안녕하세요. 쇼핑하듯 투자하는 주식쇼퍼 입니다.

요즘 코스피도 폭락하면서 경기방어주라고 할 수 있는 리츠들의 주가상황이 좋지 않습니다.

​국내 상장된 리츠들은 올해 초까지 급격히 상승하다가 여름부터 순식간에 하락한 상황이죠.

이런 와중에 KB금융에서 대규모 리츠를 상장할 계획입니다.

 

｜KB스타리츠?

KB스타리츠는 KB금융에서 만든 첫 공모리츠입니다.

그래서인지 말 뿐인 투자가 아니라, KB금융그룹 계열사가 대부분 참여합니다.

 

IR자료

 

KB그룹은 이번 리츠를 상장시킨 이후, 계속해서 투자자산을 매입해 규모를 키울 계획입니다.

현재는 2개의 빌딩이지만 자리츠 설립을 지속적으로 준비하여, 신규 자산을 편입시키려고 합니다. 이번이 그 시작인거죠.

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｜투자구조

투자구조를 보면 어딘가 익숙합니다.

 

© KB스타리츠 홈페이지

 

이거 어디서 보던건데? 싶은 분들이 있을겁니다.

바로 제이알글로벌리츠와 유사하기 때문이죠.

 

제이알글로벌리츠 구조

 

현재 2개의 빌딩에 투자하는 제이알글로벌리츠와 굉장히 유사한 방식입니다.

더군다나 똑같이 벨기에 브뤼셀에 투자한다니 언뜻보기에 배다른 형제리츠라고 봐도 될 정도네요.

심지어 상장기업 마저도 벨기에 정부기관으로 유사합니다.

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｜임차인 현황

임차인 현황

 

- 벨기에 갤럭시타워: 브뤼셀은 경우, 현재 벨기에 재무부가 임차한 상황으로 잔여임차기간은 약 10년입니다.

- 영국 삼성 유럽 HQ: 이름 그대로 삼성전자의 유럽 총괄 법인이 건물을 쓰고 있습니다. 2034년부터 중도해지가 가능하나 특별한 사유가 없으면 유럽해드쿼터를 바꿀 일은 없겠죠? 잔여임차기간은 17.8년으로 상당히 깁니다.

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｜배당수익률

배당수익률도 아주 만족스럽게 보입니다.

 

수익률

 

공모가 5,000원을 기준으로 시가배당률은 7.76%입니다.

또한 제이알글로벌리츠와 유사하게 벨기에 Health Index지수에 연동시켜 임대료가 인상됩니다.

영국은 5년마다 연 RPI 누적 상승분을 반영하여 임대료를 인상시킬 계획으로, 물가상승 = 임대료 상승으로 이어질 수 있습니다.

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인플레이션에 어느정도 대비할 수 있다는거죠.

 

Begium Health Index

 

벨기에 헬스지수(Health Index)는 현재 13년째 매 월 공시되고 있습니다.

맨 오른쪽의 2013년을 100으로 가정 시에, 현재 2022년 8월은 123.68로 약 23% 상승했습니다.

 

앞으로 10년간이 똑같다고 가정 시, 2033년에는 임대료(=배당)이 23% 상승한다는 뜻입니다.

만약 10년간 보유한다면 2033년의 배당률은 9.54%이 될 수 있다는 겁니다. (7.76% * 1.23)

 

｜상장 일정과 규모

현재 9월 15~16일 청약을 받고, 10월 6일 코스피 상장이 예상되고 있습니다.

- 청약일: 9월 15, 16일

- 상장일(예상): 10월 6일 (목표)

- 시가총액: 공모가 5,000원 기준 5,071억원

- 배당기준: 반기배당 (1월, 7월)

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우선 IPO를 통해 1,535억원을 조달할 계획이라고 하는군요. 

아무리 리츠들의 주가상황이 안좋다고 하더라도 이 정도 규모는 문제없이 모집이 될 것 같습니다.

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｜리츠 순위(규모)

시가총액을 기준으로 한 순위는 어떨까요?

국내에 상장된 상장리츠는 현재 총 20개 입니다.

주가가 많이 하락하면서 시총도 줄어들긴 했지만, 예전에 비하면 상당힌 규모죠.

시가총액이 1조원이 넘는 리츠만 벌써 3개입니다. (SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠)

이번에 KB스타리츠가 상장하게 되면 국내에서는 6위가 됩니다. (5위 코람코에너지리츠 다음)

 

｜결론

장미빛 미래만 보이는것 같지만 현실은 다를 수 있습니다.

바로 지금의 제이알글로벌리츠가 마찬가지로 '장미빛 미래'만 보였는데 주가는 하락한 상태입니다.

 

제이알글로벌리츠 주가

 

4월부터 수직하락하면서 25% 가량 주가가 떨어진 상태죠.

KB스타리츠가 예전에 상장했다라면 이미 주가는 공모가인 5,000원 이하일겁니다.

딱 정해진 빌딩에만 투자했으면 좋겠는데 여러가지 이유로 수익성이 훼손될 가능성은 언제든 존재합니다.

그런 의미에서 이렇게 결론을 낼 수 있겠네요.

1. 나는 리츠에 투자하고 싶다 = 제이알글로벌리츠, KB스타리츠 모두 투자한다. KB스타리츠 공모는 우선 일부 참여

2. 나는 배당이 좋아요 = 똑같습니다. 마음 편하게 장기투자 합시다.

3. 나는 IPO가 목표 = 공모만 참여하고 첫 날 매도 (단기간 공모가 이하로 내려갈 가능성 높음)

+ 제이알글로벌리츠의 1분기 사업보고도 참고하실 수 있습니다. 마찬가지로 전망은 좋았으나 시장상황이 따라주지 않는군요.(관련링크)