Summary

- 위험 자산에 대한 투자 수요가 줄어들 때 각광받는 리츠

- 주가 조정 전 미달되기도 했던 리츠의 청약 경쟁률은 최근 753 : 1로 급증

- 전 고점 이후 코스피 수익률은 -20%를 기록한 반면, 리츠는 10% 이상의 수익 시현

- 안정적인 배당 수익을 바탕으로 상승 기류에 탑승한 모습

 

© iStock

 

최근 IPO 시장이 주춤하고 있다. 증시가 부진하고 금리 인상 등으로 투자 심리가 위축되면서 연내 상장을 계획했던 회사들이 하나 둘 철회에 나섰다. 더불어 IR 컨설팅 전문 기업 IR큐더스와 한국거래소에 따르면, 올해 IPO를 통해 신규 상장한 기업 23개사 중 8개사가 당초 회사가 제시한 희망 범위 이하로 공모가를 확정했다고 한다.

결국, 한국 증시가 하락 반전한 지 1년이 지나자 위험자산에 대한 투자 수요가 줄어든 것으로 보인다. 이렇게 위험자산에 대한 투자 수요가 줄어들 때, 다시 재조명되는 분야가 부동산투자회사(이하 ‘리츠’)다.

리츠는 부동산, 대체 자산 등을 소유하거나, 해당 자산을 소유한 회사의 지분에 투자한다. 실생활로 치면 임대인 입장에서 세입자의 임대료를 수취하는 건물주 같은 역할이라고 볼 수 있다.

이번 글을 통해 코로나19 전후 상장 리츠의 시장 지표 등에 대하여 이야기하고자 한다.

 

굴욕의 청약 이겨내고 투자 수요 급증 리츠는 부동산이 기초자산이므로 사업 및 이익 안정성을 갖지만, 성장성은 다소 아쉬운 측면이 있다. 반도체, 배터리, 자동차, 장비 등 산업처럼 라이프 사이클 변화에 따라 폭발적인 성장성을 갖고, 이에 따른 풍부한 유동성을 바탕으로 위험자산 투자 수요가 급증하는 시장 상황에는 맞지 않다. 그래서 코로나19 이후 증시가 리바운딩을 거치며 주요 기업들이 2~3배씩 오르는 동안, 리츠는 투자자로부터 외면 받기 시작했다.

 

시기	주가 조정 전		주가 조정 후
회사 명	제이알 글로벌리츠	이에스알 켄달스퀘어 리츠	NH올원리츠	미래에셋 글로벌리츠	신한서부 티엔디리츠
공모금액	4,850억원	3,573억원	1,405억원	751억원	1,349억원
상장 시기	’20.08	’20.12	’21.11.18	’21.12.03	’21.12.10
청약 경쟁률	0.2:1	3.6:1	453:1	753:1	159:1
주당 가격	5,710원	6,940원	5,350원	6,150원	5,500원

상장 리츠 현황 © IPO Stock

 

코로나19 이후 증시가 급등했던 2020년 제이알글로벌리츠는 상장을 계획했다. 해당 리츠는 벨기에 공공기관과의 장기 임대차 계약에 따라 연평균 배당률 7% 이상을 기대하는 고수익 상품이었다. 하지만 IPO 시장에서 개인 투자자들로부터 철저히 외면 받으며, 0.2 대 1이라는 굴욕적인 청약 경쟁률을 기록했다.

반면 본격적으로 국내 증시가 조정 받기 시작한 2021년부터는 리츠 자산에 대한 투자 수요가 급등했다. 2021년 11~12월에 상장한 리츠의 청약 경쟁률을 살펴보면, 최저 159 대 1부터 최대 753 대 1을 기록하며 찬 바람이 부는 IPO 시장에서 나름 선전한 것을 알 수 있다.

 

코스피 마이너스 찍을 동안 리츠는 10%↑ IPO 시장에서 리츠의 투자 수요가 증가한 것에 이어 실제 코스피 지수 하락과는 어떠한 상관성이 있는지 보고자 한다.

국내 증시가 본격적으로 조정 받기 시작한 2021년 6월 이후 코스피는 3,316 포인트에서 현재 2,644 포인트를 기록하고 있다. 해당 기간 동안 주가는 등락을 반복하면서도, 상승 반전보다는 대세 하락 그래프의 모양을 띠고 있다.

 

2021년 6월 이후 코스피 지수 추이 © 알파스퀘어

 

2021년 6월 이후 제이알글로벌리츠 주가 추이 © 알파스퀘어

 

2021년 6월 이후 ESR켄달스퀘어리츠 주가 추이 © 알파스퀘어

 

제이알글로벌리츠와 ESR켄달스퀘어리츠는 청약 경쟁률 미달 또는 한 자릿수 경쟁률을 기록한 IPO 부진아 출신이다. 제이알글로벌리츠의 주가 그래프를 살펴보면, 2021년 6월 5,110원으로 전 저점을 기록한 후 전반적인 상승 추세에 있다.

완전히 같은 모습은 아니지만, ESR켄달스퀘어리츠 역시 2022년 1월 전 저점을 기록했다. 일시적으로 급등했던 2021년 6월을 제외하면, 고점에서 주가가 등락을 반복하는 모습이다.

전 고점 대비 현재 주가의 코스피 수익률이 약 -20%를 보이는 반면, 제이알글로벌리츠가 12%, ESR켄달스퀘어리츠가 25%를 기록하고 있는 점이 상반된다. 또한, 리츠 특성상 주가 수익 외 배당 수익도 상당 부분 존재해 이를 합치면 실질 수익률은 더 차이 날 것으로 판단된다.

따라서 주식 시장이 전반적으로 좋지 않아 위험 자산에 대한 수요가 줄어들 때, 안전 자산으로 인식되는 리츠의 수익률은 증가하는 것을 알 수 있다.

 

더 이상 천대받는 투자 상품 아니다 작년 이맘때쯤 리츠에 투자한다고 하면, 주변 사람들은 약간의 실소를 터트렸다. 물론, 그때는 리츠에 관심을 두는 나 자신도 약간의 회의감이 있었다. 주식 시장은 역사상 한 번도 가보지 못한 곳에 가면서 연일 신고가를 갱신하는데, 리츠는 그러한 기류에 조금도 영향을 받지 못했다.

하지만 시장이 어려워지는 현재, 다시금 재조명 받기 시작했다. 주식 시장은 고점을 찍은 후 하락 추세에 있다. 반면 리츠는 안정적인 배당 수익을 바탕으로 하방에서의 강력한 지지를 받으며 상승 기류에 탑승했다. 리츠는 더 이상 천대받는 투자 상품이 아니다.

 

* 상장 예정 리츠 소개 (투자설명서 접속)

구분	내용
회사 명	마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사
집합투자업자	마스턴투자운용㈜
대표 주관회사	삼성증권㈜
공모금액	593억원
수요 예측일	2022.05.02
공모 청약일	2022.05.12~05.13
상장 시기	2022.05.31
공모 주식수	11,860,000 주 (모집 100%) 전문투자자 8,302,000 주 일반청약자 3,558,000 주
공모 가격	5,000원
투자대상	부동산 보유 부동산투자회사 지분 매입 1) 마스턴글로벌위탁관리부동산 투자회사 (지분 100%) 2) 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 (지분 26%) 3) 마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁제9호 (지분 13%)
세부 투자 대상	1) 마스턴글로벌위탁관리부동산 투자회사 – 프랑스 물류센터 포트폴리오 2) 코크렙제52호위탁관리부동산투자회사 – 인천 향동 물류센터 3) 마스턴유럽전문투자형사모부동산투자신탁제9호 – 프랑스 소재 오피스
예상 배당수익률	연평균 6.01% (공모가액 5,000원 기준)
결산월	9월, 3월 (배당주기 6개월)
비고	환율 변동 및 향후 Roll-over 등으로 인해 수익률 변동 가능성 있음