치에 있다

3대 업무지구 중 여의도에 위치하고 있기에, 시간에 따라 차량보다는 도보로 이동하는게 더욱 빠르리라 여겨진다

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

 

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現) 5천여명이 구독하는 부동산 분야 블로그 운영 現) 대기업 팀장 근무 50살에 자산 50억을 목표로 달성률을 이뤄 나가고 있습니다 목표하는 바를 설정하고 하루하루 조금식 성장해 나가면 누구나 가능합니다 뉴스 읽어주는 남자와 그 길을 함께 걸어나가시길 바랍니다